安徽写字楼市场纵深访谈系列之七

    芜湖一位写字楼业主打了这样一个比方：“住宅开发就像是小学生作品，开发完了卖掉就好；而商业地产则是大学生作品，要把它经营好学问太多。”卖还是租，还是部分出售，将直接影响写字楼后续经营品质，对投资人和租赁客来说可得擦亮眼睛。
    据权威机构统计，2008年上半年，部分国内上市的地产企业半年报中显示：华侨城52%的收入来源于其持有的旅游酒店项目；天伦置业收入100%来源于物业租赁及管理；中粮地产19%的收入来源于租赁；深长城62%的收入来源于租赁和酒店经营；金融街22%的收入来源于物业租赁和经营。
    毫无疑问，在不断波动的市场中，自持物业的效用已经成为公司稳定发展的一个基石。在长期利益的驱动下，越来越多的企业走向了综合型物业运营商之路：未来3年内上市公司富力规划的自有高档物业超过100万平米，华润置地凤凰置地广场“由售转租”，面向全球招租。此举也被视作为其加强持有物业的风向标。
“产权人一多，纠纷扯皮就多。租给谁，不是你说了算。租金也乱，你租4块，他租3块，有的私人业主不给发票。一幢楼用了七八年后，如果产权统一，就能进行整体装修改造，这将大大提升楼的价值。”日前，南京中央路上某写字楼项目将卖出的两套办公房回购，走上了“只租不售”的经营之路，而位于新街口的金融中心也有意做全租赁式物业。
    芜湖的写字楼项目从去年起集中上市，开发商对出租还是出售自然早有决策。在今年初做客芜湖房地产家居网站关于写字楼的论坛时，侨鸿国际、摩根100和凯帆大厦的营销负责人各抒己见，侨鸿方面的观点很鲜明：不把所有的写字楼都卖掉，对于企业今后的发展是有利的。因为优秀的物业管理对后期入住的企业包括购买人还是租赁者非常重要。开发企业有一部分的保有物业，对于今后的运营管理方面也是有利的，这也显现了侨鸿国际对于自己开发的写字楼有出租的信心。侨鸿营销负责人打个比方：如果我们是一家不负责的企业的话，那么我们完全可以建一座写字楼，然后花个一年时间，用大面积的广告推广，然后迅速销售完毕；销售完后，开发商迅速撤离，对于今后的物业管理也好，后期服务也好，入住企业的配套也好，都是不负责任的态度。侨鸿国际写字楼是以租、售相结合的方式，只销售一半，既有利于企业的发展，也有利于后期的管理、经营；对于购买的客户，我们也对他提供这样一个信心：一方面投资者可以到这儿来，进行购买和投资，同时我们有保有物业对外出租。
    “一是没实力能力做后续经营，二要急于扩张做新项目。抛售写字楼的开发商大多是这两大原因。”分析人士认为，判断一座写字楼品质高低，根本的一条就是租赁式物业占多大比例；卖得越多，品质越易降低，引进有实力的项目就越难。

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