商业地产模式能否复制？做复制品，小心变成牺牲品

　　从无到有、从小到大……广州乃至全国的商业地产都是从学习、模仿当中逐步发展起来的。由于最早进行改革开放，毗邻港澳地区的广州可以说是第一个吃螃蟹的城市，天河城模式的成功引发了全国的学习热潮，也带动了商业地产发展的大潮。
　　都说中国人的模仿能力是最强的，但在商业地产领域，特别是发展至今日已经相当成熟的商业地产领域，简单的复制方式还能否满足商业地产项目的发展需求？商业地产能否依靠复制获得成功？
　　商业与住宅处于“苦恋”状态
　　信息时报：
　　广州目前的商业地产模式都有什么类型？当中存在什么样的问题？
　　地产在前，商业在后，商业成地产“救世主”
　　苏锡坤：目前广州的商业地产发展模式，包括整体租赁不售产权的模式、分零租赁不售产权的模式、整体租赁经营零售产权的返租模式、分零租赁经营零售产权的模式、零售零租与整租不售的商业模式等。
　　陈瑞标：商业与地产目前处于苦恋状态，商业想扩张，地产想收益，但是两者结合联姻的“礼金”一直很难谈得拢，因此地产商开始转做商业经营商。目前商业地产发展的模式仍处于“地产在前、商业在后”的状况，商业一直在扮演地产的“救世主”；地产必须具备实力，才能守得云开见月明。
　　不少商业地产变成开发商“提款机”
　　姜大勇：外国有很多商业模式，而中国的商业往往和地产相结合，但商业的发展有自身的示范效应，如果和地产结合，就要结合地产的一些特点。首先，商业是一个培育的过程，开发商不能开发完一个就继续做下一个，而是必须把商场做旺；其次，在规划方面，商业业态与政府疏导有关系，比如白马服装商圈，一开始是自己形成了一些批发小商铺，后来在政府的规划和疏导下，周边形成了服装专业市场。
　　程立志：商业地产的时间其实很短暂，几十年来，中国地产的关注点大部分都在住宅上。随着住宅规模的扩大，配套需求的增加，后来逐渐形成了商业模式。从经营者的角度来说，住宅是回笼资金的工具，而发达国家一般都将商业作为长线投资。商业地产模式现在很多样，有的是经营，但有的就只是把它作为资金回笼的快速渠道。后者一旦全部把商业卖出，就很难抓住经营权了，就好象当年北京路的广百新翼，负一、负二销售很容易，但把商铺卖散了，经营就出现了问题。
　　规划一错就很难盘活
　　杨奕勇：做商业地产并不是想怎么做就可以怎么做，应该结合相应计划、相应设计理念，否则就是盖好一个商业项目就空置一个。有些广州商业地产项目就失败在布局上，只要规划错了，就很难盘活。就像专业市场，有的商铺租一两万有人抢，有的商铺租一两千也没有人问津，这就是在规划上出现问题。但是要看清楚一个楼盘的规划是一件很难的事情，这需要有开发商、经营者、运营商等各个方面的经验。
　　能否复制看技术人才因素
　　信息时报：
　　商业地产的模式究竟能否复制？当中又有什么样的困难？
　　经营模式不可能生硬复制
　　陈瑞标：因为一方水土一方人，硬件可以复制，消费群体不能复制，因此所有的定位、运营、管理等模式的生硬复制都会最终失败。
　　程立志：肯定是复制不了，因为每个区域每个城市都有不同的特定条件以及交通环境，比如北京路的广百和宝岗路的广百，即便都是广百集团的，但各自的经营思路有所不同。北京路的广百大胆创新，注重的是自身经营；而宝岗路的广百是基本让大卖场包租下来，另外一部分商铺再租出去，广百在这里除了作为运营商外，还充当了“二房东”的身份。再比如流花商圈，白马和天马尽管都很旺，但如果在附近复制一个天马未必做得起来。
　　南丰负责人：比较困难。因为商业地产与社会经济、城市发展、人文水平、位置交通、行业发展等宏观因素息息相关。而这些因素是随着时间发展而变化的，加上每个项目本身的硬件条件、发展商水平及运营理念也不同。
　　索文杰：商业地产行业细分有Shopping Mall、社区商业、步行街、专业市场、旅游地产等，不同的商业用地、不同的开发节点、不同的开发商战略考虑，如果说住宅可以模仿照搬，那么商业地产的模仿则将会出现水土不服。事实上，商业模式能成功复制的少之又少。每个成功的商业地产必然有与众不同的优势和差异，才能保持项目竞争力。
　　复制前先做市场调研
　　李佳文：商业地产的理念和经验是可以复制的，但完全复制一个商业地产，可能会因为区域的差异性而导致“水土不服”。所以，商业地产每进驻一个地方，就应结合当地的风俗习惯和消费观念等。相对而言，“超市”模式是一种比较容易复制的商业地产。
　　杨奕勇： 国内有些购物广场没那么成功，根本原因在于设施没跟上。要复制一个购物广场，需掌握开发规律，一定要考虑做好市场调研。比如在深圳做个商业地产非常成功，但搬到湖南会不会成功就很难说。不是打着品牌到处开发就可以成功，一定要结合当地的市场经济，结合当地的购买能力。
　　成功复制并非绝无可能
　　苏锡坤：商业模式可以复制，可以通过对资源进行整合；但运营及管理需要根据实际情况因地制宜。
　　周颖舟：反过来看这个问题，商业有没有模式呢？细分来看，一个成功的商业模式，如果用格子将之划分，可以划为品牌、管理、投资等内容。其中，品牌是商业模式成功因素的一个构成。从国内外的情况来看，品牌的复制还是有很多成功的，包括国内的万达等，是成功的。成功商业项目的管理能否复制？能否从一个变为两个到多个？抽取当中的核心内容，相信这也是可以的。而复制投资模式在国外是较为成熟的，以证券化的方式来处理投资模式。因此，成功的商业模式还是可以复制的，但关键看怎么去运作。
　　肖劲平：建议一些承载了文化底蕴的项目还是不要复制，比如上海的新天地，那里地理位置特殊，即使开发商在杭州、南京等多个地方开发了同一模式的新天地，都替代不了上海新天地在全国楼市中的地位。
　　开发项目要因地制宜
　　信息时报：
　　就单个商业地产项目而言，如何寻找成功的商业模式？
　　未读懂前勿轻举妄动
　　陈瑞标：商业地产的项目粗分为零售、批发、街区等多种模式，做商业地产要读懂市场、地段、行业，才能寻找成功的商业模式，未读懂前不要轻举妄动！
　　南丰负责人：在项目立项之处，需要做足必要的市场调研，充分了解项目自身优劣势及周边竞争环境和发展空间。在项目发展所需的人力资源上也应有充分储备，保证团队的素质及稳定性。通过各种有效渠道，寻求充足的资金支撑项目发展。对市场保持动态关注，及时调整应对。
　　杨奕勇：有很多成功的商业地产是“撞彩”开成的。要真正做一个成功的商业地产就应该“全程策划”，包括选地段、选业态，这些是应事先做好论证，根据定位来做好布局。
　　“天时地利人和”很重要
　　苏锡坤：商业模式的创新取决于市场需求，在满足这一前提下才可进行新的商业模式创新。番禺作为全国最大的珠宝出口基地，一直都是名声在外，但国内消费者却很少了解。如今产业转型升级是大势所趋，如何利用自身的优势，通过整合相关的配套服务例如婚庆服务、婚纱摄影等，全力打造一个以珠宝婚庆为主题的广场，也是钻汇珠宝广场目前要努力达成的一种新商业模式。
　　程立志：最重要的是要顺势而为，抓住“天时、地利、人和”的特点。广州的交通运输带给了商业地产很大的契机，操作一个成功的商业项目，首先要抓准自己的位置，一定要研究项目周边的市场消费力是否适合项目的定位。之前火车东站的天汇城就是个例子，那里人流很大，但招商不好，原因在于那里不是传统的消费区，人家不愿意停留在那里消费。“人和”也很重要，商业项目讲究的是一个群体效应，周边需要一些和自己互补的商业。另外，还要因地制宜，天河、白云等不同区域的消费力不同，所以经营的产品也应该不同。
　　能否学上海推集中商圈
　　肖劲平：商业是城市化进程的一个催化剂，商业搞好了可以成为一个城市的名片，来招商引资。广州可不可以像上海一样，有几个比较集中的商圈？这样的话可带动主题商场。比如现在都在发展地铁，在那些地方发展地铁商业还是专业市场，还是主题结合的商场，都应该预先有个规划。
　　龙东江：文德路靠近北京路，直线距离只有200米，但为什么文德路就是做不起来呢，首先原因就是产品单一，此外还有入行条件低，没有一个行业标准，那些商家都不走品牌路线。
　　要想做好一个主题文化产业，必须先确定定位。我们当时也考虑过复制广百，但北京路上已有四大百货广场，形成了扎堆经营，所以我们改变了商场的主题，决定以文化为主。

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