早期的中国商业地产投资市场

　　就在金融危机来袭前的几年时间里，全球各地的房地产投资市场都在快速增长。然而房地产投资领域的全球化进程还是相对落后于其他类别的资本投资市场，主要缘于多个地区还存在市场透明度欠缺的原因。在二十一世纪第一个十年的中期，我们注意到跨国家/地区的房地产投资行为更加活跃起来，多数表现为：来自成熟经济体并利用高度资金杠杆的投资者，希望在类似中国的新兴市场中寻求机会从而获得高额投资回报。

　　实际上，自2005年至2007年，外资投资者是中国优质大宗物业的投资者的主力。在此期间，外资成份占据了中国一、二线城市的大宗优质商业物业(办公楼、商　　铺、工业和酒店)投资交易近60%的市场份额。来自于美国、欧洲、澳大利亚和新加坡的基金和开发商们投资购得了北京、上海以及一些重要二线城市中大量甲级写字楼、购物中心、物流仓储等类型物业(见图4所示)。人民币对美元加速升值和对物业资产潜在的升值预期同时促使外资投资者们加速投入中国市场。这段时间内，主要的国内机构投资者包括本土保险公司、IT企业、能源企业以及一些内资开发商。

　　2007年中期，中央政府开始对流向房地产市场的外资投资加以限制。但是由于相当部分的投资交易是利用境外的投资结构并已在此前完成了相关的审批手续，所以在中央政府的限制令生效后几个月时间里，国内房地产市场的外国投资交易量仍然保持相对稳定。

　　在过去的一年半里，外资投资者所占的市场份额出现了大幅下降，这不仅是因为中国政府施行了更为严格的投资审批程序，更重要的原因在于金融、信贷危机引起的全世界范围内的投资紧缩。正当境外投资者普遍出现投资力度减弱的时候，那些较之外国同行拥有相对健康财务状况的国内机构投资者们在国内房地产投资市场开始变得更加活跃。这种趋势在今年内演变得更为明显，国内投资者在市场投资份额中的比重已经由2008年的36%上升到2009年上半年的70%。

　　中国经济整体上还处于从计划体制向市场经济转型的过程之中，资本市场尚未成熟发展，因而很大程度上制约了投资者快速、高效投入市场的能力。上述情况直接导致了国内大宗物业交易成交额与市场物业总体存量的不成比例。有数据为证，在过去的两年时间里，国内主要市场年平均投资交易总额为八十五亿美元。这个数字仅略高于新加坡的年平均交易总量，但是大陆各主要市场甲级写字楼和优质商业物业的市场总存量是新加坡同类市场存量的十三倍之多。

　　金融监管当局已经采取了一系列改革措施，以便进一步促进金融投资市场趋向自由化。上述措施包括：三大国有商业银行中的IPO及公开上市；重启经济后冻结的　　国内证券市场IPO；以及进一步放宽保险公司的投资渠道、资金比例。以上政策导向及相应类似措施，均着眼于在未来几年时间里培养、巩固国内机构投资者的市场地位，并增强它们的市场影响力。以下的章节，我们将对有可能成长为市场潜在主力的国内投资机构予以分类介绍。

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