对话：城市运营与土地创新

主题对话：城市运营与土地创新
　　9月3日，由中国民生银行地产金融事业部、《地产》杂志联合主办的第二场区域巡回峰会在成都拉开华丽帷幕。此次峰会主题为“青城论道：西部地产的跨越发展与城市梦想”。云南城投、云南官房、保利云南公司、昆明万辉、金马源地产、经典地产、中炬地产等十余家云南开发商应邀参加了此次峰会。搜狐焦点昆明房地产网作为中国民生银行云南分公司的战略合作伙伴亲临现场进行直播。
　　主持人：接下来的对话是思源房地产经纪总公司董事长兼总经理陶红兵(陶红兵博客,陶红兵新闻,陶红兵说吧)先生主持。有请。
　　主持人：大家下午好，有请第一个嘉宾云南城投董事长许雷先生、成都置信公司总经理黄晓进先生、成都远鸿房地产开发公司总裁王剑先生；高策地产顾问机构董事长李国平(李国平博客,李国平新闻,李国平说吧)先生。成都市规划局规划处处长万小鹏；
　　开了一天的会，大家都很辛苦了，尤其是到了这个时候，肯定是昏昏欲睡的阶段。其实大会开到现在，其实才进入主题，地产金融年会，现在才开始讲地产，上午是在讲形势。下面真正是讲地产，讲土地市场，下一个论坛是讲金融，这两个论坛开完我觉得大会就可以差不多圆满结束了。很有幸主持城市运营和土地创新论坛。我想可能从去年开始，今年我们看到房地产市场变化很大，由于市场变化很大，销售的变化很大，土地市场也有很大的变化，上午我们顾会长说房地产市场有两个特点，一个是地紧，第二是钱松，我觉得也不一定，现在土地紧张是在一线城市显得地紧，很多二三线城市，政府在那儿天天期盼着开发商买地。这些城市土地不一定紧，大家对土地市场最大的意见就是垄断，因为土地高度垄断在我们政府部门手里，国有土地收储部门。我记得05年我到呼和浩特去做土地一级顾问，政府提出来一个政策，五统一，统一收购、统一储备、统一出让、统一平台，统一计划管理。完全统一到政府的手里。一方面是政府的五个统一力度很大，第二是我们顾问也做了一些贡献，所以呼和浩特土地价格半年涨了一倍，但是统一到现在，土地市场高度垄断又给房地产行业下一步发展又会带来什么样的影响？首先我想请成都规划局规划处的万小鹏处长，因为代表政府的角度，如何看待城市运营当中，一个是土地市场的高度垄断会对房地产市场带来什么样影响？第二，回到规划局本专业，在城市运营当中，有很多办法可以提高城市发展水平，如何通过规划提高城市的发展和建设，比如成都现在有很多的规划，有四个新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)，有成都著名的198规划等等，如何通过规划提升城市运营效率，请万处长给我们做一个介绍。
　　万小鹏：大家下午好，刚才主持人问了两个问题，我谈谈自己的看法。说到土地市场的问题，实际上土地现在所谓的垄断，一级市场到二级市场是开放的，不存在垄断。现在是由政府统一，但是同样是作为这样一个问题，实际上土地出让有很多方式，包括招拍挂方式，也有进行协议合作的方式，包括现在除了局限以外，房地产开发的话，正按照国家的要求，必须要通过招拍挂。所以说这也是政府改变的一种方式。实际上很难说这种模式是好是坏，不好说，这个事情不好说。实际上怎样来看待这个问题呢？我想先从第二个事情来谈。作为一个城市政府，刚才谈到的城市运营当中起到的作用，或者说从我们规划行政部门角度上来谈的话，首先任何一个城市，它有它的特点，它有它的追求和目标，比如说成都，西部特大中心城市，三中心、两枢纽，按照现在宜居城市，要实现这个目标，靠的是什么？就是靠着我们现在首先是依法，依照我们的规划来实现我们所设定的这样一些目标，这是作为规划部门，通过规划对土地资源、对社会资源进行统筹的安排、统筹的规划，来达到这个目标，这是规划部门要实现的一个职能。比如说成都，我们刚才谈到有方方面面的规划，在这些规划当中，作为我们成都市，比如说有多少地应该拿出来做我们学校，有多少地拿出来做交通设施，应该拿出来做配套。
　　第二个，刚才谈到198规划，198规划实际上比较规范一点的说法的话，198是成都在总体规划里面规定的非城市建设用地，非城市建设用地容易引起误解，是不是就不允许建设，不是这个概念，在总体规划确定的400平方公里，我们中心城一共600平方公里，400平方公里是规划的城市建设用地，剩下198平方公里是非城市建设用地，所以习惯下来198、198，这里面居住了22万农民，实际居住人口是超过50万。在这片198平方公里范围内，实际上有大量的宅基地，作为我们198，实际上也是，我为什么详细说一下这个事情，实际上是对土地资源的充分利用的这么一个策略。198实际上作为成都市，我们从规划的角度上把它明确定位为生态功能和发展现代服务业的重要载体、重要的基地，我们在城市总体规划上我们可以看见，我们198平方公里全是绿颜色的。但实际上我刚才所谈到的，里面居住了50万人。我们通过198规划，确定了里面可以拥有不大于45个平方公里的建设用地，通过合理配置45平方公里的建设用地，基本达到我们推动198地区的生态建设和产业发展，解决地区的可持续发展，解决人民生活安居的同时，给成都打造一个新的名片，这是我们的目的。所以现在整个198地区里面，一共涉及到五个区、五个县，加高新区就是11个区县，这11个区县现在是通过不同的方式，包括引入社会资金，通过引入社会资金成立共同开发企业来对整体某个区的198实行整体的规划和整体的打造，这是一种模式，还有就是整体的规划分单个项目、分片区的项目进行打造等等，这样实际上除了刚才我们所说的国有土地市场平台之外，198地区实际上也给地产开发提供了一个平台，应该说是提供了一个平台，今后我觉得这个方面也应该是有很大的潜力。再一个我想简单说一下，今天上午大家都谈到了，最近以成都作为重要的交通枢纽，在今后不长的时间内，有8条高速铁路要修建，今后成都到重庆大概就是一个小时，就成都来说，包括周边城市在内，同城化效益会得到非常明显的提升。意思是什么意思呢？以前本身到成都购房的就比较多，因为什么呢？因为成都有一个比较舒适的、比较良好的生活环境，今后随着交通的发展，成都的宜居的所辐射的范围会得到进一步的拓展，同时成都的郊区，不光是中心城区，成都的郊区今后在这方面，它的居住条件、居住环境也会进一步的改善，就像东京圈一样，可以容纳三千万人，今后成都这个地方，随着交通基础设施和其他配套设施的完善，我相信今后的成都的容量还会变得更大。这方面应该说有非常广阔的前景。
　　主持人：我还有一个问题，因为从规划的角度来说，常常要考虑各方面的利益，比如城市的宜居、城市的布局、社会效应、公共设施的利用，从城市运营的角度来说，更多的是考虑收益，城市当中有一块地，尤其是比较核心的地，从城市运营的角度，收益很高，但是从规划角度，更多考虑公益性和社会公益。这块地价值很高，我们规划上会不会做一些折中，或者妥协？
　　万小鹏：怎样说这个问题呢？因为城市规划考虑的不仅仅是近期的、局部的，是考虑远期和整体的，你刚才谈到的问题是局部利益和整体利益的矛盾，或者说是远期的和近期的冲突。在这种情况下，规划部门还有一个职责就是维护公共利益，如果我们认为这是对社会整体带来不利，这种调整我们是不允许的。同时如果因为规划，不是说编的规划就是完美无瑕的，社会经济也在变化，规划也不是万能，也不是说我们预测明天会发生什么，针对社会经济发展情况和现实的问题，现在对规划的调整，我们有一套比较严格的程序，经过充分的论证，如果认为是合理的，那么我们是会依法进行调整，但是这绝对不是以利益优先考虑这个问题。
　　主持人：再问一个尖锐点的问题，因为我们在给很多城市和政府做顾问的时候，包括给开发商做方案的规划设计建议的时候我经常碰到这么一个现象，当我们做出来很好的方案，至少是我们规划设计专家们做出来很好的专家，需要规划部门审批，像您这样的部门审批，政府会管得非常细，甚至管到你的楼的外立面用什么颜色、用什么材料，您觉得这样，政府对一个具体项目管理到这么细致的时候，您觉得是否合理？
　　万小鹏：实际上就成都市来说，我们有一套规划技术管理规定，外立面在成都市是由建委在管理，建筑立面。你刚才说管得细和粗的问题，这个问题不太好判断，因为从我了解的情况，我们局里面现在也分项目审批，我是负责规划编织的，对项目审批这一套也不具体经办，在规划局这个观点上，能够不该规划局管的，规划局现在在朝着不管的方向上走，比如项目内部的一些要素，以前项目里面的道路应该多宽，应该都是在总图上是有的，现在都是直接标注，全部去掉。应该我们管的我们管，不应该我们管的，我们尽量放，应该说是依法进行管理。
　　主持人：我觉得成都的开发商应该感到很幸运，规划局很开明。现在也有很多超大型国企，包括其他民营企业也开始进入到城市运营的进程中来。我们看到有这么一个企业，在当地是一个非常大的，当然是国企背景，承担了当地属于城市建设的国家队，主力军的角度。我在资料里看到，他们甚至承担这样的职责，叫三个主体、个平台，他们是基础设施建设投资主体，也是这个投资项目的实施主体，同时也是运营城市的运营主体，而且还是城建领域里面的融资平台。这三个主体、一个平台集于一身，原来我想既是裁判员，又当运动员，之间会不会有利益冲突，我们政府做城市运营的时候，或者企业在具体项目中获取最大收益，目标出发点有一定差异。我们有请云南城投董事长许雷先生给我们做一番介绍。
　　许雷：城投，说起城投这个名字，今年是比较敏感。因为城投是今年扩大内需的战略，也是我们这几年城市发展的主要的主力军，云南的情况比较特殊，因为我们云南是边疆，整个全省就是一个特大城市，昆明。下来以后50万的城市都没有，下来都是小城市，50万以下。云南地市州经济发展不平衡，我们省政府为了加快云南省城市化进程，组建了云南城投，云南城投肩负的使命就是刚才讲的定位，为基础设施提供融资平台，代表省政府给他们一些资金，教育、卫生、医疗这方面基础设施方面，云南省主要是在污水处理、垃圾处理是交给我们。另外城投这一块是完成政府任务，但是一个公司这样做是一个短命公司，全国的城投，大部分城投，资产是很庞大，但是它的现金流、它的经营性是很不好的。我们设计城投战略规划的时候，我们把最早的上海、天津，包括沈阳很多城投做了一些研究，特别是这几年做得比较好的重庆，都是榜样。我们研究出来一条，号称我们云南城投战略蓝海(蓝海博客,蓝海新闻,蓝海说吧)，就是分两部分，一部分就是承担政府的，就是公益的，这一块剥离出来承担政府任务，再有一个可以市场化的，能够经营的。所以我们抓住机遇，做了一个上市公司，上市公司主要是经营性的。这样的话公司发展起来就比较有后劲。昆明发展不是特别好，大家知道。昆明历史上规划非常好，像水城威尼斯一样，河道遍布每一条街巷。我们拿出了27平方公里的区域由我们统一规划，统一的做基础设施，我们叫做四个结合，建设新昆明，结合我们滇池治理，把这个区域的滇池治理，把污染源彻底解决，结合云南旅游二次创业，把这个地区变成真正的旅游目的地，第三是结合城乡一体化，我们在这一块说，我们有国有背景，实际上我们没有垄断资源，因为27平方公里的土地，要300亿基础设施的投资，这个任务是很重的。我们把基础设施做好，我们把环境做好，我们再来搭桥。你必须要符合我的规划，必须符合项目定位，样才能把区域性做好。所以我觉得说城投垄断了土地，我觉得是没有，只是代表政府来做，把一个片区的基础设施做好，提高城市的竞争力，谢谢大家。
　　主持人：许董事长，你们现在做基础设施建设，主要是通过一级土地开发，包括其他市政设施、基础设施建设，你们还参与二级开发吗？
　　许雷：我们上市公司城投股份，模式是一二级联动，因为大家也知道，房地产市场发展还是有高有低，我们讲房地产市场，二级市场好的时候，我们上市公司经营方面，主要偏向二级规划。我们现在各种目标，要向国内大的公司学习，包括城投很多学习的榜样，我们现在和国内一流的有合作，二级市场是我们经营的主要业务。当市场不好的时候，上市公司有融资的平台，可以把资金通过一级的基础设施建设规避了房地产经营的政策方面的东西，我们用土地收益作为支撑，控制风险。所以把上市公司的平台也变成昆明市基础设施建设投资平台，所以一个区的土地拆迁、道路，通过上市公司融资，融完了资用什么来还，就是以后土地出来交给土地储备中心，用这个钱来还我们基础设置，这是创造了在国内解决了政府没有钱，我们有通道能够拿到钱，银行可以保障，土地是最好的保障，就解决了这个问题。这个是我们城投股份下一步要致力于一二级联动的模式。
　　主持人：我已经不是第一次领导一二级联动，我们这个企业也讲一二级联动，开发商销售新房和代理二手房。我们是土地开发和房地产市场开发联动。土地招拍挂以后，不一定保证你的企业从二级市场拿到，你怎么处理呢？
　　许雷：我们现在做的土地开发，其实二级市场能不能拿到，我觉得不重要，但是我进来的企业，来开发的，一定是高门槛、严要求。所以必须是生态、环保为主，以养老、休闲为辅。还有可能二级市场不一定拿得到，但是更好的开发商，品质做得比我们更好，振兴更强，可以让土地价值更大提升，我也愿意引进这个合作伙伴，放弃这个开发。
　　主持人：下面的开发商，想去云南投资可以到许董事长那联系一下他。下面我想请成都置信的总经理黄晓进先生，成都置信也是成都的龙头企业，前几年专著于做房地产开发，现在成都置信也超出房地产开发做了一些事，为什么置信会做这样一些事情？
　　黄晓进：这应该是宏观经济形势背景下作出的决定，也是企业发展战略的选择，应该说置信的话在成都本土成长起来一家以房地产住宅和商业地产为主的开发企业，经过若干年的发展以后，我们一直在思考企业在未来的发展应该走什么样的路，肯定首先考虑的是企业本身我的条件，以及我们整个国家经济形势未来发展的走向，经过这样一个考虑以后，我们认为，置信除了传统的住宅与商业地产继续发展以外，我们希望结合政府、结合政策的大走向做产业整合这方面的发展。
　　主持人：我们讲一开始这个论坛的时候说我们现在的土地市场，大家对现在的土地市场都有很多的抱怨。从04年土地的招拍挂，之前我们可以看到一个现象，当时万科是以协议拿地为主，万科在全国拿不到好地，只能做城郊结合部，土地招拍挂以后地王频现，有钱的大国企都在翻云覆雨。大家都在讲，中国的土地市场应该有所创新，应该有所突破，在四川成都、重庆这样的地方应该会有这样的突破。比如现在就有统筹城乡发展改革试验区，四川又有灾后重建，结合灾后重建，再结合城乡统筹发展改革的试验，有没有可能在土地市场上，打破一些原来的条条框框，比如我们置信通过城乡统筹做旅游区，拿地上，从单纯的过去土地，有没有可能现在做这样的过程中，和政府达成一种新的方式，能获得我们原来通过招拍挂市场很难拿到的地。
　　黄晓进：关于招拍挂，是我们的国策。很多土地都是通过招拍挂拿到的。可能起步起得早的人能够挖到第一桶金。我举个简单例子，大家知道青城山，青城山现在的热点地区，当时拿地的时候，拍卖价还不到50万，后来有个非常有名的企业去拿的时候已经是200万了，所以要早打算。包括牧马山，今天是成都未来得别墅居住区，当时我们拍地的时候别人都不拍，我们拿了一个起拍价，大家今天看土地价格是多少大家应该非常清楚。所以招拍挂是主要的拿地方式，你要有一个好的打算、好的策略，要早起早拿。另外谈到城乡统筹以及灾后重建给我们企业带来获取土地非常好的机遇，其实它没有改变招拍挂的政策，只是说它把土地的利用方式和范围进行扩大了，把过去比如说城乡统筹，因为城乡统筹的核心并不是做房地产开发，真正的核心是解决农民的就业，解决农民的收入，解决城乡一体化，解决贫富差距，所以说在这种背景下，不是说房地产给你带来新的机遇，但是城乡统筹要让老百姓增加收入，农民改善收入，你必须要让它的土地得到增值，实现它的资本化，在这样一个背景下，如果说我们房地产企业通过非常好的经营理念，非常好的文化团队，和政府的政策相结合的话，应该说你把土地真正的价值返回到了我们当地的农民身上以后，在这个过程当中，又获得了企业的发展。同时也解决了政府相结合的事儿。比如现在谈城乡统筹，很多企业没有认识到绝对不是简单的房地产项目。像我们集团，我们把公司分成四大块，其中我们做198、做城乡统筹这一块，叫产业事业部，不是地产，真正的地产是做住宅和商业地产。
　　主持人：我想机会往往就是大多数人没有看到的地方。试验说明还有很多东西在摸索，摸索的过程中可能就有很多的机会，有些人发现。我想请成都远鸿房地产开发公司总裁王剑先生，因为这个企业我了解的信息不多，根据我所知道的，远鸿房地产公司应该算是中型的房地产开发公司，我有这么两个问题。一个是像您这样的企业，在现在土地公开市场通过招拍挂拿地，你觉得容易了还是和过去相比，有没有一些感受？第二，您参与灾后重建，尤其是都江堰地区体量非常大，也是参与灾后重建比较大的公司，您是处于什么考虑参与它的灾后重建？是因为拿不到那么多地了，从这个渠道去做还是有其他的想法？
　　王剑：其实这两个问题我认为都和土地有关，都和我们拿地的方式有关。首先，作为远鸿这几年的发展，现在是属于成都中型的房地产开发企业，在现在土地市场的现状来看，作为我们这种类型的企业，其实要去和国内外大的国营企业也好、上市企业也好、合资企业也好，去真刀真枪的去到土地市场去比拼，确实是非常难的事情，在这种情况下面，我认为拿地的方式，不外乎有三种方式。首先一种，就是刚才我们黄总也提到，要么走在前面，要么认准小的地块。能够尽量去争取地方政府多弄点小地块拍卖。其实本地的这些开发企业，或者私营的开发企业跟刚才说的国营和上市企业在土地上面最大竞争，处在劣势的不在每亩单价上面，而在总的体量上面，换言之，只要这个体量减少了，我们的竞争就会有一定的主动权了。应该这样来说这个问题，我觉得第一个问题就是要么早点拿，要么拿一些小地块。第二个方式主要是通过并购来获取土地。当然在此之前不管是我们本土的企业还是外来的企业都有这样的做法，但是现在我所了解的，像我们这种类型的本土的民营企业里面有很多这种做法，都是以并购获取土地，通过并购，这里面会涉及到一些和现有招拍挂不一样的方式拿地的情况，比如兼并原来有土地储备，但是又不愿意做房地产开发，或者没有开发团队或者开发经验的公司，我们可以通过这个渠道获得土地。比如上市公司或者国营企业处置一些资产的时候，我们可以通过房地产交易去获取土地，然后自拆自建这种方式。这是第二个渠道。第三个渠道，主要就刚才我说的，一级征地。需要具备的条件比较多，但在现有的情况下，我也了解了，作为省外或者是国际国内一些大企业在成都也在做很多这种类似的大型的上万亩几千亩的项目，当然本土也有像蓝光、置信这样的企业做领头人，做相关的土地整理，我们也是属于这样子的情况，因为前期确实从招拍挂这种方式拿地出现问题之后，我们会去考虑通过土地整理这种方式，和政府合作取得发展。这种发展也是一种战略发展，在这个发展里面，整理出来拿地，会有一些先机，先机是什么呢？
　　更了解规划，整理本来要做规划，本来和政府合作有收益在里面，拍卖的地价差的收益可以和大公司去竞争。包括扶持政策，包括配套费用减免，为了招商引资给一些政策，我们可以在这方面有拿地的优势。总体说起来，我认为不外乎可能就是这三种方式。第二个问题，我想现在灾后重建的项目，我们这个项目跟今天主题很有关系，青城论道，我们的项目在青城山，这个项目我们是在06年年底进入，当时进入的时候，是用第三种拿地方式，土地整理方式进去，进去不巧就遇到地震，不管是遇到08年这次地震也好，还是这次金融危机情况下面也好，我认为青城山、都江堰这个区域在未来的市场发展里面，它有很大的市场前景。一方面作为城市具备先天资源，包括世界双遗产，包括作为成都的我们叫做天府资源的条件，有先天优势。第二，正是因为有了地震，因祸得福，后续相关的政策上面的资金上面的这种倾斜，刚才我们也讲到了，其实包括上半年国家投入的资金里面很大一部分在西部，这里面很大一部分又在灾后重建里面。当然灾后重建主要的城市其中就有都江堰青城山这个区域，这个区域我们认为前景也是非常可观。在两点条件下面，根据整个公司在这两年我们开发计划和发展的战略，我们也是需要有这样子的项目支撑企业的发展，或者是在下一步更大的实现跨越式的发展，所以就在去年，地震之后三个月的时间我们就启动了项目的建设。在此之前，这个项目还没有启动，在9月份我们就正式把这个项目启动起来，现在应该是青城山大的市场区域里面现有推出市场开发的最大的一个项目。我想说的就这么多。谢谢。
　　主持人：我想问一下两位黄总，你们哪个企业参与了联建项目？
　　黄晓进：没有参加过。
　　主持人：国土资源部又再重申，小产权房是非法的。农村联建很有意思，好像看起来农村联建住房有点像小产权房，但是它又不完全是，中间做了很多安排，外面企业给农民，农民联建住房，给农民建的住房还是属于宅基地性质，农民住房，置换出来一部分作为商品房，但是不是具有国有建设用地、产权这样的住房，还是有独立产权，但是又不是国有建设产权，是作为旅游配套等等这样的用地性质，我觉得这个很有意思，可能是代表未来土地市场一个突破口，尤其是农村土地交易流转，这可能是一个突破口。现在它是一种合法的小产权房，我是这么理解，会后我们可以继续讨论。最后我想请高策地产李国平先生做一些总结。前面有政府部门、开发商，也有城市建设大国企、主力军做过关于城市运营、土地市场的介绍。李总是我的前任，思源创始人之一，现在李总不再做二级市场营销了，主要做一个市场顾问策划，今年上半年策划天津，整个天津绝大部分开发项目李总都参与了前期顾问策划。李总对于城市运营也好、一级市场开发也好，土地交易市场弊端、模式也好，肯定也有一些感受和体会。请李总给我们谈一谈。
　　李国平：因为前面各种角色不一样，说的内容也不一样，我是谈不上总结，一会儿你来总结吧。我是想那么多年，从奥运中心公园做土地顾问，其实想法很多，但是今天因为时间有限，我觉得有一个问题我今天好象有点不吐不快，我还是想跟大家分享一下，目前我们政府，和一级开发商，对土地目前的状态，我多少有点担忧。你开篇说得很好，顾会长说了，钱松。地不一定都紧，比如15号地拍了天价，就觉得地紧了。其实未必是这样，我觉得这非常重要。因为在今年年初，为了保8，做了三个一批，促一批、保一批、推一批。推一批里面，至少市场上很多土地流拍，很多都是低价出售，大家心里没底。大家觉得平生第一次终于可以帮规划局做顾问了。同时来说，现在终于可以动规划条件，因为政府可能要好好来应对市场，如果土地卖不出去，有些土地在规划的时候，就要把土地性质、容积率，包括在整个全市推出的位置都要有考量，所以我们很荣幸做了几十块土地的策划，跟规划部门结合，这给我很好的感觉，政府终于也开始市场化考虑产品了，土地是政府要推出的产品，而且要有竞争力，这都是很好的现象。但是没过多久，本来是要给我们委托两到三批，第二批就没事儿了，小阳春来了，过一会儿价格上去了，土地开始热了，就没事儿了。我觉得实际上还有一个问题，土地真的就很热了吗？天津城市中心区的地还是比较热，还有一些边缘地带，土地其实还是要在等待出价，这是天津。其他的三级城市、四级城市，我相信土地都没有到土地热得不得了这么一个地步。所以地紧绝对是结构性，大城市，而且也是在大城市CBD这样的阶段，没有到整体地紧的阶段。所以要保持头脑清醒。也有一个问题，你这个数据都是选择性的，对他有利的数据都写，对他没有用的数据都取消掉。今天上午老人讲了很多问题，销售量往下走，环比往下走，我说你别看环比，看同比。
　　08年8月谁卖房子啊，您不能跟这个同比去比，国家统计局很多数据，他说不对你乱来，土地成本就是平均数，他今天用了国家统计局的景气指数。但真正卖房子的都知道，价值都到了07年的高峰，甚至超过。你跟美国比，我们房子都差远了，都很破，为什么不跟美国去比人均GDP，所以这个数据不能选择性去用。还是一句话，我觉得还是最重要一条就是不能对市场太过于乐观的看法，包括对土地。今天我讲这个话有点煞风景。我认为今年的楼市和今年的股市都是一个妈生的，就是宽松的货币政策生下来的孪生兄弟，现在一个兄弟已经打喷嚏了，已经打得很厉害了。小阳春是房价下降3、40%之后的有效修复。但是小阳春之后的中高端房价的上升，肯定跟需求没有关系，肯定跟宽松货币政策有关系，包括拿地，也都是特别有钱。我在天津做，最有钱的是城投、建投，什么投。突然发现98年亚洲金融危机的时候，也是最有钱的时候。因为国家要拉动内需，所有国债项目，钱都来了，凡是金融危机，城投、建投、什么投都很有钱。如果这两个轮子滚起来的话，振兴十大产业，最后其他产业都没戏。楼市本来没有进十大产业，反而今年最好。所以能不能够持续，大家真的要警惕，股市已经有点不大看好，楼市能不能持续，我肯定不能同意今天所讲的刚性需求持续。刚性需求在小阳春之后已经结束，包括现在的量下来已经是刚性需求在下来。如果楼市和股市今年都不行的话，明年都不知道拿什么来撑了，在这种情况下，我们的土地市场，几个角色，大家都要有一个冷静啊。再回到土地市场创新的里面来，我觉得大家还是要踏踏实实的来做我们的城市，我们的城市到底应该什么样，规划之前还有我们的战略，我们的定位。成都没有问题，我认为成都、重庆一直房价不太高，重庆我觉得房价太便宜了。成都人好像不急不慢的心态，可能真的是救了成都人，我们不至于犯大错误，我们没有爬得太高，肯定跌得不是很重。所以有时候塞翁失马。不一定每个地方要做曼哈顿，这不太可能，踏踏实实把自己实际情况跟可发展的战略建立起来，然后踏踏实实来做一些持久的相对看得长远一点的东西，我觉得可能这个才是真正可发展的东西。一直在提一二级联动，你要逼着种菜的人一定成为一个厨师，这很变态的。其实拍卖的时候实际上还是有很多的溢价，没有合理分配。一二级很多做了半天，经济复苏的两块地一下子就拿掉了。有些地方一二级联动是假的，忽悠政府的，我帮你做三千亩，你先给我做两百亩，最后两百亩做完了三千亩做成做不成也无所谓。我们政府和开发商一定要有好的心态。所以有时候看万科的笑话，去年你很牛，跟不上，现在没有拿地了，真的又来不及了。所以真的不能看一时的笑话，我们现在笑万科拿地胆子不够大，如果今年形势下降，所以又要夸奖万科保守的东西。所以看一个企业不能看一年两年，所有的行为也不能一两个地拿得好就很得意，真的要看长远，我觉得还是心态的问题。我就讲这些。
　　主持人：回到我们论坛的主题，我想最后不叫总结吧，城市运营和土地创新，其实我前几天见过一个省会城市的房管局局长，他跟我讲了一番话我觉得可以代表很多政府的心态。他说今年的房价涨幅很高，报纸上有批评，我们经常做检讨。但是一开完会，会下市长都跟我说，今年你干得不错，我们今年GDP增长主要靠房地产这一块。因为实体经济都下去了，所以检讨、批评都是表面上的，实际上领导都非常高兴。如果房地产涨幅上不来，土地价格上不来，土地价格上不来税收就收不回来。这就麻烦了。靠运营城市取得的收益来建设城市，我们不能认为现在土地市场的模式不会被打破，它也是发展过来的，发展到今天也是打破了过去很多东西才变呈现在这个样子，招拍挂将来有没有可能松动，我觉得不一定，现在国有建设用地这种统一的模式，有没有可能将来在一些地方有一些创新，会不会有农村的土地市场松动，会不会有集体用地松动，如果统一一个招拍挂平台，交易主体如果发生了很多变化，我想大家在这个上面保持一个密切的关注，如果在这方面有所突破、有所变化的话，我想发现机会最早的人一定是最后取得成功最大的人。我们第一个论坛就到这儿。紧接着我们要开始第二个论坛。谢谢各位嘉宾。

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