学香港模式“新旧联姻”新型商用物业如何发展？

　　近几年，随着生活水平提高，商用物业也开始朝着更为适应周边环境、迎合人们各种需求的方向发展，诸如地铁商用物业、社区商用物业、会展商用物业、绿地商用物业、工业商用物业等新的商用物业类型逐渐凸显。这些新型商用各具特色，与传统的大型商场、百货市场等争奇斗艳。
　　但据记者了解，目前处于闹市、人流量比较大的新型商用物业却经营不起来，这不禁引起商业地产界精英人士深思。那么，这些新型商用物业该不该推崇？又该如何发展呢？
　　新型商用物业遍地开花
　　信息时报：
　　近几年崛起的新型商用物业有哪些？
　　陈瑞标：在广州老八区，大部分以体量庞大的购物中心为主，包括天河区的太古汇、万凌汇等；在新城区则以专业市场为重点，包括番禺化龙的国际展贸城、琶洲的南丰汇。但最值得关注的是主题商业发展较快，包括原有的电器、体育用品主题商场，扩展到妇婴、宗教、名优特新产品的主题商业也在扩张细分，主题商业的专业化道路将是未来新型商用物业发展的方向。
　　李佳文：地铁商用物业、会展商用物业是近几年才慢慢兴起来的，市民也是慢慢适应。这些商业地产毕竟有自身的局限性，像地铁商用物业都是与地铁相通，这对驾车一族并没有吸引力，况且这些商用物业又缺少停车位。同时，这些商用物业在宣传和营销上比较欠缺，并不是大众都知道，有些只是被消费者偶尔发现。
　　苏锡坤：近些年广州崛起的新型商用物业不胜枚举，有专业建材物业、旅游景点物业、高尔夫商用物业、休闲度假商用物业等。
　　程立志：最近崛起的有很多新型商用物业，比如地铁商用物业、社区商用物业、会展商用物业等。燕汇广场就是很典型的社区商用物业，之前项目所处的江燕路一带路还没有完全打通，虽然很多人，但还不够气氛；现在周边交通纵横交错，商业气氛也形成了。
　　南丰负责人：近期最受关注的零售百货有万菱汇、太古汇及原天汇城的东方宝泰广场；专业市场有站西－流花一带的步云天地、汇美国际服装城等，以及未来番禺的由政府打造的国际展贸城项目；写字楼应该是以珠江新城为主要集中地的多个甲级写字楼项目。需要留意的是，在琶州会展经济商圈，近年来也陆续出现了中洲中心（查看地图）、国际采购中心、保利世界贸易中心，以及香港南丰集团旗下两个项目等混合了展示式写字楼、专业展览及专业市场升级模式“常年展示”的大型综合体。
　　“单中心”向“多中心”发展是必然
　　信息时报：
　　新型商用物业对商业地产有怎样的作用及影响？
　　陈瑞标：从商业地产发展趋势来看，新型商用物业是未来商业地产发展之路，是商业地产走向多元化经营的主角。只有新型商用物业的主题商业模式发展落户经营，才能真正解决商用物业所在地的冷热不均及解决在同步发展中遇到的瓶颈。
　　苏锡坤：与传统的商用物业相比，新型商用物业更注重单纯经营方向，新型商用物业往往以独特的市场定位来抢占市场份额。在这种情况下，传统大型、大而全的购物中心将受到很大冲击。
　　程立志：以前的商业都是集中在某个商圈，如中华广场、天河城，但随着人口的分布越来越广，社区型商圈也应运而生，这种商圈与传统商圈不同，完全可满足社区居民的生活所需。同时，会展商用物业从目前来说可分为几个方面，其中一个方面是展贸，会展又带动了周边写字楼以及酒店式公寓的发展。
　　周颖舟：商业需求都是从单一的购买需求转化到体验需求，包括文化、旅游、购物；新中心与老中心间形成强烈对比，老的变专、新的变零售等。广州商业中心由“单中心”向“多中心”发展是必然的转换。在产业模式上，中国演绎出了新的平台，因为按照国际购物中心的指标，邻里型、城市型、区域型、跨区域型、时尚型、工厂型、多功能消费型等，都不能涵括广州的多功能、展贸平台。
　　张勇功：新型商用物业相对传统商用物业有一定的局限性，比如产品和功能等方面相对单一，但是，新型商用物业有利传统商用物业走向专业化、差异化、针对化道路，从而促进商业地产的发展。
　　应整合资源多元化发展
　　信息时报：
　　新型商用物业对商业地产有怎样的作用及影响？
　　陈瑞标：没有思路就没有出路，新型商用物业要做补缺的经营主题，不要做复制品，否则是牺牲品。
　　苏锡坤：新型商业物业应坚持集约发展原则，坚守理念，用2～5年实现产业规模经营。
　　程立志：社区商用物业应该先解决居民生活需求，同时可随着规模的不断扩大，形成社区商圈。而会展商用物业除了强化专业市场集中的城市，不断吸收与外商的合作外，还应加强商务功能。
　　索文杰：新型商业地产中，购物功能只是主要功能之一，而并非唯一主要功能；在一定的时间范畴和区域范畴内可能会出现以单个主要功能或多个功能为组合的复合功能，如休闲、娱乐、居住、旅游、文化、社会职能等。新型商业物业以后发展会越来越细分和注重功能化，在设计和选址上更倾向于客户的消费习惯和体验，新型商业是经济发展的必然产物。
　　刘建霖：我们做的就是巧而精、为社区服务的社区商业。其实商业和地产是两个话题，关键就是要把资源整合起来，商业是把人摆在第一位，资金摆在第二位，讲究的是收入资源。而地产是资金放在第一位，因为地产的撬动至少要以上亿元来计算。两个行业结合在一起，把国企、厂房改建出来，在资源上加以组合，让资源得到最好的利用，华南MALL就是在资源整合上出了问题；第二，在现在的广州商业项目中，都在面临着高速发展，无论做什么，只要凭自己的能力就可以，完全没问题。但我们规模有限，因此就希望做一些个性的东西，因此选择了做社区购物中心，突出个性，也形成了独特的经营特色。
　　张勇功：新型商用物业应结合传统的商用物业同时发展，比如地铁负层商用物业可与附近大型商场连在一起，把地铁人流和商场人流合二为一，互相带动。目前，香港地铁商用物业就是采用这种模式。

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