集中放量非偶然 主城商业地产会否"产能过剩"

    上海城营销企划部经理 彭景
    钢运置业项目经理 沈殿连
    重庆万达广场商业部经理 李鹏
　　话题背景》》
　　多组团、多中心的城市格局，为重庆中心商业的发展创造了条件。今年，从江北的朗晴广场到杨家坪的华润•二十四城，再到南坪万达广场和上海城，坐拥片区核心地段的中心商业体相继发力，改变着重庆主城的商业版图。多个中心商业体相继面世，是否会形成主城商业地产的“产能过剩”？拥有优越先天条件的中心商业，应该如何规避同质化难题？
　　集中放量
　　并非偶然
　　晨报地产：今年，重庆楼市的商业地产项目出现井喷行情，尤其是占据城市中心位置的中心商业，比如江北观音桥的朗晴广场、南坪核心的万达广场和上海城，以及年内有望启动的华润•二十四城万象城等。各位如何看待今年中心商业项目的集中放量？
　　李鹏：今年商业地产的放量的确比较集中，年底会有一次爆发，我认为与整个大环境回暖有关。金融危机发生后，整个楼市都处于比较低迷的状态，对住宅产业造成了较大影响，也延迟了商业地产的开发进度。但是，商业地产项目所面对的客户———零售行业———需求始终存在，他们只是放慢了新开门店的速度，而一些新的大型商家也一直希望进驻重庆。等到现在经济环境有了转变，商业地产项目就迅速火热起来。
　　彭景：近期面市的商业地产项目，与以往的项目相比出现了一些新的特点，比如商业的运营模式。以往重庆的很多商业地产都是以出售为主，而今年涌现的商业项目———尤其是中心商业，开发商自持的比例在增加。以南坪为例，万达广场和上海城就选择了这样的发展道路，由开发商统一招商，统一管理。
　　沈殿连：如果说现在住宅项目的开发是短平快，那么商业地产，尤其是自持的项目，带给开发商的收益是缓慢而长久的，这将考验开发商的耐心与实力。今年重庆市场上涌现出来的商业项目很多，中心商业占了很重要的比重，竞争很明显，这种考验也更明显。
　　晨报地产：差异化是个老生常谈的话题。对商业地产来说，可以有很多种选择，但中心商业由于体量太大，要实现真正的差异化还是很难。上海城的主题化定位，是否是个好的思路？
　　彭景：上海城与万达广场相距很近，在商业规划中，两家企业已经做出了差异化的定位。以上海城为例，项目的商业采用主题式，定位为长江旅游广场，有百联、红星美凯龙、数码广场等独特资源，而未来的开发中，对旅游主题的发掘，是上海城有别于其他商业项目的最大特点和优势。上海城将花大力气做重庆当下没有的内容，吸引外来消费。在宣传上，我们也是将旅游主题放在前面，把城市中心放在后面。
　　李鹏：差异化竞争在实际运作中难度很大，需要做多方面的综合分析，符合区域发展特性。以南坪为例，上海城设定的旅游主题是有自身优势的，而万达广场则有自己的发展道路。目前，南坪商圈的步行街需要扩容和升级，紧邻老步行街的万达广场，注定将成为复合型城市综合体，带来最前卫的生活方式。如果说上海城是南坪的阳台，那么万达就是南坪的城市客厅。我想，这样的差异化发展就能带来多方共赢。
　　沈殿连：我认为，南坪商圈的发展历程很有代表性，也给中心商业的发展提供了案例。上海城以旅游为主题打造商业，发挥空间很大，对城市产业形成了补充；万达广场依托并升级了步行街，与南坪商圈的升级改造融为一体。其实重庆每个商圈都有自己的特点，都可以实现差异化发展。
　　晨报地产：众多商业项目的集中放量，会不会出现商业地产、特别是中心商业产能过剩的局面？
　　沈殿连：产能过剩的担忧是存在的。重庆是个多组团、多中心的城市，出现多个中心商业项目是必然的，但我们要注意的是，每个中心商业体的辐射力是有限的，更多地还是服务于片区内的人群。现在看来，可能解放碑、观音桥具备一定的全城辐射力，但其他中心商业还没有形成对全城消费者的吸附力。
　　李鹏：从南坪商圈看，目前做商业的项目很多，大家都集中在这一时段爆发，说明目前商业市场前景看好。要想实现突破，每个项目都必须走差异化竞争的道路，针对不同群体、或者针对不同的消费需求来做好自身定位。
　　同时要有资源积累，比如万达在建设之初就锁定了主力店和大部分商家，这样做起来底气就足。
　　彭景：南坪目前已经面市的万达广场和上海城，都具备差异化定位的前提，即开发商自持。两个项目都有统一经营管理的团队，能够做出适合自己、区别其他的业态规划。
　　沈殿连：在重庆，商业地产的差异化显得尤为重要。我从2007年开始就研究商业，发现有的商业项目在外地能获得成功，但进入重庆就举步维艰。从政府角度说，肯定希望商业繁荣，但这不是说越多越好。在某个地块上，必须要根据实际情况作出合理规划，形成差异化竞争，商业才能成功。
　　差异参照区域特性
　　差异化是必由之路
　　重庆需要均衡发展
　　场外连线
　　重庆社科院区域经济研究所所长 李勇
　　独特的地貌特征，决定了重庆是一个多中心、多组团的城市。在城市发展中，东南西北中各个板块需要均衡发展，不能顾此失彼。从目前情况看，中部有解放碑、北部有观音桥，这两个区域的发展非常迅速，但有的区域相对滞后。这种不均衡的发展现状需要改观。
　　实际上，重庆各个区域都拥有很好的发展基础，未来的重庆，完全有可能发展出更多的成熟商圈。不过，每个商圈在发展的过程中，需要有良好的规划，从而形成合理的业态布局。依靠大型城市综合体扩大商圈范围，是一条不错的发展道路，而避免同质化竞争、形成良性发展，也是不可忽视的问题。

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