何其琛：进攻还是防守 商业地产路在何方？

　　这一切只是中国楼市盘整期发生在商业地产领域的一场场博弈而已。最终，抄底者是跑赢大市还是黎明前倒下，时间会证明一切。
　　“我们其实也没有什么新奇的举动，不过是经济危机的时候出手，经济好的时候获利。这个时候大家都不太拿地了，我们拿地可以挑肥拣瘦了。”大连万达商业地产研究部副总经理杨泽轩表示。
　　而万达集团董事长王健林此前也向媒体表示，今年将继续逆市扩张，万达全年买地计划为12-15块，投资额估计在200亿元左右。
　　抄底者来了吗？
　　大腕的抄底早在去年年底时就已开始。决意主攻商业地产后，金融街在去年12月以16亿元的价格收购了美晟国际广场，联合之前收购的石景山与复兴门地块，金融街共为商业地产支付了46亿多元。但对于抄底一说，金融街的相关负责人并未认同，声称地块的竞购是公司正常的土地储备策略。
　　经济危机来了，大部分企业收紧银根过日子，国内地产商对于“抄底”商业地产并没有太大的兴趣，除却资金上的因素，他们更多在专注自身的发展以及保持良好的资金流，对这些大型商业地产项目保持谨慎态度。
　　万达依靠第三代产品的开发，很好的解决了资金循环的问题，又受益于前期几百万平米商业资产的累积，日子相对轻松。而随着56亿元公司债的获批发行，金融街在资金方面也显得更为宽裕。两者同时拥有了抄底商业地产的实力和机会。
　　3月初，SOHO中国获得中国银行北京分行100亿元授信融资金额时，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)就直言，将加上公司现有的100亿元存款，用于北京和上海新项目的收购。他认为,目前不少优质的商业地产价格已经下跌一半，越来越多的核心地段项目在市场上急于出售，正是极好的收购时机。
　　与大腕们不谋而合，一些嗅觉灵敏的外资基金也开始重新进入国内伺机抄底。年初以来，参与国内一线城市商业地产收购的国际地产基金逐渐增多。马来西亚百盛集团宣布以11亿元价格收购北京双全大厦，开设大型商场；几个月前刚收购上海长寿商业广场的黑石集团最近新成立了商业管理公司，管理内地地产投资……
　　4月21日，摩根士丹利、美国最大零售地产上市公司西蒙地产集团及深国投商用置业有限公司，也公开了他们在多个二线城市合作投资建设购物中心的计划，投资总额超过30亿元。不少韩国、中东地区的外资也组建了商业地产基金伺机抄底，新加坡ARA集团更表示看好内地楼市，预计其2009年的投资将超过100亿人民币。虽然外资地产基金的入华速度明显加快，但相对国内地产商，外资基金的表现仍相对谨慎，对商业地产的收购并没有达到高潮。在第一太平戴维斯物业顾问有限公司助理董事胡建明看来，“这些再度进入中国的境外基金已表现出了新的投资特点：首先，零售集团不断选址开店，投资行为异常活跃。其次，二线城市的投资重新成为热点。第三，投资回报率要求没那么高了。“对于一线城市的优质商业，收购标准只要求能达到6%-8%的年回报率就OK，境外基金的要求已经更加理性。”
　　市场尚在调整当中。商业地产的全面复苏有两个标志，一是外资进入；第二是以浙商为首的投资客的信心建立。商业地产主要是以投资客居多，金融危机对投资者的信心打击比较大，目前来说大家还没有完全的把心放下来。
　　现在是抄底的好时机吗？
 投资家们的思路其实并非如想象般复杂，逢低吸纳优质物业总不会错的，等待市场回暖，利润自然会显现出来。年初以来，北京、上海等地的商业地产都显现了抄底风潮，经历了一场危机之后，商业地产项目缩水严重，物业持有方急需出售现有物业以维持资金链运作。目前商业物业的价格的确处于低位，但是不是最低，还无法判断，“掐准这个点很难，因而在目前的经济形势下追求的是长期利益。”鉴于商业地产对金融危机的反应有一定的滞后效应，消费力在未来一段时间将会走弱。市场是会触底反弹，还是继续下探，则都有可能。“但下滑的空间有限，商业地产的机会很大。”
 接受采访的绝大多数人同意，现阶段是收购中国商业地产的好时机。理由除逢低吸纳外，跟北京市场所谓的小阳春概念一样，有些投资者是逼的没办法，总得找机会投资，搁在银行里是赔钱的。
 马来西亚首富郭令灿旗下的国浩房地产中国有限公司近日表示，出于对中国经济的良好预期，公司计划自今年开始对华投资48亿美元，用于开发新的商业地产项目，而公司目前200万平米的土地储备有望在未两年之内翻一番。
 有实力的开发商以较低的价格收购地段和设计相对优质的商业物业，从投资潜力、保值增值和资金避险等角度看都是一笔不错的投资。同时也有观点认为，目前并非抄底的最好时期，收购高峰期的到来前提为，一定是金融危机过去之后，至少近一年内达到收购高潮的可能性并不大。商业地产回报非常漫长，周转很慢，需要资金集约化的大批量注入，对资金要求非常高。面对市场环境和经济走势的不确定性，入市抄底仍需谨慎。
　　政策面利好是否将出炉？
　　商业地产占据房地产行业构成的30%,能否追随住宅上演“回暖”大片，关系到“救市”成败。但到目前为止，并无有效的政策出炉。相反，北京商业地产租金税率的提高，再次加重了投资者的负担。
　　今年全国两会期间，李晓林作为全国政协委员所做的提案中，建议把央行的121号文件第五条款进行调整，将商业地产限制放宽到与住宅同等水平。“房地产不光是住宅，还有30%是商业地产。现在商业地产没有好的业绩，政策对商业地产的发展不太有利，应该调整。我们拉动内需还是要瞄准那些在银行存款的人，那些解决了住房、教育、医疗问题以后还有存款的人。那就应该出来一些好的政策，不但要他们买住宅，还要他们买商业。有些‘子弹’该放就放吧，别让大家等着了。”
　　有消息称，目前住房部正在对商业地产进行调研，可能在第三季度对商业地产出台税收、放松限外等方面的政策措施。如果从扶持商业地产的角度，目前国家应该从三个方向给予拉动。一是开发环节，国家应根据特点，考虑出台中长期资金的相关支持政策。不管是中长期贷款、RELTs，还是别的一些扶持政策，都要考虑商业中长期特点。二是租户环节，如果现实一点，租户扩张开店，政府能否给予一些补贴和支持。三是从消费者终端给予刺激，例如有些城市在试点发放消费券。这三个部分，可能消费者和租户方面对商业地产而言短期影响都不太大，现实一点的，只有开发商这块还一直在谈。
　　危机何时过去？
　　4月16日，总部设在芝加哥的美国商业地产巨头GeneralGrowth申请破产，成为美国房地产业在这场金融危机中迄今为止最大的牺牲者。这也是美国历史上最大一起商业地产商破产案例，商业不动产产业的隐忧因这桩破产案而凸显，成为初尝“复活节”的美国银行业头上的一块乌云。
　　这也向人们发出警示，商业地产所面临的国际环境依然是严峻的。金融危机对于商业地产的影响要比住宅市场大得多。而且持续的时间也会更长。2008年9月—10月，住宅市场的底部已经出现。而商业地产的底部，比较早的出现也得今年第四季度。
　　商业地产的“见底”将伴随着下列症状：商业地产的土地价格继续下落；办公楼、酒店出租率、租金继续下降，甲级写字楼的空置率达到30%的高点，高端酒店入住率保持在50%以下；在建项目大规模的停工或延期，甚至出现烂尾楼。
　　因此，开发企业暂时不要拿包括商业、办公在内的综合用地。对于已经拿下的地块，如果区域内已经供求失衡，要尽量慢些启动；如果已经启动的项目，也可以做一些功能上的调整，增大住宅的比例，或者把五星级酒店改成四星、三星。
　　从长远来看，中国商业地产“机”大于“危”；然而，从具体的操作层面而言，要能从“危”捕捉“机”，则需要极强的专业经验和资金实力。换句话说，即使商业地产真的见底了，“抄底者”也并不是人人都有资格做的。

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