实录：秋季房展焦点名博给您的购房指南

    秋季房展焦点名博给您的购房指南论坛现场

     【主持人】大家好！焦点名博给您的购房指南的论坛活动马上要开始了！我们这个活动的主旨是请搜狐焦点著名的地产博客给各位购房人提供一些切实可行的一些购房指南。就是在购房各个流程当中，不管是投资购房买二手房，还是在选择具体的房屋建筑、服务户型以及在风水考虑方面的种种细节方面需要注意的问题。           我介绍一下我们邀请的嘉宾：首先这位是著名的购房专家廖承军先生；我爱我家房地产经纪有限公司网络店经理周志远先生；北京豪尔斯房地产咨询服务有限公司董事长李小宁先生；中国房地产风水研究院院长、中国易学专家李计忠先生；北京东方华太建筑设计工程有限责任公司副总经理、高级工程师王肇祺先生。
    首先我们我们看一下北京房地产交易管理网的数据显示，8月北京楼市现房签约是2288套，日均74套，环比下降45.73%，期房也呈现微跌局面，比环比7月下降了5.63%。我想问一下廖承军先生，目前的态势之下我们的购房人能出手吗？
著名购房专家廖承军
    【廖承军】是这样的，首先7月份和8月份不管是期房的交易量还是现房的交易量应该说都有一定的下跌，但是实际上这是一个很正常的表现。我们也知道市场的供应量在这两个月里面有一定的减少，大部分的楼盘都是以小批量向外出手。再加上房价在这两个月里面有大幅的提升，这种情况下不光是滤掉了一部分购房者，也使成交量出现了一定的下跌，这块我是这样的分析和感觉。
     至于购房者现在能不能出手？我在昨天参加的一个论坛上有一个个人的观点，我觉得现在不能说用多等一等，或者说你就应该出手来形容这个市场。我的观点很简单是请大家多料挑一挑，因为这个时机是一个挑选的时机。以前我们是几千人抢几百套房子，但是现在不一样了，现在购房者变得理智起来了。
     从买房这个角度来说，我们现在首先大家一定要看懂趋势。就是首先要看懂经济趋势，今年4月9日春展的时候，我也是受焦点的邀请我参加了这里的一个论坛。当时大家问我该不该买房？我当时说这个点可以买房了。但是问我说凭什么这样说呢？我说自己有一个算法，就是拿租房和买房做比较。别人都说了，租房肯定比买房值，因为你买了房做了一辈子房奴。我说如果你先做了自己的财务分析，掌握了自己的能力，比如说首付能达到30不万或者是50万，还有贷款的能力是多少，然后你掌握了以后和租房做比较。
    我们现在所买的都是70年产权的住宅房，我们抛出开发的时间就当它是60年的产权。你按照40%左右的一个首付款加上你贷款的金额，把它贷到最长的年份30年。你把所有的投入加上你的装修款、契税等等的费用全部算进去，你除以60年，你平均到每年和每月的费用是多少。你再拿同一区域大概相同的户型现阶段一个租房的金额来做比较，如果能低于这个金额10%到20%的话，我认为就是一个可出手的时机。
    我在前两年选房的时候，我基本上就是用自己的这种方法。因为市场上有很多其他的方法，但是我用这种方法考虑。我就想平均到这60年里来，我租这个房子所花费的费用比现在租房值，因为：（1）我买了这个房子以后，我这个房子今后要做生意或者是做其他的，我可以拿它做抵押。（2）不需要居无定所。（3）我的房子还有一个升值的空间，当我不再需要的时候我可以拿它当二手房交易。等等还有很多的我只是租房不能解决的问题，所以这种情况下我愿意去买房。
    【主持人】我想问您一个问题，就是现在银行紧缩的政策出来了，首先二套房首付最低40%，在基本利率的基础上上浮10%，在这个标准下还适用您刚才的计算方法吗？
    【廖承军】我觉得没有任何影响，都是这样的。因为二套房贷的首付和基本利率有了上调，影响的是仅仅采购第二套或者是第三套房的人，并不影响采购第一套房的用户。现在基本上都是采购第一套房，而且都是以年轻人为主，所以我认为这个影响只是把一部分改善型住房和投资住房的人群挤出去了。但是影响的不是大部分的，这个影响实际上也是非常微弱的。
    【主持人】廖承军老师给我们的意见就是挑好了就出手，再等的话可能也看不太清楚了。
    【廖承军】对。我观点是现代货币永远是贬值的，它的升值只是相对的。我觉得人民币放在银行只是做储蓄的话，我个人来说除了我的应急资金和一部分需要使用的资金留在银行做储蓄或者是留在手中之外，我一般把它在投资市场。
     我有一个4-4-2的分布，就是像足球一样。就是40%的资产是用在资产，40%是用在证券、古玩、黄金这些方面，另外只有20%左右的资产，我是留在做储蓄或者是做孩子的教育基金上。至于投资者现在怎么买房或者是买什么样房？我认为要做好自己的财务分析，了解自己的情况。包括你贷款选择什么样的银行，包括你买房买什么样的楼盘，都要有一个全面的分析。比如说在北京如果是投资类的，我前段时间写过一篇文章，就是我的一个80后的朋友，他说今后为了婚姻的幸福要投资。我说你要投资买房可以，他说买什么样的房子呢？我说第一可以选择核心区域的三个模块：金融街、国贸、中关村，这三个区域的精装小户型。比如说在中关村投资40平米到50平米的房子，基本上就在80万到100万，最多不超过120万的范畴之内。这种情况之下相同的金额拿到远郊区县买一套100平米的房子，它的租金只有1800到2500之间，但是相同的区域我能得到的数据在2600到3200之间。我认为二手精装户型值得投资，这个投资好就好在租金回报率高。
     还有一种是在北京现在日渐稀缺的低密度的，容积率低于1.5的低密度住宅，均价在1.2万/平方米左右。这些区域的楼盘不光住的舒适，板式楼、南北通透，明厨明卫，居住非常的舒适，住的也不拥挤，这些楼盘更多的是未来的一个升值空间。
    【主持人】接下来我们请周志远先生给我们介绍一下二手房方面的情况。
 

我爱我家房地产经纪有限公司
网络店经理周志远

    【周志远】是这样的，关于二手房的买卖现阶段分为投资和自住相对的两个方面，刚才廖大哥说的关于租赁的话题我是比较认可的。一般拿咱们东三环的房子来说，一套精装的小户型租价在2800到3200，像富力城这些高端的公寓可以达到4000多元。像朝阳、通州两居精装修的大户型也只能是2500元，而且是比较好的装修才可以达的到，如果差一点的话就是1800元左右。关于投资住房个人建议还是选择精装的小户型比较不错，第一它的投资回报率相对比较高，而且年回报率一般都是在6%左右。也就是说还款在20年到30年出租之后，这套房子就完全属于你了。剩余的是30年或者是40年就是纯赚，而且这个是不包含房价的升值方面。
     第二要考虑里面的装修情况。因为我们都是年轻人买来用来过渡的房子，当过两三年手里的资金雄厚了，会根据家庭收入情况或者是将来的发展换一个两居或者是三居，他们的一居室一般是拿来出租，或者是转让，一般情况下这里面的家具家电都是送的。
     还有中关村版块、国贸版块，我对这块也比较熟悉。中关村有学院区，还有电脑软件方面的人才在那里住，这些人才基本上都是80或者是75年以后的人才。这些人才对自己的住房要求，因为现代人工作的压力比较大，一般选择住房很少会选择两居室，因为他们没有时间去照顾这个房子。基本上会选择一居，白天累了一天晚上回家再家睡睡觉，开开音响放松一下就可以睡觉了，而且不必占用很大的时间收拾屋子。
    还有就是国贸的版块，现在地铁的开通对这个版块的作用比较用，会给这个版块带来大量的外来人口。所以在中关村和国贸版块购买一套小户型作为投资是相对比较不错的，拿富力城的一套房子做比较，一般富力城的一套一居室是60平方米左右，现阶段的价格一般到130万上下，租金可以到4000，最好最好的装修可以到4200，最低在3800左右，年回报率大约在5%左右。相对一下周围的楼盘像时代国际、中关村那些楼盘，基本上精装小户型都在2万左右。而且这种精装小户型面积比较低，首付能力相对低一些，所以说符合大批的年轻人用于投资，将来也会卖或者是升值再换大的，对他们都是有帮助的。以上就是投资的选择。
     还有一个是关于自住，因为我是北京人也是一个80后，我身边很多朋友跟我咨询的时候，很少有人会跟我提起价位的问题，我问他们你们选择什么样的价位呢？他们跟我说市场价呗，他们考虑的不再是房子价钱的问题，他们考虑的是肯定是限价比。他们会考虑舒适一点，一套房子的好和坏就差几万块钱，对他们影响不是很大。而且随着国家进一步实行两限房或者是经济适用房的收紧，这些房子都是自住，现在投资用的小户型会更少。而自住房面80平米到90平米甚至100平方米左右的房子自住型的多一点，根据我们公司的数据显示，购买一居室的人群明显在稍微下浮，因为现在这个市场投资的相对较少，而购买两居或者是三居的人在增多。
     我个人感觉如果要选择好自住的住房，首先要看这个位置符不符合你的要求。因为现在年轻人相对来说比较懒，早期能多睡会儿会更高兴一些。其次是看户型。户型和朝向是买房之后后期根本无法再改变的东西，楼层和小区是自己改变不了的，这些在看二手房和新房的时候尤其重要的。至于装修或者是版面等等这些东西，我想在购房的时候应该可以考虑一下忽略，因为这些东西后期可以布置，这些是后期购房人可以决定的。如果大家选择住房，第一点是位置。第二点是户型。第三点才是限价比。
    【主持人】接下来这位李小宁先生是豪尔斯公司的董事长，他在2008年的时候在自己的博客里预言了经济危机的发生。我们想请李小宁先生提醒一下我们的购房人，目前的金融环境下我们真的能出手吗？
 

北京豪尔斯公司董事长李小宁

   【李小宁】我从两个方面讲：（1）投资需求。（2）投资的价值体现。先讲投资需求，购房者都感觉到目前的房价确实是非常高了，特别是今年又在5月份有一个冲高的过程，大家又想买又不敢买，心理忐忑不安。
    投资目前是自住和租赁这两块，在市场上占有主要的份额。刚才讲到出租这一块，我现在补充一下出租在这两年中国的房价租售比已经超过国际的警戒线，目前是350比1，国际上是280左右。大家有两个因素忽视掉了：（1）空置期。我们的租户大部分是一年或者是更短的期限，但是租完了以后再寻找另外一个租户就有一个空置期，这个基本上都是再一个月左右，除非你定一个很低的价格。（2）中介费。我们一套房子出租到市场的时候，有两个月损失，一年回十个月是比较不错的回报。如果减去这块还有一个折旧率，这个折旧以后在3年左右有一个轮回，就是你的房子投入3年到5年的时候你要装修一次，要留一个月的装修期。特别是有些租户他不太爱护房子，会造成房屋损害特别厉害，这种回报大概是3%到4%，不太理想得在边远地区只有2.5%到3%的回报，已经远远低于前些年，主要的原因是房价高了，所以说大家一定要谨慎，因为回报的利率已经低于长期存款的利率了。
     还有一点就是投资它的升值。还有就是房屋的转让，这个转让有一部分中介费还有一部分的损耗，有一块是契税的损耗、中介费、营业税，尽管营业税在两年前划分了一个档次，但是如果新房投入再转到市场上是5%的营业税。中间还有一个问题就是新的购买者去买的房子的时候还要交一个契税，一套房子下来是8%到11%的损耗。这个也造成了在此购买的困难，投资一定要注意这一块，在房价高的情况下一定要算好市场的回报，或者是它的投资将来转让的复杂程度。
    自住这块是硬性需求，大家一定要考虑自己的实际需要。因为自住这个每个人的需求是不同的，在这里不能一概而论。这个就是我讲的第二个问题，就是住宅的价值怎么去体现？这些年经常有很多人问我，一个住宅的价值从六个方面去体现：（1）地段。我们买房子首先要考虑地段，因为地段决定你生活整体的半径非常重要，有的人说“家近是一宝”。如果你想选一个大点的房子，你要用时间换空间，我在远一点的地区买一个总价相对便宜，价格比较便宜的，但是这个就要用时间换空间。如果在市区买就可以小一点，这个是空间换时间。
   （2）价格。价格和价值不是一个东西，大家要衡量一下值不值这个钱，去考虑什么原因在这个价格下，大家一定要好好分析。
   （3）建筑。比如说它是板楼还是板塔楼，或者是花园洋房甚至更低密度的住宅，建筑本身是一个硬件，是衡量住宅价值很关键的点，甚至它的一些装修材料，外表用的材料、窗户、立面用的材料符不符合未来的发展需要，这个都对住宅价值有很大的支撑。
   （4）环境。这个包括很多，因为现代住宅不是简单的一个房子，它对房子的周边相关因素都会有一些支撑体现。因为房子本身是一个母系统，围绕母系统周边有很多子系统支撑它，所以环境很重要。
   （5）户型。户型是住宅很关键的因素，也是一个核心因素。
   （6）配套。因为你要生活，你需要很多东西在住宅中体现生活的方方面面，这个中间有教育配套、医疗配套、小区的物业配套、会所等等一些因素都要满足你生活方方面面的需要，六大因素决定你住宅的价值，一定要从这六大因素分析一下你的住宅将来是否保值、增值。
     这六个因素其中五个因素是一个大的、不可控的，惟一能挑的就是户型。因为我们在买房子的时候是按面积算的，所以说这个中间我们要把握这个户型。因为户型你选不好，一个是它的使用率会很低，这个不是硬件的使用率，是咱们真正生活上的使用率。比如说我买一个套型中好不好放东西，有的面积大了以后有十几平米会浪费，这个对将来的增值会有一定的影响。还有朝向、层次等等这些东西都是我们可选择的范围，这一点大家一定要仔细挑选。
     今天这个论坛时间比较短，我要讲的东西非常多，也不好多讲了。我带了一套书《帮你挑户型》所有的户型都在里面，大家如果愿意选购的话是145.8元。因为选住宅不是简单的看总价和单价就能决定未来的价值，这里面有很多东西要支撑的。我就先讲到这里！
    【主持人】但是现在我们大家在购买房子的时候，会被上海的“楼脆脆”事件吓到。还有成都两栋房子下了雨以后就歪在一起，我们给它起名叫“楼歪歪”，那么我们在考察建筑物的时候，有哪些很基本的标准，我们能够给自己先定一个底呢？
 

北京东方华太建筑设计工程
有限责任公司副总经理王肇祺

    【王肇祺】你刚才提出这两个问题应该是特例，作为国家正规的房地产开发项目来讲，肯定是要通过规范的设计、规范的施工，同时还有规范的监理。上海那个主要是施工的时候基础没有处理好，就是属于施工组织没有组织好，我们选购房屋的时候不要看这两个特例。
     我从建筑角度来讲给大家提几点建议：首先要注意我们这个小区和周边环境的关系。比如说和周边的道路、交通等等这些关系，因为这些有可能直接会影响我们的生活，比如说你选择的这个住房邻主路，这个就有一个造因得问题。作为北京市来讲是一个繁华大都市，这个噪音不可忽视，尤其是某些人身体不好的话会影响睡眠。
     那么从规划的角度来说，有三个指标比较重要（1）容积率。（2）建筑密度。（3）绿化率。实际上这三个指标决定了我们小区的一个品质，简单解释一下容积率主要是这个小区总的建筑面积和用地面积的比值。容积率越高，我们这个小区里的户数越多就越拥挤。因为我们既是设计者也是购房者，从我个人的经验来讲我倒是觉得一个小区总体人口数控制在5000人数以下，反而是一个有品质的小区，实际上也是一个低密度的小区。像这样的小区说直观一点，保安有可能都认识你每一个住户，安全性是可想而知的。当小区大了以后，户数多了以后肯定是靠相应的条例去管理。
     还有一个是绿化率高，这个我们小区的环境肯定是好的。刚才几位嘉宾提到地段越好的小区，可能它的品质相对越做的差一些，因为它好卖，大家都是趋之若鹜，开发商在开发的时候也会把这个环境等等放到次要的因素，这个绿化率会低，容积率会高，这样的话生活品质就差一点，人就拥挤一点。
     建筑密度是投影面积和整个占地面积之比，建筑面积越低的话，说明小区里建筑越少。所以说容积率要低、建筑密度要低，绿化率要多，这个就是一个比较有品位的小区。我就说这么多，谢谢大家！
    【主持人】因为我们有一些国家具体的数据，比如说高层的容积率不超过5，低层的容积率不超过2。我还向问一下您，我们在北方的城市很多的小区会做一些绿化园林水系，对我们日常居住来说水系到底有多重要呢？
    【王肇祺】因为我们北方地区是供暖期比较高，天气比较很冷，水就冻结了，实际上冻结的水没有什么美感。我们在做北方小区规划的时候，一般都是做一些浅水系，这样对于小区的维护来讲成本比较低。而且冬天的时候把水放掉，形成枯山美。其实水有很多的好处，可以净化空气，小孩儿也可以在那里戏水，所以说水实际上很重要的。但是在我们北方来讲，小区里的水是不宜做多的。
    【主持人】我们的购房人在买房的时候，很多人是花费了前半生的积蓄，后面的20年也搭进去了。所以我们买房的时候希望买到居住起来很舒适的房子，什么样的房子以后居住会舒适呢？这个就涉及到风水的理论，下面我们请李计忠先生来谈一谈我们在衡量一个房子的科学、舒适、合理的时候有哪些要素呢？
 

中国房地产风水研究院院长李计忠

    【李计忠】其实所谓的好房基本上住进去以后第一环境、户型与健康，户型与我们的事业、经济、婚姻、家庭有着密切的联系。我们是研究风水和这些户型、小区，在这方面做了大量的研究和调查。我给大家讲四点教大家如何去选房，这是一个大家必须要掌握的基本知识，不论是你自己住房还是投资，（1）地段。地段是占第一。所谓的地段就是体现出它房子的价值，在哪里就在于地段，还是地段。地段的好坏直接决定你房产价值的高低。地段里面还包含着一个大的环境，所谓“大的环境”，比如说你选一个小区，首先看它小区的门向，看它周围的环境。如果一个小区离发电厂很近，或者是一个劳改农场，或者是公安局、监狱这样的小区你要远离，为什么？人住进去对人的身体健康不好。它含着一种无形的东西叫“杀气”你看不见的，这个影响人的事业，影响人的经济和家庭。
   （2）这个小区的绿化和这个小区里面有没有水源。绿化很重要，代表一个小区的生机，这个小区里面有没有生机首先是绿化，它的绿化好不好。还有一个是看小区里面有没有水？有的小区非常注重有水池，有水的流通，为什么是要有水呢？水在小区里面代表人的血液，无水不富，无山不贵。这个小区里面该高的地方要高，该有水的地方要有水，水就是财，水就是血液，没有水不富。无山不贵，里面要有假山，山就代表贵。所以有山有水富贵双全，所以选小区的时候一定要看它的绿化和水源，要看它有没有高、有没有矮的地方。所谓门前要平，后面要高，要有水。我要告诉你小区北边有路为好，南边有水为贵。因为水代表富裕，水也代表财气。所以说选小区一定要绿化要好，一定要有水源。一个现代风水化的小区、园林式的小区里面肯定有水，它没有水不叫园林化的小区。
    往后的40年，现在已经进入第八运，往后是九运。八运、九运利用手工业的发展，七运的时候是唱歌占上方。八运里面我跟你讲选门向要选朝北的、朝东的、朝东南的门为最吉利。利于自己的事业、利于身体健康。朝西北利于投资，朝东南都利于投资，不论住也好还是投资也好，都朝东、东南比较好，往后的40年大财运就在东方和东南方。往后的40年包括美国和欧洲经济是滑坡的，真正的经济龙头就在东南亚，经济龙头就在我们亚洲。因为它这个大运不一样，以后慢慢就会感觉到，所以说朝东、东南的门利于我们住。
   （3）还有户型。户型对我们居住非常重要。大家看看有的刚住进去发了财、升了官以后，马上就破财了，丢官了，夫妻离婚了，为什么呢？因为这个房子格局有问题。首先给大家讲的户型，选户型要选大客厅，卧室要小。其实真正住宅的财位在哪里？就是客厅，客厅是男人的天下，议事的地方。一个客厅的大小决定你运气的大小，所以说住房一定要选大客厅，代表你的事业。客厅越大男人的事业越大，没有客厅那就可以告诉你，没有客厅没有婚姻，肯定是婚姻不全。你们住过这房子的人可以去看一看，客厅不大婚姻不全。所以说告诉你们要选大客厅，不论小户型也好或者是大户型也好，客厅一定要大。
    （4）厨房的门不能对着卫生间的门，这个对男人的事业也是不好的，这个一定要注意。还有一定是不论我们住什么房子，厨房、厕所不能在住宅的西北方位，凡是在西北方位的婚姻都不行，男人会出现毛病，败财或者是败事业。这几个秘诀我给大家提供这么几点，有利于我们选房，有利于我们以后的身体健康和事业发展。我的讲话到此结束！
    【主持人】我们谢谢李老师给我们提供一些风水方面的建议，接下来是网友向专家提问的时间，有哪位网友有什么问题都可以现场向我们的专家提问！
    【提问】我想问问李先生，厨房的门和卫生间的门是并排的好吗？
    【李计忠】这个没有问题的。
    【提问】听说推开房门不能对着镜子，有这个说法吗？
    【李计忠】对的，对着镜子容易咽炎、鼻烟呼吸器官就毛病。
    【提问】入户门正好对着厨房门怎么办呢？
    【李计忠】你可以在厨房门上挂一幅画就可以了，这个画是山水画就可以了。
    【提问】厨房和卫生间原来建的时候就是对着的，现在怎么改呢？
    【李计忠】如果要是门对门只有一条，你在厨房的门上也是一样，贴一幅竹子的画就可以避一避，最好的方法是换掉，不然的话你家的财不聚。
    【提问】怎么换呢？那个门盖的时候卫生间和厨房基本上是对着的？
    【李计忠】如果说你家要是对着的，你太太去年和你家庭的经济有破绽，太太身体不好。如果说要是对着的话，最好是调改一下，如果不调改一下在门上贴一幅山水画就可以了，或者是挂一个五风铃。
    【提问】我家厨房和卫生间的地面要高于客厅的地面，因为我的客厅是铺木地板，厨房是铺瓷砖的。但是厨房和卫生间有过门石，这个比厨房的瓷砖高出一公分左右，这样会不会影响我的财运呢？
    【李计忠】不会的。关键厨房要好，厨房是全家人的财位，也代表你老婆的身体。
    【提问】我的整体厨房颜色是蓝色的，但是要想加强主人身体健康应该是黄色或者是橘黄色的，这样会不会影响呢？
     【李计忠】一般的厨房应该是橘黄色为上级，红颜色的不好。天蓝色有一点水火相战，心脏有轻微的供血不足，特别是你的太太。但是你把它调好就可以了。
    【提问】怎么调呢？
    【李计忠】蓝的颜色最好变为橘黄色。
    【提问】卫生间应该是阴向，但是我卫生间的砖是仿古的砖。
    【李计忠】卫生间应该用白颜色的，金水相生，这个是根据五行。
    【提问】现在有一个购房的问题，我已经工作了有一定的年限。现在手里面有一点积蓄打算买上一套房子，也准备以后结婚。现在有一个问题就是北京现在的房价比较高，我现在是应该买一个小户型先临时住着呢？还是一步到位买一个三居的大户型，因为涉及到以后有孩子或者是父母过来。我就考虑如果现在买一个小户型的话，可能过五六年以后真正要买一个大户型，那个时候的房价可能就涨的更高，如果只是通过工薪阶层的工资支付的话就更不合算，这个比较迷惑。
    【廖承军】您跟我的情况是一样的，我买的第一套房子是我在34岁买的，也同样工作了很多年有一定的积蓄以后才决定买房子的。这个还是根据你的需要，如果我们还年轻，如果我们工作还没有几年的时间，我建议如果可能的话应该先采购过渡型的房屋，而不一定非要一步到位，一步到位的思想实际上害了我们一代人。现在真正出现的房奴，我见了很多在互联网上发泄的人都是因为这个原因造成的。
    我给我以前80后的同意建议是现在先以投资的角度，在核心区域投资一套小户型。因为精装不需要你投入太大就可以住进去了。还有小户型的总价投入不是很高。并且这里未来的升值空间会非常的大。我对中关村未来都非常的看好，像香港、台北、纽约这些核心区域的住宅都是小户型，未来的升值空间都比较小。如果要是改善型大户型，还要同区域的话，那肯定买不起。就是说可以选择北京周边更多的区域，这个应该有这么一个过渡的过程，我不建议你非要考虑一步到位。这个是我的观点，谢谢！
    【提问】我比较同意核心区域的观点，但是大家都看到在那些地方通常房价特别贵，很多人买不起。但是就会考虑到稍微远一点，而且有地铁沿线的地方。那么地铁带给房子的价值是怎么评估呢？
    【廖承军】我在我博客上写了一篇文章，我当时写的就是一小时生活圈的概念。如果可行的话，在交通路程接受程度上，在全世界都有一个数据的。基本上最好不超过45分钟，超过45分钟大家心理会有一个焦虑，但是我觉得以北京的现状来说，我将它定义为一个小时，如果可行的话一个小时是我们可以接受的。当时我还做了很多的核算，当时在东边，我说你在通州买一套房子和在国贸的南侧买一套房子有多大的区别？当时国贸附近的价格已经在1.5万到2万左右，但是通州不到1万一平方米。通州到国贸上班大概是一个小时的时间，但是为此可以省掉至少50万的费用。但是在国贸相近的区域，他坐车也需要半个小时，但是他觉得骑自行车过去又觉得跌面子了，但是要开车过去也太不值，一共才两三公里的路还要买一两车，每个月还要缴大量的停车费，这个就是个人得选择。多出来50万的费用，如果你考虑到过渡或者是没有考虑到过渡，它值与不值的问题。这个是我的观点。
    【提问】9月1号出了一个新政，就是关于二手房的贷款以网签和评估的低价作为贷款，这个政策对二手房的影响大吗？
    【周志远】这个影响：（1）这个影响对纲性需求的客户没有太大的影响。主要影响的是投资的客户，因为投资客户它选择的房子一般的情况下，都是在两年以内的新房，而且是精装的小户型。以现阶段的政策来说投资的回报率相对降低了。（2）对于自住的，两居三居或者是对于一些想换房的影响比较小，因为房子相对大，只要超过了两年这个税费在2%、3%左右，没有那个差额的5%的营业税，这个影响比较小。
    【提问】这个政策出来以后，对市场影响大吗？
    【周志远】投资和自住这两方面的比例是不一样的，现在主体的购买人群还是以居住为主，投资只占相应人群的10%到20%之间，另外一大部分的人都是以纲性需求。要么在附近换工作，要么在附近上班所以要购房，所以国家出的这个政策对20%影响的比较大，而对80%影响相对较小，我觉得对这个购房的需求不会有太大的波动。
    【提问】因为二手房有一个税的问题，今年有一个政策刺激包括个税、营业税。我们现在也是考虑二手房这块。今年是2009年这一年有个税、营业税差额征收这一块，就是年限不足两年的话，明年这个政策取消的话是不是二手房也会受到影响？
    【周志远】国家制定这个政策是这样的，因为在国家大范围开始建筑房屋的时候大家会有所了解，2006年、2007年国家有大量的建筑，这个时候会有大量的销售，所以说这个年限是定在2009年是比较讲究的。因为满两年的房子比较多，刺激了大量的购买人群在今年购房，那么他的税相应的会降低。但是到了明年就是2010年，在2005年建筑的房子基本上就满5年了，相应的税费会过渡的更低，但是明年税费国家如果调整的话，对二手房会有些许的波动。
    【提问】我想问一下廖承军先生，如果要想投资商铺的话在选位置上您能不能给一些建议？如果在投资商铺和公寓或者是民宅的情况下，他们之间有没有一个排序关系，想听听您的高见？
    【廖承军】我对商铺的研究可能少一些，但是我是这么考虑的。因为现在从全球各个重点的城市来看，核心区域小户型的这种公寓式住宅，未来的升值空间是相当大。前段时间我曾经看过一篇文章里写过，在香港核心的一个位置，就是中环附近。一个50平方米的小户型月租金已经达到2.3万多港币，但是采购它却需要800多万港币。这种情况下这也预示着我们正在强劲发展的首都、上海等一线城市未来核心区域，这一类投资房产未来得发展区域，实际上就是为投资类型设计的。像我的朋友们还在介绍，您可以考虑在这些核心区域投资这一类的房产，是因为现在北京最起码在这个区域内还有机会让你采购，你还有能力采购到。在我的判断中，未来得几年如果我们的经济能够顺利的走出危机的影响，在未来的十年我相信逐渐的我们个人投资或者是我们中低收入者投资已经被彻底的排挤出这个市场了，这只是我个人的判断。
    对于商铺来说，现在北京人均GDP产值超过1万美金了，已经在逐渐的步入最发达城市的范围之内，比如说像现在的台北是超过1.4万美金了。香港在2.5万到2.6万美金，我们还有一个快速发展的空间，但是在人均超过1万美金的情况之下，我认为今后的商业发展后期会成为我们投资的主向，就是您说的包括商铺、包括商业地产、写字楼这类投资，会逐渐成为后期房地产投资的主流，但是到目前为止商业地产在我们的首都我看到应该还处于低洼的阶段过程。
    怎么说呢？我认为多挑一挑，我认为在我们商业地产这块还不是特别的明朗，所以说商铺投资一定要谨慎，商铺的投资非常看重当地的人气。像大型这些区域也很看好商铺投资，但是我认为它商铺价值的体现还需要很多年才可以体现出来，所以说一定得慎重。我是这样的观点！
    【提问】我想各位做一个具体的比较，比如说有两套房子，一个是西三环和西四环左右是2.5万左右。还有一个是北五环左右，现在是1.5万左右。您觉得这两套房子哪个升值最大呢？
    【周志远】投资是选择核心区域，如果是自住这个关系到你将来的生活圈子，这个直径大约是在一公里左右。这个要看你为什么买房，根据你个人的需求会有不同的需求。你的选择需求是什么呢？
    【提问】我是自住，但是还要考虑将来升值的空间。我们看了一个房子已经是3万了，我觉得是天价了，这样的房子今后还会有升值的空间呢？
    【周志远】在北京地域的限制是无法改变的，三环和四环的土地会越来越奇缺，但是随着北京其他地区轨道线路的发展，大家通过公交和地铁到核心区域的时间会越来越短。就是时间和空间的对换，对于年轻人来说你是喜欢空间换时间，还是喜欢时间换空间，这个只有你自己才能去衡量。
    【主持人】因为这个论坛时间的关系，我们现在还有最后一位朋友提问的机会！
    【提问】我想问一下建筑方面的王肇祺先生，我看房的时候墙体上面颜色不一样，好像是后期是补的。还有墙体上有一些裂缝，他们说是上面刷的涂料裂了，我想请您从专业的角度说一下，如果看房的话应该注意什么呢？
    【王肇祺】这个外墙是贴的砖还是涂料呢？
    【提问】这个是房间内部的。
    【王肇祺】是这样，你看的是高层还是多层呢？
    【提问】我看的是小高层的，一共有14层，它是在6层。
    【王肇祺】我们一般新建的建筑在建成以后，它会有一些沉降。这些沉降是在国家允许的范围之内的，有的时候在施工过程当中，有很多的管线包括电器的管线都是属于事先预埋的。但是有一些项目在预埋过程当中把一些管线忘掉了，然后他在再修补的时候，这个会有裂缝的可能，一般局部的有一些裂缝是没有关系的。如果你看到墙体的裂缝是从顶到地是一个连续的，而且你再去你的楼上和楼下再去询问，它也有连续的裂缝，这个就有问题了，你就要找相关的开发部门去解决。
    【提问】就是原来那个颜色是挺白的，现在又补了一些，这个颜色看着就不太一样。您的意思是可能出现了裂缝？
    【王肇祺】补的这些有可能在施工过程当中有一些局部的问题，进行了补救。这个对咱们的住房质量是没有影响的。
    【主持人】非常感谢我们的各位专家给我们各位购房人提供特别多的这些切实可行购房的意见，感谢我们各位专家的参与，也感谢我们各位购房人的参与。谢谢大家，今天的论坛到此结束！

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