“店主心态”在商业地产规划设计中的意义

    商业地产规划设计不同于住宅地产规划设计，不仅仅是建筑形态的不同，而是从起笔的思路到关键问题的完全不同。
　　往往有很多开发商，在拿到一块商业项目的土地后，就赶紧找到规划设计院，说：“赶紧的，俺融资贷了款滴，利息蛮高滴，你们做个方案，越快越好”。设计院也不含糊，三天一套方案，五天一份规划，二个月后，施工图就大功告成，施工队立马施工，策划公司主意多多，今天这个主力店，明天那个创意稿，广告打得铺天盖地，结果最后，商铺就是卖不出去，蒙着骗着卖出去了却没法儿营业，于是商户要退款，银行要还钱，所有人齐心协力，你一锹，我一铲，把开发商埋进万劫不复的十九层地狱。
　　开发商死的时候还在骂营销公司不得力，其实从规划设计的时候，思路就错了。提笔一错，就已然死定了，后面的所有努力，只是让死法不同而已。
　　住宅地产的规划设计目前流行的做法基本还是围绕地块特征做文章，有山水的做景观、交通便利的做普通住宅，随后进行地块分隔，用水系、绿化带、道路进行区块分隔，然后凸显景观节点，再围绕景观节点布置房屋，再后来就是配套设施、大门、景观小品等等细节，搞定收钱。
　　当然，也有开发商会先做市场调查和目标客户定位，然后按照书上讲的逐步推导，但是少之又少，基本上是完成策划定位进入规划设计后就半途而废，回到“地块分隔——凸显节点——建筑设计——配套设计”上来。
　　商业地产规划设计的思路要点是什么呢？就是四个字——店主心态。
　　商业地产的开发商必须把自己看成是一个大店主，我准备卖什么产品？我要做什么样的装修布置？我开店的经济账能否算得过来？把这三个问题想清楚了，就成功了一半。
　　如何在商业地产规划设计上体现“店主心态”呢？
　　第一步、建筑设计
　　这是和住宅规划最大的不同，住宅规划设计第一步是地块分隔，而商业地产规划从第一步就要考虑建筑单体平面，建筑设计主要涉及到项目市场定位和主力店两个问题。
　　开发商在入手规划设计前，必须对市场做一个调查，深入了解目标消费群体的消费习惯和购买能力等（住宅地产的市场调查是购房者的需求，而商业地产的市场调查是来此购物的消费者需求），确定适合做什么，也就是先找准市场“经营”定位，定位确定下来，商业项目的成败已经基本确定。
　　明确市场定位后要重视主力店的商业建筑要求，不同的商品有不同的展示要求，进而有不同的建筑要求，比如家俱卖场人流少、展示区大、客户习惯于多看多比较，因此可以提出层高不宜过高（完成消防和暖通后净高不宜超过3米）、内部动线是环线、不留窗、防火分区以及承重等等许多相关要求，而如果换作沃尔玛这样的超市卖场或者武汉广场之类的购物广场，其建筑要求又会截然不同。
　　主力店在项目整体中的区位必须确定好后量身定做，而不是筑好巢引凤凰，要不然轻则成本骤增，重则变成空巢一族。
　　第二步、配套规划
　　不同的商品卖场对建筑有不同的配套要求。
　　住宅地产的配套是指学校、幼儿园、社区空间等等，而商业地产的配套集中在理货区、中央空调、电梯、消防、暖通、给排水、停车等等。而且不同的商业也对配套的要求也完全不同；餐饮要有独立的排烟系统、给排水等；超市要充足的停车位、理货区、消防等；电影院需要大空间、厕所、消防、隔音等配套。在建筑设计的时候就要充分考虑到各种商业业态的配套要求，尽量让配套规划完善到位。
　　第三步、流线设计
　　住宅地产的人流动线要方便、要私密、要动静分隔、要“散”，要把业主通过园区道路——园区步行支路——景观小路引导到各家各户；商业地产的人流动线要控制道路宽度长度、要汇集人气、要方向清晰、要形成环线，要“聚”，要把各个方向来的顾客汇集到一个中心区域或一条主要通道上，形成旺盛的人气；主要体现在“聚散”的问题上，商业要的是人气，人越多越好，气越旺越好；
　　路太窄，人怕挤进不来，路太宽，显得空空荡荡，因此不同的业态有不同的路宽；路段太长，顾客喊累下次不愿进来，路段太短，老在拐弯儿容易迷失方向，不同的业态有不同的路段长度；路段完全闭合，不需要比较商品的顾客老走回头路，路段开放，喜欢比较商品的顾客又不得不走重复路线，不同的业态有不同的动线……
　　同时，基于卖场中“金角银边”的规律，动线要多产生角和边，同时把可能的“死角”象串珠一样串到动线上来，保证卖场中没有死角。
　　继续扩展思路，流线一定要是直直的90度或180度动线么？如果某种商业卖场中都是大面积封闭式经营，必然出现大量的墙壁，这个时候如果设计很多120度转角，就会出现很多斜着的墙壁，其上的广告冲击力比90度和180度动线要效果好很多。 
第四步、卖场规划
　　现在商业运营的通行做法是销售出去后返租回来交由运营公司统一运作，这样既解决了开发商回款的问题，又保证了运营中统一规划布置，增加了成功概率。
　　一个项目的商铺分割应考虑如何将大量商铺灵活组织，化整为零利于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和经营。因此商铺的分割必须根据业态定位来处理，比如社区商业的铺位不应太大，以中小面积为主，而购物中心的商铺划分则应以大面积为主。
　　此外，卖场的人流动线、通道、出口、电梯等也要全面考虑，要让偏角的商铺也能充分享受人流。
　　第五步、展示规划
　　商业建筑的外立面、广告位、招牌、标志、装饰风格等等都是展示，其风格必须符合业态的整体风格。体现商业项目的整体形象及对消费者的吸引力。
　　这个方面最好请专业的公司设计，但是在规划设计中要把风格明确提出来，既保持和业态一致，也要和建筑风格一致。
　　第六步、装修规划
　　一般来说，业主进驻后都是自行装修，因此在规划设计中必须对业主的装修提出指导性意见和硬性要求。
　　对于公共区域的装修，主要包括天花板、地板、灯光、隔墙等；铺位装修有对开门与平开门、卷闸门与玻璃门的统一要求，装修档次、材料色彩运用等都要符合经营业态的特性。如超市、社区商业面对的是大众化的住宅居民，是一种形式；而西餐酒吧一条街绝对是另外一种形式。
　　总的来说，对于一个商业地产项目，或者是在住宅小区中含有大量商业区域的项目，开发商一定要保持“店主心态”，把自己变成一个大店主，我就是在这个地方租了一个商铺，我还要靠卖出店里的产品才能赚钱，这个时候，我怎么来装修、经营这个店？
　　只有这样，才能从小店主成为大地主。

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