房地产行业：地产调研报告

　　我们组织了部分投资者在京津地区联合调研，我们调研了阳光股份、泛海建设、天房发展、海泰发展等上市公司，也走访了天津区域的部分楼盘。
　　1、公司未来方向主要做住宅还是商业？土地储备情况？
　　目前仍选择齐头并进的方式，土地储备重点都放在环渤海，截止到目前青岛和烟台项目都还没有动工。
　　2、公司股东之间股权是如何变化？
　　目前较大持股的为3家公司GIC、燕赵房地产和首创，仅仅有首创较为确定要最后进行减持，由于目前商业项目与外资合作，最终审批权力逐渐下放到地方，一定金额内，商务部仅仅是备案，所以未来GIC可能与上市公司合作的机会越来越多。
　　3、光明新丽10%股权未来是否继续增加，目前17处物业的情况？
　　目前仅仅完成10%的股权收购，随着未来17处物业逐渐成熟，公司考虑采取不同方式收购。
　　17处项目主要集中在天津，占地60万，目前有7个项目比较成熟，可能会采取土地性质变化的方式，进行住宅类开发，容积率可以达到2以上。
　　4、未来公司业绩的情况？公司出卖北京酒店，保证了业绩相对稳定，公司持有的其他商业项目基本选择长租方式，获得稳定租金。
　　5、公司未来的外延式增长在哪里？
　　公司参与的北京酒仙桥危改项目情况：该项目位于北京酒仙桥电子城，为一级土地开发，由公司控股子公司电控阳光负责开发。项目总占地面积约42万平方米，规划建筑面积101万平方米。截至2008年12月31日，该项目尚处于动迁前期准备过程中。
　　而公司前不久公告的通州246公顷项目，仅仅是一级土地项目，未来仍需要进行招拍挂形式获得2级开发土地。
　　天津项目预计1万销售均价，北京上东项目价格在33000/平米左右，年底前还有2万再进行销售，预计整体明年结算收入。公司未来还有部分公寓在销售中，目前销售价格为2万4元左右，销售情况一般。
　　泛海建设：
　　时间：8月19日下午目前北京泛海国际居住区项目，5月份新开盘销售，销售均价已经提升到32500元/平米。该项目的2、3号地准备年底开工5栋。未来7、8号楼的商业销售价格相对便宜，来吸引部分投资客进场。
　　杭州3栋项目如果出售将占到明年业绩的3分之2，该项目规划为酒店式公寓2个，还将建成一个5星级酒店。
　　深圳泛海拉菲花园目前在销售的整体面积6.5万平米，小高层销售价格13000元/平米，叠院价格为25000元/平米。
　　该项目2期准备今年开工8.2万。
　　武汉项目14万住宅中报显示已经开工，明年上半年预计销售，未来企业业绩增长点集聚在武汉区域。
　　山西和大兴同样是一级土地整理，进入土地管理中心。但山西经济在本次金融危机中并没有出现大的波动，未来该区域需求将更加稳定，预计新增加土地储备将集中在该区域，将为公司未来提升业绩作出贡献。
　　海泰发展时间：8月20日上午本次活动调研了天津滨海高新技术产业开发区，参观了渤龙湖总部经济区及商务交流中心、中国航天科技集团第五院研究院的航天器研发制造及应用产业基地项目、中国航天科技集团第十一研究院环保及特种飞行器项目，并参观本次增发的两个项目。
　　我们与公司高管对公司未来发展状况作了交流。公司高管表示大股东对上市公司支持力度从来未有改变，并详细介绍了上半年来，滨海高新技术产业开发区发展情况。
　　公司大股东海泰控股集团是天津滨海高新区国有资产的授权经营单位，承担滨海高新区内的开发建设和高新技术产业发展。目前，海泰控股集团拥有滨海高新区内位于滨海区域25平方公里土地的整理、规划权，掌握较为丰富的土地储备资源。
　　两个增发项目情况的介绍请与我们SALES索取海泰发展参加长江证券房地产会议的PPT。
　　天房发展时间：8月20日下午公司非常看好天津房地产市场未来走向。主要原因有这样几点：天津计划建造9条地铁，目前在建3条，通勤比例上升带来城市化水平上升。近年来外来人口增加，目前达到年增加40多万人口。另外，在天津住房需求方面，投资型需求比例较低，而相应的因为拆迁、婚育（登记有10万户）需求相当大。以上种种原因和我们从前对大城市化形成的重点城市重庆情况如出一辙，该类型城市可能存在同样的投资机会。
　　短期看，过去的天津市场的土地储备缺失带来市场严重的供给压力。在天津市场上，拿地后1年半后才能正式形成供给。所以未来几个月天津市场仍然将面临供给造成的价格压力。
　　公司今年销售高峰出现在5、6月份，主要原因是蓝印户口政策影响的教育因素带来的实际需求。项目方面主要是晴川家园受此刺激，销售较好。而吉利经典项目也因此基本销售完成。公司的昆俞路B地块有可能改成限价房，而目前在售的天房美域2期，均价已经上升到9000元/平米左右。同时公司还对其拥有小白楼CBD项目进展情况作了介绍。
　　金融街津门津塔项目时间：8月21日上午津塔写字楼项目20.5万平米，共75层，预计2011年竣工，周边出租价格为5元/平米。目前在销售小户型公寓，共644套，总计5万平米，销售均价21000元/平米，已销售完400多套。
　　该项目计划的超五星圣瑞吉斯酒店为公司自己持有，共计4万平米，预计2010年10月交付使用，共260套客房。
　　根据销售人员统计，津门项目主要购买群体为私人企业主，本地外地客户占一半，以市区客户为主。目前销售均价为22000元/平米，东栋共218套基本销售完成，明年3月竣工。西栋预计9、10月开盘销售，共计218套房。
　　万科霞光道5号时间：8月21日上午总共73套别墅可以销售，去年年底主要销售28套，均价在3.5万左右，共5万平米。今年6月是销售最火爆时刻，目前已经全部销售完毕。
　　招商钻石山项目时间：8月21日上午钻石山项目高层目前开发有5万平米建设面积，总共是8栋，每栋42层，地上建筑约为20万平米。目前2栋在销售的，预计2011年6月交付，下半年将启动2期工程。其中一栋已经基本销售完成，另外一栋即将开盘，目前销售均价为13000元/平米。
　　别墅项目共199套，销售均价2.5万元，总价在700万元左右。一期121套，今年入住，目前还有10套没有销售，今年销售较火暴期为6月。2期共78套，计划9月开盘销售，价格预计将出现明显提升。
　　天津壹街区项目时间：8月21日下午该项目开发商为非上市企业，目前为现房出售。地处老城厢14#地，总占地面积6.3万平方米，建筑面积21万平方米，15幢高层围绕11000平米。目前销售价格13500元，3期已经全部销售完成，预计4期10月开盘，同时享受天津蓝印户口政策。
　　九州国际时间：8月21日下午该项目开发商为非上市企业，为天津中新地产转让项目之一。该项目居所位于天津核心区--老城厢，东临城厢东路，西邻城厢西路（风丽路），是老城厢的最好位置。九州国际在天津首次推出个性化选装服务，为最近刚刚开盘项目。该项目占地面积70956平米，总建筑面积209900平米，目前销售12000元。开盘当日出现极端火暴场面，近期在销售的为加推楼盘，仅剩余10套左右。公司销售人员预计，9、10月份将新开楼盘进行销售，价格可能会略有提升。
　　值得一提是，该项目其实是50年产权的商住项目，能有如此销售情况，让人瞠目结舌，该区域每平米出租价格预计达到2500元/平米到3000元/平米左右。
　　天津富力城项目时间：8月21日下午该项目占地面积达215550平米，地上总建筑面积724230平米；建筑形态以24到28层短板纯南北向住宅为主，目前销售价格15000元/平米左右。该项目销售人员预计项目3期7号楼将在下月开盘，价格仍有上调的可能。值得关注的是，该项目去年市场最差时期销售均价仅仅有9000元/平米左右，上涨幅度惊人。
　　调研结论：
　　1、天津市场与全国各地不同，市场需求仍然非常火暴，而6月基本为今年大户型销售最旺盛时期。
　　2、本轮上涨以来，天津整体房价已经创出新高；而部分核心区域有快速上涨的情况出现（如富力项目）。
　　3、根据草根调研，大部分地产公司会在9、10月加大推盘量，届时未必价格会出现大幅度上升。
　　4、目前部分城市2套房政策仍没有严格执行，未来需求仍需观察银行信贷政策和市场变化。

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