中国地产进入“重庆时间”

　　前言：
　　作为一个家住广州，但在广州、深圳、天津、成都、重庆工作多年的地产人，笔者对中国地产的“重庆现象”、对重庆地产江湖“险与恶”、一直在用心、在试图解读清楚。这种对城市地产现象的解读，在今后还会继续进行，希望能把“人人心中皆有”而“笔下皆无”的现象，通过文字的“拼与拆”来进行归纳和提炼。
　　从2009伊始，中国地产已渐渐进入“重庆时间”。能否读懂大趋势，是地产开发商非常重要的一种“企业能力”。笔者就重庆地产现象，总结并提炼出六大观点，此文将进行具体的阐述并解读如下。
　　观点一：中国房地产还有16年的好时光
　　“中国房地产还有16年的好时光”是按城市化率规律计算出来的：从纳瑟姆曲线计算中国地产的好时光。历史告诉我们，城市化过程中和房地产的发展过程是相吻合的，纳瑟姆曲线有这样的规律：城市化率从零到30%往往到经过一千年的时间； 一旦进入到30%—70%往往只需要一百年时间；到了70%的就开始缓慢发展，到了80%的时候就固化了，就是20%的农村人口不再愿意变成城市人口了。我们分析中国2008年底的时候，中国城市化率是45.7%，距离平缓成熟阶段的70%还有接近25%，按照每年平均增加1.5%计算，中国地产至少还有16年的好时光。
　　二个表现特征：
　　1、2007年开始的房地产调整的特点是：
　　城市化率越高的城市和区域，调整的力度越大、深度越深，时间周期越长；而城市化率不高的城市，比如重庆，调整的深度和时间往往比较短，也很容易率先见底，率先启动。
　　2、主导地产发展大趋势的是其“周期性规律”，政策、外部经济只能影响“市场小波段”。
  　观点二：1997年的上海，现在的重庆
　　为什么说“97年的上海”是“现在的重庆”，指的就是重庆目前正处在上海“九七起飞”时的状态。
　　我用城市GDP增长的规律，来分析中国地产的“重庆时间”：
　　联合国75国统计资料显示，住宅发展与人均GDP值的增长密切相关：
  　人均GDP在800 － 1300美元，住房发展为“起步阶段”；人均GDP在1300 － 8000美元，住房发展为“快速上升阶段”（重庆2595美元）；人均GDP在8000 － 13000美元，住房发展为“平稳上升阶段”（2008年：广州11696美元；上海10454美元）；人均GDP为13000美元以上，住房发展为“下降阶段”。2008全国人均GDP3267美元；2008重庆人均GDP2595美元——处在上海的1996、1997年之间的水平；1996年上海人均GDP：2379美元 1997年上海人均GDP：2724美元。
　　中国地产的各城市起飞时间、“住宅的发展水平”是与人均GDP的增长密切相关：人均GDP在800—1300美元，住房发展发展为“起步阶段”，人均GDP在1300—8000美金的时候，住宅发展是较快发展。现在来看重庆处在到2008年底，重庆是处在2595美金，如果按照对号入座，重庆正处在刚刚脱离起步期，进入快速上升阶段，是1300—8000美金，是快速上升阶段。
　　另外一组数据，上海在1996年的时候，人均GDP为2379美金，1997年的时候上海人均GDP为2764美金，重庆目前的人均GDP，刚好处在上海的1996年和1997年之间，所以说：“97年的上海，现在的重庆”。
　　观点三：重庆，启动中国房地产第四个周期
　　1992年随着邓小平南巡，以广州、深圳为代表的珠三角地区，启动了中国房地产发展的第一个发展周期；然后到了1997年，随着香港回归，浦东大开发以上海为代表的长三角地区启动了中国的第二个房地产发展周期；五年之后北京，2002年随着北京申办奥运会成功，以北京、天津为代表的环渤海地区启动了第三个地产发展周期。
　　现在广州、上海、北京均处在高房价的阶段，每个周期启动的城市有一个启动的前提，这个城市一定是一个价格洼地，房价偏低，而潜在的“住房购买力”非常强。
　　另外从区域经济角度来说，如果中国地产的四个周期都在沿海，中国的经济是有缺陷的，是残疾的经济。从区域经济发展的均衡性，中国房地产第四个启动周期启动，一定是以重庆为代表的西部地区。
　　依此证明，第四个房地产的启动城市，肯定是以重庆为代表的西部地区。
　　观点四：“三老智慧”成就了重庆地产
　　重庆地产市场，呈现“三个大智慧”特征。为什么这么说？我们来看“三老”并进行分析：“第一老”是老头子—政府：用政策“护航”，力求房价始终与市民购买力相吻合，让重庆房产没有泡沫，这是“政府的大智慧”。“第二老”是老板--开发商：利用“能力制胜”，一分一厘里出效益，低成本开发出高品质楼盘，还要配套园林景观有品味，并提供物业收费“质价不相符”的服务，这是重庆“开发商的大智慧”，也是“渝派地产”的真功夫。所以业内在流传：在重庆地产江湖磨砺成功了，到其它城市做开发一定很轻松。“第三老”是老百姓—消费者：很专业很“挑剔”。重庆楼盘长期低价格高品质，培育了重庆购房者的挑剔和专业，他们紧盯项目规划水平合理、产品品质好坏、园林景观的营造、物管服务的品质，还有是否具备升值潜力等，放在全国都算是挑剔型的业主，而且很专业。
　　当然，这也是重庆“购房者的大智慧”。“三老智慧”努力的结果：“竞争比较充分”的健康市场。第一、控制供需平衡点。政府寻求房地产“供需平衡点”能力非常强。体现在重庆的房地产市场“竞争比较充分”，市场土地和住宅供应量与重庆的“住房购买力”都很大。第二、楼市没有炒作和泡沫。重庆的楼市是以刚性需求为支撑的、最健康的楼市，基本没有炒作和泡沫。
　　观点五：重庆房子，在中国最具投资价值
　　一座城市房子在“价格洼地”之后，肯定是未来的“价值高地”。从前“三个房地产发展的启动周期”，我们看到了在启动之前的城市都是当时的“价格洼地”。从三个方面来解释：
　　一是重庆的房子是“以人为本”的，这个“人”是消费者，这里面的重庆开发商“委屈求人”，是因为重庆购房者的要求太高，所以重庆的开发商不得不委屈求“人”；二是房价“平易近人”，体现在重庆的房价偏低，与重庆的城市地位远远不相适应；三是重庆的楼盘品质“咄咄逼人”，有“咄咄逼人”的品质。
　　以上三个方面体现了重庆的“房子好”而且价格低，也因为此，重庆的房子最具有投资价值，现在在中国的同类城市中，“重庆房子”是最具有投资价值。
　　是否最具投资价值，还要看是否未来有这座城市或区域的利好。因为每一个“地产启动周期”都伴随着大量的利好；1992年以广州、深圳为代表的珠三角地区地产启动是因为邓小平南巡；1997年以上海为代表的长三角地区地产启动是因为香港回归后的浦东大开发；2002年以北京为代表的环渤海地区地产

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