住宅之火“烧旺”商业地产 商住倒挂事出有因

　　由于受到住宅销售火爆态势的影响，商业地产近来也有回暖的势头，租售交易趋于活跃。由此引发投资客的诸多问题：究竟商业地产有没有投资利润？该如何看待商住倒挂现象？或许，商业地产抄底的时机即将到来！
　　商业地产投资日渐回暖
　　早在今年上半年，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会就预测：2009 年上半年商业地产发展可能还会有困难，下半年就会有回暖。尤其是中低端商业地产，区域型、社区型商业地产，更会有较大的利好消息。
　　来自易居中国的统计数据显示，上海商办物业9月份迎来成交高峰，办公楼、商铺9月成交量环比增幅分别超过150%、50%。另据第一太平戴维斯2009年第三季度房产市场报告分析，随着需求回升，全市甲级写字楼空置率下降至15.5%。种种数字表明，时至今年10月，以上预测已成现实。如果以实际案例来分析，那么9月26日位于南汇的五角世贸商城开盘大卖800套，便是市场回暖的最好佐证。
　　上海社会科学院商业研究中心主任朱连庆接受记者采访时表示，商业地产回暖的主要原因是受到住宅火爆的影响。"但是火热程度远不及住宅销售。"原因有二：一是投资门槛相对较高，二是放量不及住宅项目铺得开。"但是由于住宅价格'畸形'疯涨，而商业地产的价格相对仍然处于'洼地'，所以可能导致一部分投资客转入商业地产。"朱连庆分析。
　　什么叫"商住倒挂"？通常情况下，商业地产交易价格应该高于同地段的住宅价格，如果反过来（住宅价高于商业地产价），就叫"商住倒挂"。
　　"商住倒挂"现象因地制宜
　　据悉在上海浦东金桥板块，在售的写字楼联创国际的售价为1.3万元-1.7万元/平方米，而同区域的金桥瑞仕花园网上参考价则为2.8万元/平方米；位于静安区的南证大厦成交价为2.6万元/平方米，附近的中凯城市之光住宅买卖价格约5万元/平方米。从总体均价来看，上海的确存在"商住倒挂"现象。不少业内人士分析，从2006年开始住宅市场的价格涨幅就逐步加快，慢慢地超过周边写字楼、商铺的价格。
　　21世纪不动产上海锐丰有关分析人士指出，上海商业用房市场之所以形成倒挂一是因为住宅市场需求依旧非常旺盛，且成交周期短、税费少、价格高企；二是因为办公楼、商铺市场是以长期投资为主，客户看中的是持续经营的能力和回报率，故交投活跃度低于住宅市场；三是目前办公楼和商铺市场供大于求，目前仅上海办公楼（甲级）存量达到535.95万平方米，下半年还有约50万㎡办公楼供应，总量上已经趋于饱和。
　　但是朱连庆认为，"商住倒挂"现象不能一概而论。"有些地段内的高端住宅的售价高于周边商业地产，是完全合理的。"另外，随着世博会的临近，虹桥板块的开发，以及20个商务区的规划，可能会带动新一轮的商业地产投资，虽然总量已经饱和，但从业态来看，还是有上涨空间的。
　　"入市"需要眼观六路
　　仲量联行上海投资部总监韩瑞透露，由于空置率较低及租金具备上涨空间，优质商铺项目向来倍受国内外投资者的热切关注。在商业地产投资方面，学问多多。从投资回报率来看，商业地产虽然投资周期比住宅长，但是回报也较高。正所谓"回报越大，风险也越大"，所以专家提醒"入市需谨慎"。
　　还是以五角世贸商城为例，分析该项目大卖的主要原因，除了整体市场的回暖，还有一个重要的原因是"产品好"。抢购到一套商铺的张先生告诉记者："除了9万元首付、约25平方米的独立产权的诱惑，五角世贸商城得到政府扶持，正式成为'上海进口产品展贸中心'与'联合国上海采购物流中心'，也是坚定我投资的信心。有了这两块牌，不怕它不涨！"所以专家提醒投资者，在投资商业地产前，要仔细考量项目的地段、品质，以及具体业态是否与周边需求相符，以免被"套牢"。
　　另外，对于"包不包租"的问题，朱连庆认为，通常商铺不应当分散产权，统一规划经营是投资保证的参考之一；而酒店式公寓"不包租"问题也不大。
　　专家指点
　　Q：投资商铺与投资住宅的区别？
　　A：与投资普通住宅不同，商铺市场是以长期投资为主，客户应当看中其持续经营的能力和回报率，如果追求"短平快"，切勿入市。
　　--21世纪不动产上海锐丰业务拓展部客户经理明聪
　　Q：个人投资商业地产的条件？
　　A：虽然没有硬性规定，但是建议投资者在住宅需求得到满足后，仍有闲余资金，方可考虑投资商业地产。
　　--商铺置业顾问高志渊
　　Q：商业地产与住宅投资回报率比较？
　　A：住宅回报率仅为2-3%，而办公楼平均回报率可达4.4-4.5%或者更高。从长远来看，商铺投资一般可达5%以上的租金回报率，要高于住宅物业。但因为投入资金较大、税收较高，所以通常情况下商业地产项目多以公司投资居多。
　　--某业内人士项目推荐
　　周浦万达广场2期E栋
　　均价：14000元/平方米
　　面积：40-90平方米
　　推荐理由：万达广场在上海享有一定名气，在商业规划方面也比较成熟，而目前在售的办公楼为该项目的压轴之作，旁边拥有氛围较好的商业项目。交通方面，紧邻在建的轨道11号线周浦站和规划中18号线，所以有专家预测具有一定潜在的投资价值。预计明年6月交房，不包租。
　　绿地沃尔玛广场
　　均价：15000-50000元/平方米
　　面积：待定
　　推荐理由：位于江锦路"绿地沃尔玛广场"的导向牌已经立起来了，得到不少市民的拥护。该案总建筑面积约4.5万平方米，是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合商业广场，并由专业团队统一经营管理。据了解，首付只需50%，另外，因为坐落世博板块，所以交通算发达，除了有轨道8号线，还有浦江1路、4路、5路、川浦线等。
　　底特律财富天地
　　均价：11000-12000元/平方米
　　面积：60平方米左右的复式小三房
　　推荐理由：毗邻轨道交通11号线安亭站，据销售人员介绍步行距离仅2分钟，属于安亭国际汽车城板块。据悉，所有房型均为60平方米左右的复式小三房，层高4.5-5.4米，总价投入较低，不包租。预计12月开出样板房，明年1月开盘。但是值得注意的是，该案为5梯20户设计，体量较大，如果自住仍需谨慎考虑。
　　郡江国际
　　均价：17500元/平方米
　　面积：60-90平方米
　　推荐理由：坐落东外滩，是一个集合了甲集办公、时尚SOHO和购物中心的综合性商业项目，体量总共是13万平方米，为一栋19层高的商住两用楼盘。在"十一"假期房展会上，该项目曾推出免3年物业费的优惠（费用9.5元/平方米/天，总共优惠3万元），节后购买可以详细询问。另外，该项目毗邻轨道交通12号线，不包租。

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