商业地产： “救赎”之路走向何方

　　“救赎”从商业地产诞生之日起，就与其伴生伴长。商业地产每逢绝境的浴火重生，都是在救赎与自我救赎的过程中完成。如今，商业用地的积压闲置、赢利的困境、招商的停滞、资金短缺、空置率的上扬……商业地产再次面临窘境，这一次的救赎之路又该走向何方？
　　泡沫需市场行为调节。据相关调查报告显示：巨型MALL、商业步行街、CBD已经取代商铺和写字楼，成为新的泡沫高度聚集区。
　　华南MALL号称“全球最大MALL”，建筑面积高达89万平方米，占地面积43万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元。 此前，已有媒体披露，这个号称全球最大的MALL建成后，并没有带来相应的人气。“卖的人比看的人还多。”
　　在国外，通常一个国家中最多也就2-3个城市有条件建设CBD。而商务部调查情况显示，CBD作为商业地产投资热潮的缩影，在中国已“遍地开花”。据商务部最新统计，当下全国有意打造CBD的城市在40个以上。而最后一个大的泡沫则来自城市商业步行街。此前，据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截至目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，步行商业街存量已超过200条。全国城市商业街长度累计已超过1800公里，商业街总规模累计已超过1.5亿平方米。
　　一位商业地产的政府监管人士表示，“商业地产泡沫的产生，与开发商、经营者和一些地方政府的主观意识不当有着直接原因。首先，一些商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，盲目套用住宅开发的模式，由此带来巨大的投资风险。其次，一些经营者在经营思路上亦有偏差。大多数地产商都抱着‘卖房子就走’的经营思想，不可能对商业地产完善规划和长期运营。 第三，在商业地产的开发建设中，存在着严重的形象工程。形象工程，加大了商业设施的建设、招商和经营成本，使项目招商往往陷入两难的尴尬境地，直接导致了日后泡沫风险的产生。”
　　对于泡沫的解决办法，北京中原房地产经纪公司总经理李文杰则认为，商业地产本身是投资产品，只能通过市场行为调节，单纯指望政府出台某项金融政策和进行新的宏观调控，并不能拯救商业地产。
　　赢利靠长期维稳经营。商业地产的盈利问题一直是个老大难，而商业地产的经营方式直接影响着开发企业的盈利状况。商业地产几经沉浮，经营方式已愈发多元化。于经营，于盈利，商业地产的“领路人”的万达集团董事长王健林和商业地产投资先驱的昌盛集团的掌门人邹锡昌都是最有发言权的。
　　王健林从技术层面上总结了开发商业项目的六大心得：一是以租为主，甚至只租不售；二是准确定位，包括合理选址及锁定目标商户；三是规模适中，不能盲目贪大；四是先招商后开发；五是注重规划设计，尤其重视交通体系及内部空间构建等；六是严格控制成本，避免背负沉重债务。邹锡昌旗下的昌盛集团早在1993年便开始筹建中华广场，堪称国内第一波商业地产投资的先驱。他说，“商业项目开发首先要有很强大的资金实力，其次经营方面的挑战也是很严峻的，失败多于成功”，他说：“中华广场刚开业之初也很痛苦，我之所以没有从先驱变成先烈，也许跟自己比较耐心和专注有关，我们希望做一个就成功一个”。
　　值得一提的是，无论是王健林还是邹锡昌，都在警告那些只想短期套现走人、无意长期经营的投资商，最好不要碰商业地产，否则害人害己。对此，中国商业地产联盟理事长荀培路认为，“商业地产的大趋势是项目投资理性回落，以租赁为主的民营模式成为主流，开发商对物业长期效益的追求将逐步取代急功近利的意识，商业地产开发经营将更趋于健康有序。”
　　资金需扩宽融资渠道。据权威数据显示，由于盲目投资，商业地产已然累积了高度的金融风险和商业风险。商务部市场体系建设司刘晓峰处长在一个公开场合已明确表示，“全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70%到80%，我国商业地产的自筹资金比例非常低，只占到33.5%，有些城市商业地产对银行的资金依赖已经超过了90%，大大超过了风险警戒线。这也从某种程度上说明了商业地产结构不合理，风险依然存在。”
　　据悉，目前我国商业地产开发投资有50%左右的资金来源于银行贷款。同时，个人购买商业用房贷款数量更大，贷款额已经达到2000亿元。而据中国建设银行相关统计，该行个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上。
　　业内人士指出，“目前国内商业地产严重依赖于单一的银行信贷渠道，部分项目银行融资甚至超过90%，而银行通过发放土地储备贷款、商业地产开发贷款和企业流动性贷款，基本上参与了商业地产开发的全过程，实际上也承担了其中各个环节潜在的资金风险和信用风险，宏观调控政策重点‘照顾’商业地产项目，很大程度上基于这一背景。”
　　对此，深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新认为，扩宽融资渠道，对商业地产来说是现在亟待解决的问题。他同时指出，未来国内商业地产开发将在寻求多种金融机构合作及拓展融资渠道方面，出现极大的变化。他说：“目前不少海外房地产基金等投资机构正在积极涉足国内市场，对投资回报预期良好的项目，他们兴趣浓厚。”但他也指出，要得到海外投资机构的青睐，光有好项目是不够的，假如开发企业的股权结构、财务安排及整体经营管理，都不够透明、规范和稳健，人家也会敬而远之。
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　　商业地产需要倡导“精准定位”
　　我国的商业地产近年来依旧保持着迅猛增长势头，但发展的同时问题也非常突出，一方面是空置率居高不下，另一方面是失败的案例屡见不鲜，商业地产如何准确定位成为业界关注的问题。
　　市场竞争激烈的今天，商业地产需要倡导“精准定位”，方能出奇制胜，持续经营、不断发展。“精准定位”的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。
　　“精准定位”的理念可以概括为“三分析，三定位”，其中“三分析”指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；“三定位”指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。
　　商圈特征分析、客户类型分析、竞争商圈分析体现了“精准定位”中“精”的概念，是设计商业定位的前提。商圈是一个地理概念，同时也消费概念，商圈特征分析首先要明确商圈的辐射范围，确定辐射范围要考虑交通、如有没有地铁，公交线路是否方便，停车场有多少，拥堵状况等。还有就是各种消费的半径是不同的，日常用品消费半径是车程30分钟左右，餐饮消费的半径则可以很大，最长可以忍受车程一小时左右。除此以外，确定商圈辐射范围还要考虑消费人群规模、时点人流量、区域内的消费类型、消费能力等方面。
　　客户类型分析是消费者定位的基础，一个商圈可以细分多种客户，普通居民、高档社区居民、写字楼白领、党政机关或各大部委工作人员、流动客户群等，不同类型的需求重点不同，细分客户类型后可以看商圈能重点满足哪类客户的需求。
　　不同商圈间存在拉扯力，就消费者而言，有从其他商圈转过来的，也有被其他商圈吸引过去的，所以必须了解竞争商圈有哪些，这些商圈内各种业态的供给情况，商圈是什么特色，吸引的消费者类型等。分析竞争商圈的目的是确定和所开发商业的竞争关系，差异化的定位能共享消费者，相似或相同性定位，则增加开发难度，需要在竞争商圈的基础上有所突破。
　　在倡导服务细分市场的今天，如果商业定位是将消费者一网打尽，必定没有突出特色，不能形成差异化。在消费者分析的基础上，对商圈内所有的消费者或潜在的客户群进行研究，研究的重点是他们各类消费的消费行为、消费模式，包括各类消费的金额、频次、消费半径、消费时间、消费追求价值等方面。
　　商业业态定位相对复杂，涵盖商业业态的经济价值分析和业态组合定位。商业的档次定位除了考虑消费者的需求，还要考虑商圈原有的档次特征，经营者对商圈档次的认可程度，结合这三方面确定商业的档次定位，相对更科学。

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