写字楼市场的“马太效应” 阳光100写字楼价值分析

    阳光100财富大讲堂《纵论经济走势瞭望投资风云》系列报道三
    上世纪60年代，知名社会学家罗伯特•莫顿首次将“贫者越贫，富者越富”的现象归纳为“马太效应”。同样的规律也应验在09年上半年商业地产的复苏中：据房地内参网监测，上半年深圳中心区甲级写字楼成交价格与年初比普遍有10%以上的涨幅，而销售10强中的写字楼几乎全部集中在中央城区甲级写字楼。然而，在高者不断被追高的过程中，人们不禁要问：是什么驱使投资者敢于迎着高投入之后的高风险而上，又是什么要素支撑了高投入之后的高收益呢？面对错综复杂的写字楼投资市场，地段、产品、市场角色——谁决定了价值的底线，谁又构筑了未来升值的空间？
    近日，当笔者走进位于海港路与北马路交汇处的阳光100超5A海景写字楼，终于揭开了马太效应背后隐藏的逻辑关系，并感受了烟台商务地标非同寻常的价值内涵。
    高起点 抬高价值底线
    通常来讲，写字楼一般位于城市经济、文化的中心——CBD。从稀缺性来看，他是唯一不可复制的；从时间成本来看，一个CBD的成型少则二三十年，多则近百年；从升值空间来看，其物业价值往往成级数增长态势，远远高于普通物业。因而，这三大价值特征往往成就了CBD高端写字楼坚实的价值基础。
    以阳光100超5A海景写字楼为例，其所处的海港路与北马路交汇处既是百年商圈的中心，又是“港站商圈”与“烟台外滩”交汇处，在新旧商圈的功能复合与升级后，整体区域价值将进入快速上行通道，正是这种升值空间构成了阳光100被追高的价值底线。
    高标准 跑赢时间成本
    一般而言，写字楼的开发具有“成本高、周期长”的特点，其本身就意外着较高的含金量。以业内专家眼光来看，写字楼的高成本不仅体现在超高建筑本身的技术要求，还体现在电梯、空调、智能化设施等硬件设施与商务配套等软件设施上。
    以阳光100超5A级海景写字楼为例，高标准，大投入决定了阳光100已经无形中跑赢了产品更新换代的时间，甚至十年不过时。从成本来看，阳光100较普通写字楼的电梯成本高出10%；空调成本高出70%；从品质标准来看，其单位电梯服务面积高出普通写字楼50%，使用周期超出一倍；而在空调运营费用方面更是较普通写字楼降低了70%。除此之外，阳光100标准层3.8米层高，完全打破烟台惯有的3.15-3.3米标准；地下565席车位安装车位智能管理系统，突破了写字楼停车难的瓶颈；而商务中心、多功能会议厅、商务餐厅的配置更是将舒适办公的商务理念完全的演绎出来。
    由此可见，基于地段、市场角色与超前产品的积淀，发生在阳光100身上的马太效应绝非偶然，其不仅反应了市场对阳光100的价值认可，也反映了投资者对于烟台商业地产投资潜力的价值判断。

点击次数:713