一位工程师的投资之道：5年3套房子获利百万

　　投资语录
　　●对于住宅物业来说，居住只是其中很少的功能与价值
　　●不要把房子当作不动产看待，它更应该是一种流动资产
　　●你住着的并不是房子，而是你的资产
　　●投资物业周期不应过长，物业本身的可持续更新很重要
　　●不能光看投资回报率，CPI、PPI指数需一并考虑
　　成都，雨后的天空晴朗异常。家住一环路东方广场的朱晓明先生，站在超大的阳台花园上注视着对面的高楼大厦。在他脚下的这片土地，流淌着东大街金融中心的商业气息，以及未来地铁二号线开通后的财富渴望。
　　朱晓明是四川电力设计咨询有限责任公司的一名总工程师，工科学术背景训练的逻辑思维让他在投资理财上如鱼得水。房地产、珠宝、玉器、古玩均有涉猎。虽然朱先生不是职业炒房者，但他的专业知识完全不亚于那些投资专家。
　　5年时间，亲自操刀3套物业的投资，获利近百万，并指导身边的朋友成功投资物业30余套。从住宅到写字楼再到商铺，投资环境、物业选择、投资回报率、投资回报周期，朱先生娓娓道来……
　　投资环境要把准
　　“‘国六条’‘国八条’‘国十条’，就这几次调控来看，每一次都是投资的好时机。”谈到房地产的投资环境，朱先生很有些话要说。房地产行业作为国民经济的重要产业，涉及上下游几百个行业，房地产经济的发展对国民经济发展增长起到了重要的推动作用。“如果是2002、2003年入市，几乎不用认真考虑。哪怕是2005年入市，通过2006、2007年的市场增长也是稳赚。但现在入市就不一样了，需要把准大环境。”
　　显然，朱先生提到的当前“大环境”，是信贷规模扩大带来的通胀预期，实体经济仍未全面复苏，二套房贷全面收紧……在他看来，投资环境是关系效益的一个重要前提。“当前市场下，投资房产不失为一个保值增值的良机，但要分对象。”
　　投资周期有讲究
　　“投资物业，要看中短期，不要看长期。”在朱先生看来，如果投资物业10年还不能回本，那肯定是失败的。据他介绍，不同物业的投资回报周期都不一样。对于住宅物业来说，理想的回报周期应该是3-6年，理想增值额是1.5到2倍。而住宅物业的“热度”关系投资的价值。同样是50万，投资南延线和市中心的收益肯定不一样。“主要是入住率不同。如果住宅楼盘在交房后一两年内能达到80%甚至100%的入住率的话，那肯定是一个成功的案例。”
　　写字楼和商铺投资又不一样。据红星国际的业内人士介绍：“商业地产的投资回报率除了租金收益外，物业本身的增值幅度更重要。”对此，朱先生的认识非常深刻。“写字楼投资的理想回报周期以7-10年为佳，增值额2.0-2.5 倍。商铺的投资风险要比写字楼大些，理想回报周期为5-7年，增值额1.5-2.5倍。”除了考虑资产本身的增值外，还要计算PPI、CPI指数的增长。“投资收益减去相应金额的银行存款利息和通货膨胀系数，基本上就是净收益。”
　　价值更新很关键
　　“物业持有时间不应过长。虽然从长期来看房价在上涨，但一套10年前的房子肯定会遭遇价值老化问题，商业写字楼更是如此。电梯品牌、智能系统、停车位等硬件设施都会落后于新建楼盘，租金水平也会受到相应影响。”星彦地产市场研究中心孔祥虎告诉记者。所以，并不是持有物业时间越长越好。在朱先生看来，要保证物业的可持续更新。“简单说，就是要不断买入卖出。”朱先生的一位朋友在旁附和。
　　在朱先生的指导下，他这位朋友在2008年卖掉了一套两年前在东方广场购买的写字间，成交总价80万元，今年年初又以总价71万元购买了鼓楼国际一套91平米的写字楼。“除了获益31万元外，还保持了物业的价值更新。”价值更新的直接表现就是租金收入。“新建的写字楼在硬件配套上更好，也能保持未来几年内的租金水平。所以，不要认为持有时间越长就价值越高。一般来说，写字楼的持有周期不超过10年，商铺视档次和低端不一，高端住宅以5年为佳。”
　　现在买房正当时
　　“一般来说，不可能全部做到低点买入高点卖出，中间有时间差。但同一时期，低价买入就会低价卖出。”世家机构市场研究部的工作人员对着今年1-8月的价格走势曲线图说。“从今年房价的走势来说，已经基本定局。除非下半年出台重大调整政策，但这种可能性目前看来不大。所以，秋交会买房应该是个合适的节点。那些新上市的楼盘肯定会亮相，推出吸引购房者的优惠政策。上半年推出的楼盘经过此轮消化，所剩房源也不会太多。”
　　但是，并非新盘就是良品。“投资要理性，风险才可控。”朱先生希望通过本报，给广大购房者提个醒。“产品合格、价格公道、实力开发商，同时具备以上三个因素的楼盘可以考虑。”

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