“休眠”商业，谁家的“资本王子”能将你吻醒？

　　摘要：近日，南山的万花筒购物街正式开业
　　近日，南山的万花筒购物街正式开业。而更令业界和市民关注的，是它的前身南山曼哈广场，因为各种原因而停业长达4年的时间。沉睡多年后，从当初的曼哈广场到变身为创业园，正是深圳“休眠商业”的一个典型代表。如同烂尾楼一样，深圳近年来也出现了众多诸如此类的“休眠商业”，部分商业地产、商业设施由于定位有误，制度缺陷，在尚未建成封顶之时却已经夭折；如同烂尾楼的重建，深圳也出现了多个“成功”案例，被“唤醒”之后起死回生，但也有部分商业，仍然处于昏昏沉睡之中。
　　不同于烂尾楼的重建，在经济向好、地产重回新一轮巅峰之际，开发商可以盘活后轻松脱手，商业项目不仅仅与经济周期、地段等密切相关，同样重要的还有时机，在错过了发展的黄金时段后，即使再次迎来新一轮经济热潮，也已经是物是人非，即使在10年后的新一轮经济和地产巅峰中也很难咸鱼翻生。究竟需要什么样的“资本王子”，才能将这些“休眠商业”吻醒呢？本报记者找来四个典型代表，希望通过深入分析它们的“前世今生”，找到治病良方。
　　案例1
　　万花筒购物街厘清糊涂账：南山曼哈4年后重生
　　8月8日，万花筒购物街正式开业引来不少的关注。这个面积近10000平方米的商场位于南山繁华的桃园路和常兴路交接处的南景苑裙楼，周围有地铁口、天虹商场和家乐福，已经形成了南山的一个购物消费商业圈。虽然万花筒购物街身处腹地，但是由于租凭纠纷，其前身南山曼哈广场经历了长达4年的停业。
　　前世南山曼哈突然关闭
　　该商场共有854个铺位，产权分别由572个业主所拥有。由于关闭多年，27名商铺业主已经停止了银行月供。去年10月份，有部分业主向有关部门提出要求，经南头街道办协调，引入万花筒投资公司进行资产重组和整合，最后商场才得以重新开张营业。据了解，当年南山曼哈广场关闭并非由于经营不善，而是业主、开发商和商场之间存在一笔非常糊涂的账，正是这笔账导致南山曼哈在兴旺之时突然倒闭。
　　据一些媒体当时的报道，2005年3月初，南山曼哈广场数百名情绪激动的业主多次围堵在商场的大门口，要求商场立即缴纳租金否则停止营业并离场。而经营方曼哈方面表示租凭合同是和开发商深圳万浩盛投资公司签订的，按合同应该由万浩盛向业主支付租金，不过万浩盛却表示因为实际资金无多，所以无力支付。
　　在南山工贸局和南头街道办介入下三方签订了和解协议。可惜不久，曼哈出于经营方面的考虑最终还是撤资离场，业主收回了商铺并解除和万浩盛的委托合同。当时有业主提出单独租凭，拒绝委托其他公司，但有部分业主却表示反对，很多商铺面积太小根本无法经营，如果单独租凭必定出现混乱以致无法管理。因为涉及多达500多名业主的利益而无法平衡，最后该商场从2005年中就一直闲置。
　　但是该商场地处商业中心区，商铺闲置令很多业主非常着急。据了解，当时许多业主在购买商铺时已花尽了所有积蓄甚至在银行抵押贷款，在收回投资无望的情况下，商场一楼已经有部分业主自行开业。“到2008年，该裙楼有七成业主要求办理租赁登记。”南头租赁所所长周华娣表示，“因为已经闲置了4年时间了，业主都迫切希望政府在政策层面上解决问题。”
　　今生政府出面协调说服
　　直到2008年10月，部分业主代表组成了临时的“业主委员会”主动找到了南山街道办事处，要求政府出面协调处理，事情因此出现了转机。南山街道办事处的一位副主任告诉记者：“业主都有不同的利益诉求，协调起来并不容易。我们还专门开会研究了这个问题。”
　　经过多方的磋商和努力，深圳万花筒投资公司接受了盘活南山曼哈广场的项目。但是问题出现了，南山曼哈广场的商铺业主多达572名，而且有些电话是几年前留下的，有些已经离开了深圳，有些甚至还出国定居了。不过，南头街道办和南头租赁所也积极配合，安排人员负责跟进，业主在其指导下紧急分成25个小组，负责分头联系散布在各地的业主，最后95%的业主被成功联系到。
　　不过业主找到了，并不代表“重组”就能成功。据万花筒投资公司该项目的直接负责人王春英介绍，当时有很多业主已经心灰意冷，不了解情况的业主对重组也存在抵触情绪。“政府方面做了很多协调和说服的工作。”虽然，王春英不愿多谈，但是她还是对政府的工作表示了相当的肯定，“如果没有他们的支持，根本不会有今天盘活的成果。”
　　◎病症诊断：最开始“返租包销”就埋下祸根
　　当年许多业内人士就指出，万浩盛开始对商铺“返租包销”时就已经埋下了祸根。据了解，万浩盛将该物业1-4楼的商铺划分为小块出售，业主购买以后再全权委托万浩盛管理并代租，统一经营。万浩盛承诺从2002年6月起的15年间，每年按业主购买物业实际成交价的8%-10%定期向业主缴纳收益金。但是好景不长，由于万浩盛资金链断裂，2004年10月开始，众多小业主表示再没有收到租金了。
　　“开发商为实现短期套现，向业主作出8%-10%的年收益率，远高于银行贷款利率。”一位资深地产研究人士半求称，“如果商场经营不下去，发展商就收不到租金，每年白贴8%给业主也肯定不可能。如果开发商拿这笔钱再去搞地产开发或者炒股，业主也有可能血本无归。”
　　案例2
　　购物公园困惑的地标：跟上CBD发展步伐
　　位于深南大道南侧，毗邻会展中心，位于CO CO PA R K对面。项目占地面积约31000平方米，建筑面积约8.5万平方米，建筑主体为五层，其中地下二层，地上三层。
　　前世曾经包括CO CO PA RK
　　“购物公园在哪儿？”几年前，刚刚来到深圳的李羽林，经过C B D时产生了这样的疑问。而在深圳生活了多年后，当记者向他询问同样的问题时，他仍然无法给出答案。
　　直到目前，深圳还有很多人习惯性地把地铁购物公园站所在的C O C O P A R K，认作就是购物公园。但真正的购物公园，却是与C O C OP A R K相隔福华路相对的一片楼群。历经多年的荒废、沉寂，购物公园陆续开出了餐厅、酒吧甚至会所，但直到目前仍然有相当一部分商铺空置。从外面看，购物公园大楼外表已经有些破旧，而且部分地方正有工人正在翻修。
　　购物公园已经有近7年的历史，而它的规划早在上个世纪就已经成型。根据深圳市政府对于中心商务区的统一规划，这块地方就是被用于建造大型的购物广场，也正因为如此，在广阔的中心商务区内，经过这里的地铁站就是以“购物公园”进行的命名。但业内人士分析说，根据目前商业的发展，购物公园本身结构存在一些问题，最主要的就是只有3层楼，相比万象城甚至茂业来说在商场面积上都有很大的局限。
　　记者由知情者处获悉，在当年市政府的规划中，购物公园并不仅仅是现在的这部分楼群，还包括马路对面的C O C O PA R K部分。C O C O PA R K总经理侯锡康向记者承认，现在的购物公园只是当时的一期项目，而C O C O PA R K是二期项目，名字一开始也是叫做“SO H O购物公园”。但后来市政府分别将两处各自拍卖转让，其中一期由城建进行开发，而二期项目最初是另一家地产公司获得，后来又再次转给星河地产。
　　今生一部分已成功租出
　　相对于开发商的冷淡，众多业主面对荒废却是急不可待。尤其是在2006年对面的C O C O PA R K开张后，发展态势给了购物公园业主们一个很大的刺激。C O C O PA R K实行的是统一的招商出租模式，开发商在进行开发之前已经有完备的规划方案。“不同的开发模式，导致出现现在两种不同的结局。”对于出现的困境，业主们将问题的根源指向了开发商。
　　但经过长年与开发商的协商、沟通，业主们心也逐渐凉了下来，而将希望寄托在了自己身上。2007年，不少业主开始自发行动起来，开始对破损、陈旧的外墙、地面等进行重新装修布置，并开始了自行招商，业主们还曾经自发组成了统一对外的招商部，专门负责购物公园的物业招商。到目前为止，已经有相当一部分成功租出。“相对于前两年，现在C B D的发展态势也越来越好，包括平安在内的很多大公司逐渐进驻，也为这一片区的发展带来了动力和客源。”一位已经将房产出租给一家餐厅的业主告诉记者。
　　但记者了解到，由于业主之间并不能形成完全统一的意见和定位，导致目前购物公园在风格上整体仍然比较杂乱，一眼看上去就能感觉出缺乏规划和统一布局安排。此外，由于业主相互之间无法统一“定价”，导致相互之间的招租甚至出现恶性竞争的局面。
　　更令人感到惋惜的是，在购物公园下面的地下商场，有着浩大的商业经营面积，甚至规划与华强北相连通，建成国内最大的地下商业设施。但直到目前仍然始终空置，所有门面都已经蒙上厚厚的尘土。相比上面几层还可以租给餐厅、饭店，这里却是一点希望都没有，只能完全荒废。业主苏先生向记者介绍，这里本来是地铁的一个出口，但由于与城建集团对于地铁接驳口建设的收费问题始终存在矛盾没有得到解决，这里始终被堵死，也自然失去了大批的天然客源。购物公园的自救之路，仍然漫漫。
　　◎病症诊断：开发商不顾商业整体策划开发
　　当年城建集团开发建成购物公园后，卖给了众多业主，其中不少业主的商铺面积只有几十平米，超过上百平米的已经算是大业主了。这也造成产权分散，导致直到目前购物公园仍然没有形成气候。一些业主向记者抱怨说，开发商只管建设出售，而不顾商业的整体策划开发，导致产权分散并且开发难度加大。一位姓李的业主认为，当年购买商铺的业主，几乎全都是投资者，因为看好这里的发展而购买，他们都是打算将商铺出租商用，并非自己进行经营，因此对于这方面的招商、开发都没有概念，更需要开发商在此之前做好相关的规划。
　　案例3
　　钻石广场业主的心声：商铺开业才是硬道理
　　位于罗湖区南湖路和友谊路交叉口，处在罗湖商业文化中心腹地，南与友谊百货隔街相对，西接发展中心，北与南国影视城及国贸相连。该广场在建筑设计上大胆创新，楼体在立面处理上采用复合铝板构架，与外墙面形成电子计算机高密度集成电路板的高科技构图，形成多层次的三维立体结构。
　　前世罗湖商业的“钻石”
　　亲眼见证钻石广场从无到有，目睹其迅速成为所在地域一颗最耀眼的钻石，却又似流星般快速陨落的全过程，身为钻石广场业主之一的孙勇感慨万千。
　　钻石广场开建之前，此地仍是一片空地。仅有一大片用铁皮搭建并分隔开来的一间间简陋的“铁皮屋”，孙勇的妹妹在此租用一间约40平米的铁皮屋做服装生意。据孙勇介绍，其妹服装店的营业额最高峰时达4万元/天，生意好得让人难以想象。得知该地要建商场后，孙勇的妹妹极力建议他购买商铺，然后租给她做生意。
　　据了解，作为当时深圳市又一标志性的商业建筑———钻石广场筹建于1998年，于1999年10月试业，是下属深圳市华越实业有限公司的大型精品服饰购物中心。
　　高科技设计理念、优越的地理位置、超高的人流，以及孙勇妹妹之前做生意的日进万金，这一切足够让孙勇有充分理由相信购买钻石广场商铺是明智之举。
　　据业内人士介绍，当时的钻石广场定位还是比较高端，进驻的商家品牌都不错，加上各方面条件优越，所有人均看好其未来的前景。
　　今生业委会积极行动
　　今天的钻石广场早已失去了昔日的璀璨光芒，除了临街的寥寥商铺仍在营业外，大部分都处于关闭状态。
　　“其实商场仅仅具有光鲜的外表，而商场的定位与管理等却一直问题不断，给到的承诺不能兑现，业主接受不了，导致与物业之间的沟通困难，让钻石广场闲置至今。”一不愿具名的业主称。据介绍，业主签订购买商铺合同时，还签订了铺位委托经营合同，即统一由开发商华越实业有限公司对外招商以及管理，期限为10年。
　　10年内，由该公司以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款。据了解，头3年共25%的返租合同兑现了。到了2006年，应该签后7年的合同时，开发商却说如果续签的话，商铺将以60元/平米的价格出租，因为以现在的市场行情，没有办法以11%的比例返租。众多业主不愿意看到自己高价买的商铺以这么低的价格出租，于是没有与开发商签约，纷纷自找租户。
　　前期过高的回报期望值让业主产生了巨大的心理反差，业主自找租户也让商场的定位与管理显得更加混乱，没有统一的业态模式。而在深圳其他商圈纷纷崛起之时，钻石广场成了罗湖商业中心区的“烫手山芋”。
　　在经历了这几年的起起落落后，钻石广场的大部分业主有了这样的一个共识：商铺的开张才是硬道理。
　　据了解，不少业主因为之前贷款买商铺，后面因没有资金收入而断了银行较高的月供，被迫以超低价格拍卖，有些商铺甚至在拍卖时都经常流拍，即使价格非常低，也没人敢接手。
　　目前，钻石广场成立的业委会已经在积极行动，与各方协商并统一各业主意见，积极争取政府的支持，尽量争取早点让商铺开张。“尽管租金会比较低，但商铺开张了毕竟还有租金收入，像目前这样的状态一直下去，就是自寻死路。”很显然，业主在经历了前期心理极度不平衡与巨大落差感之后，现在变得务实起来。
　　而业委会的执行秘书孙勇表示，因为业主散布在世界各地，有些甚至根本联系不上，导致没办法让所有业主同意授权业委会统一对外；也有极少数业主仍不能接受当年那么高的价格买入，现在租金这么低的现实，这些问题让钻石广场的“重生之路”又显得曲折起来。
　　◎病症诊断：产权分散、定位与管理有缺陷
　　针对现状，钻石广场业委会执行秘书孙勇对记者称，其实当时就不应该以小产权的模式进行售卖。而不少业主也纷纷表示，整个商场的定位与管理是导致其今天这样结局的关键因素。
　　“以为有了优异的先天条件就确保万无一失，就可以收取高额的租金，得到超高的回报价值”，小产权售卖注定会有分歧，因为每个人的想法都不一样，当部分业主看到可以获取比让物业统一招商与招租高的利益时，他们就会有想法了，这样的结果就导致了商场的定位不明晰，管理也显得混乱起来，再加上其他商圈的冲击，失败是必然的结果。
　　案例4
　　柠檬街前仆后继的失败：13年后终于找到新定位
　　“柠檬街”坐落在深圳东门步行街商圈百货广场里，上接人民南天桥，下连地铁一号线老街站C出口，商业用地六层，可营业面积达6万平方米。
　　前世一出生就面临夭折
　　“这里头真的很复杂！”这是记者在采访时经常听到的一句话，不少业内人士甚至对其讳莫如深。关于“柠檬街”所在的“深圳市百货广场”店铺的产权归属，很多都成为历史遗留问题“说不清楚”。
　　一位资深房地产商透露，“深圳市百货广场”当年是继国贸之后深圳的又一个大型百货项目。它是由政府背景的国家某机构和深圳某百货公司共同开发的，但由于国家政策的出台，使项目“一出生就面临夭折的命运”。自建成后经历过几次招商，但始终没有真正运营过。
　　据记者了解，深圳市百货广场在1995年-2008年的闲置生涯中，不少企业也曾对它进行过“激活”，如深发展、中信集团、天虹、国贸、国美，甚至有官方背景的珠宝城也对这块东门宝地心存憧憬。但毫无例外，每个想进驻的企业集团当了解到里面复杂产权后，都不约而同打起退堂鼓。与此同时，当年在这里进行按揭购买的业主，经过十几年的时间更替，使产权的归属更趋分散与复杂：有的商铺已经断供被按揭银行进行拍卖；银行为了解决呆账、不良资产等问题，将商铺所有权转让给资产管理公司；有的业主已身居海外，继续让其“休眠”；有的产权当年属公司资产，多年后，公司的固定资产归属问题已经有了调整……产权的复杂化与分散化成为深圳市百货广场一直沉寂的主要原因。
　　今生多种租赁合同并行
　　2008年，金百隆贸易发展有限公司接手深圳百货广场，开始策划谋变。当时企业主要面临着两方面问题，一是要通过梳理整合，使公司得到业主充分信任，取得商城店铺的使用权；二是在东门激烈的竞争中，怎么样才可以突围而出，让“休眠”以久的商城重焕生机。
　　深圳市金百隆贸易发展有限公司董事长周实濠告诉记者：“经过调查，我们发现商城的负一层和架空层产权归属相对比较简单，不少商铺的所有权实质上已经归银行所有。”之后，周实濠带领团队开始与相关的银行进行艰苦卓越的谈判。经过多方的努力和协调，产权所有者超过60位、面积超过1.3万平方米的“柠檬街”一期如期在2008年的8月开始试营业。
　　“这里面包含多方面的合力，才促使‘柠檬街’第一期能够顺利推进。”深圳市金百隆贸易发展有限公司郑明联总监深有感触，“一方面，深圳市政府和罗湖区政府对这个项目的重视和大力支持是很关键的因素，有关部门的官员经常来现场开调研协调会，让各方在一个顺畅的平台上进行有效沟通；另一方面，我们的这个项目还得到银行、资产管理公司、大小业主的支持，在利益一致的前提下，很多问题迎刃而解。”据了解，现在“柠檬街”是金百隆公司与相关银行、企业签订8年、10年、15年等多种租赁合同形式来进行合作的。公司管理层表示，不排除在之后的运作中，以企业购买商铺的方式来对“柠檬街”进行开发管理。
　　金百隆接手这个项目时，另一个大问题就是对深圳百货广场进行重新定位。深圳共赢天下文化传播公司总经理周春柯表示，经过调研后，他们决定将“我的购物乐园”作为商城的口号，将“柠檬街”打造为全国首家新生代主题商城。对于入驻的商家，他们也有严格的审核标准，日、韩最新流行精品、D IY时装、富有个性的皮包鞋帽、适合青年人的娱乐餐饮成为“柠檬街”的首选。
　　◎病症诊断：极度分散的产权令开发商望而却步
　　不止是深圳商业百货广场，产权过于分散是罗湖区“休眠”商业房产的通病，这多多少少跟这里的历史遗留问题扯上关系。“柠檬街”一期，由于商铺多为按揭断供，产权属银行所有，这对谈判合作进程带来的阻碍不是很明显。但记者了解到，“柠檬街”二期，也就是百货广场的四楼，光业主就多达70多位，极度分散的产权很容易令开发商望而却步。

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