内地楼市和香港差距是未形成市场化房价

　　施永青，香港中原地产创始人之一。1978年开设中原地产代理公司，从事地产代理事业至今，现任中原集团主席。其还身兼香港房屋委员会成员、香港策略发展委员会委员、香港地产代理监管局成员等公职。
　　●开发商不要再高价开盘，价格“试顶”的结果只会是滞销。
　　●解决高房价矛盾最好的办法当然是政府提供足够的保障性住房。
　　“像今年1-7月那样快速上涨的日子，至少到明年底都不可能再有。接下来楼市整体走势会是成交量下降、价格平稳。”施永青近日接受本报记者采访时表示“至少到明年房价都不能再大涨。”
　　有着“香港地产教父”之誉的施永青将参加本报10月31日、11月1日举办的“2009中国地产年会”。就“中国人居60年”年会主题，他表示内地楼市和香港楼市的差距，主要表现在还没有形成市场化的房价。
　　从现在起到明年房价都不可能大涨
　　南都：国内房地产市场刚经历一轮大起大落，今年在持续大半年的火爆以后近两三月不少城市的成交量在萎缩，很多购房者在观望楼市是否又要转向了。
　　施永青：转向机会不大。这次楼价上升很大程度上是因为国家贷款支持，主要目的是减少金融海啸对经济的冲击。金融海啸最大的担忧是通货紧缩、经济萧条，各行各业生产出来的商品大降价卖不出去，工厂停工、大批失业，世界上经济最坏的时候就是出现通缩，如二战后的日本、1997年后的香港。看中国现在的经济，消费物价不容易涨上来，因为工资没有增长，唯一的方式就是让资产价格上升，用此方式防范通缩。如果在此时转换宏观调整政策方向，楼市将很快冷冻，那么一是银行之前放出来的大量贷款会变成坏账，二是好不容易恢复的消费信心也会严重受损，通过房地产拉动经济回暖的努力就会前功尽弃。
　　南都：现在还需要继续推动吗？
　　施永青：现在国家已经把楼价推到历史高峰了，开发商应该明白这一点。再往上就是大泡沫了，国家不会再推动，接下来可能会减少支持，但不会出现调控政策的转向。事实上，这个趋势已经有所表现，例如二套房贷政策严格执行、部分城市降低公积金贷款比例，还有在限外令的执行上，有些城市已经在收紧，住宅、商业地产方面成立中国国内投资公司的难度都明显增加。
　　南都：这些逐渐收紧式的政策会对房地产市场产生怎样的影响？
　　施永青：今年剩下的两个多月，整体来说，房地产的成交量将下降，房地产价格会平稳。在这种形势下，开发商(尤其是后期还有很多新盘的开发商)不要再高价开盘，价格“试顶”的结果只会是滞销，短线投资者也不会再入市，否则被套的风险很大。
　　南都：但今年已快过完，明年银行有了新的房贷任务，可能又会“前松后紧”，年初宽松的信贷环境又会成为房价继续上涨的推动力。
　　施永青：现在房地产市场的问题是，今年上半年的房价升幅过快过高，已经透支了未来的升幅，所以明年初即使因为新的信贷量而环境更宽松，也只会帮助房价不下跌或者小幅增长，像今年1-7月那样快速上涨的日子，至少到明年底都不会再有。
　　国内还没有形成市场化的房价
　　南都：刚刚作了这么多房地产走势的分析，看来国内楼市还是个“政策市”。
　　施永青：是的，宏观调控政策对于国内房地产市场的作用力是很强大的，而且房价涨跌基本上是看政策风向。
　　南都：从1998年房改至今，国内房地产市场发展已有10年多，您看市场化成果如何？
　　施永青：整体来说，房改是成功的———通过住房商品化、报酬货币化，中国人的居住条件发生了翻天覆地的变化。我到国内来做房地产，就是因为支持这个政策，认为是很有前景而且能做得好的。当然，刚开始时也吃了不少亏，代理了很多烂尾楼，最初因为市场不规范，很多问题没办法用市场经济的逻辑来判断。比如土地招拍挂，制度上看是已经把土地市场化、公开透明，但是批地条文的执行力还是不够，私下转让的土地还是有，开发商囤地、炒地、延缓竣工期限等现象很常见，通过土地供应量没办法预测未来几年内的商品房供应量。
　　南都：这些土地问题，也被舆论指责为是促成高房价的重要原因。
　　施永青：是的。当然，拿了地不按时开工、竣工、销售，也不全是开发商的问题，可能是因为周边的市政配套没有做好，但是，主要的原因，是因为开发商期望放两年后建出来的房子可以卖更高的价钱，或者直接就是通过片区炒作，待土地价值上升之后转卖，用“炒地”的方式赚钱。我估计接下来的政策会从严，比如严格要求拿地多久内必须动工、多久后又必须开卖等，这点真正落实执行的话，未来三五年内的楼市供应量会大增，对平抑房价会有相当明显的效果。
　　南都：香港的房地产市场发展比内地要早，怎样看待现在这两个市场？
　　施永青：香港的二手房市场占整体楼市的80%，内地好的城市才超过50%，很多还只是20%.现在内地市场的房价还操控在开发商手中，如果二手房市场占到主导地位，开发商将要参考二手房定价，而二手房价是由千千万万个小业主用真金白银去投票的，是真正反映市场需求、贴合购买力的市场价，不像垄断型的新盘市场，就是片区几大开发商一起喝杯酒谈好不要降价就行。
　　南都：只有二手房市场占到主导地位，才有市场化的房价？看来这是个发展阶段的问题。
　　施永青：我们说建国60周年、改革开放30周年，但真正国内房地产市场的发展毕竟才10年多，必然还是一个新房为主导的市场，但接下来也会走向如香港这样大部分人是买卖二手房的市场，现在北京、上海、深圳等大城市在这方面的进度就明显要快一些。以前国内银行都不敢做二手房的按揭贷款，现在有些城市的银行把它当成了最大的潜力市场，为此还给房产中介很优惠的合作条件来开拓二手房贷业务。
　　南都：除了市场发展阶段的问题以外，调控政策方面有何可借鉴的？
　　施永青：我认为政府的调控方式最好是简单化，少用行政手段，多用土地和金融杠杆。通过土地供应来调控房价，其实是最有效的，但是现在国内的“高地价环境”已经造成，这样就不便于用来调控房价了———地价降了地方政府的财政收入就少了，地价高了房价就又很快地水涨船高。
　　可通过保障性住房缓解国内高房价矛盾
　　南都：对于国内楼市持续健康的发展，有何建议？
　　施永青：房地产市场和所有市场一样，是有周期的，房价不是偏高就是偏低，事实上回过头来看所有的房地产市场，房价真的在合理区间的时间是很少的，因为一旦偏低就会有很多人投资，投资的人都有追涨心理，越涨越买然后就变成了偏高，偏高了大家都不买了，政府的调控措施也来了，房价就僵住了或者往下跌。只能说，政府不要让房价偏离合理价格太多。
　　南都：怎么及时有效地做到这一点？
　　施永青：第一，房产交易环节的税收最好少一点。一个普遍的原理就是，市场经济应该减少交易税，资源才能优化配置，商品交投活跃才会落在最需要的人手里，而不是囤积居奇。第二，市场透明度要提升。有公开的资讯才有公平的交易，才有健康的市场，但现在很多信息只向个别企业公开，形成垄断。第三，调控政策的执行力需要加强。例如土地批售时要规定什么时候动工、什么时候建成，然后相关政府部门要严格把关，这点我认为真是要特别指出的。
　　南都：最大的问题是，我们从相对的低水平、公平的福利房制度改变为商品房市场至今，高房价和民生的矛盾越来越凸显。
　　施永青：最好的办法当然是政府提供足够的保障性住房，减小高房价对民生的影响，但这个要根据国家经济发展水平而来的，国家要有一定的经济实力才能提供一定数量的福利性住房。
　　南都：香港就有很好的公屋制度。
　　施永青：香港做得最好的就是有相当完善的公屋制度，解决中低收入阶层的住房问题，高房价不影响民生。曾经香港有50%的人住在公屋，现在这个比例稍微低了一些。香港是成立一个独立的房屋委员会，我也是成员之一。房屋委员会的工作是按照社会需要制定住房供应量，同时严格筛选适用人群，符合条件的可预先几年排队，轮到时每户可根据地段、户型等条件进行三次挑选，还没有选中就再重新排队。香港现在每年有1万人左右获得公屋。
　　南都：我们现在也在强调保障性住房的建设。
　　施永青：关键是要抓好落实。每年建多少保障性住房，不能只是个数字，要每年按计划量真真正正建出来，而且项目选址、住房面积、户型设计等都要做好前期的调研工作，既要符合当地经济发展现状、结合城市规划实际问题，又要切实符合适用人群的需求，不然建了也卖不出去。此外，我见过国内有些经济适用房根本就不是全卖给有需要的人，而是被利益人群占据。这方面香港的做法是由社会公众人士监督。

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