榕商业地产密集开发引发过剩担忧 新商业亟待变脸

　　8月5日，福州市国土资源局网站公布土地信息，将于8月25日公开出让宗地2009-28号(台江区原富成味精厂地块)，该地块用途确定为建设纯商业的高标准的Shopping Mall，并要求整体经营运作，不得分割销售、经营。若有开发企业接手，该项目将成为继宝龙城市广场、万象城之后，福州西二环区域又一个大型的SHOPPING MALL。
　　近年来，福州的商业地产可谓是遍地开花，无论是标榜“海西第一街”的君临•盛世茶亭，或是致力于打造福州地标的世茂天城，还是志在重塑八一七老街中心价值的群升国际，以及7月30日刚刚动工的福州万达广场，都是以高起点、大规模亮相市场。但是，在这些地产项目热火朝天开工建设的同时，我们也不难看到不少已经投入运营的商业项目陷入艰难的生存状态。
　　福州商业地产扎堆而起，据不完全统计，目前福州商业地产项目总面积超过320万平方米，这一庞大数据无疑将考验着福州这个仅有200多万人口的中型城市的消费能力。
　　商业过于集中“旺”铺难旺
　　一直以来，说起福州商业繁荣的代表，人们第一反应是东街口商圈和台江商圈，由于在两大商圈之间存在明显的定位差异，进行了错位经营，因此，数十年来，它们之间形成了互补的格局，各占一方。
　　但随着福州城市化步伐的加快，商业地产的发展也是日新月异，先是正大广场的改造，到宝龙城市广场、万象城的开发，再到冠亚广场的建设，以及后来的横街、茶亭街的旧城改造。在福州鼓楼和台江两大行政区交汇处里，商业项目无疑最集中。有业内人士指出，在这半径不足3公里的区域范围内，可供经营的商业面积已经永远超过百万平方米，商业地产开发的集中程度可见一斑。
　　这种过度集中的商业地产开发、重复的商业业态、差强人意的商业管理，导致一些商业项目陷入艰难的生存状态。福州正大广场和冠亚广场就是其中的典型案例。2006年7月，福州正大广场因招商经营决策严重失误，不但没有引进新的商家，反而使大批进驻的商家退出，商场一片冷清的景象。即便后来开发商将商场产权物业委托给物业公司管理，也引进大型知名百货，但人气还是尚缺。再如，2008年4月，冠亚广场的近百商户集体歇业，同年11月，开发商通过降低商铺租金、成立业主大会等补救措施，也难以维持商业的活力，入驻商家数量在短期回升之后再度流失。如今还能见到关闭的店面和冷清的商场。
　　福州资深地产策划人庄子告诉记者，在2007年他曾做过统计，福州的人均商业面积达到了1.6平方米，而同期北京人均商业面积为1.14平方米，上海则1.1平方米都不到。“显然，对于福州而言，商业项目已经明显太多了。”
　缺乏联动新商业亟待变脸
　　尽管商业地产项目的运作需要与领近已建的商业项目形成“错位经营”“差异经营”是地产策划人皆知的道理，但从福州商业地产的整体状况来看，这看似简单的道理却是一处久难平复的痛。
　　庄子指出，新出现的商圈并未突出自己的特色是发展的最大瓶颈。他解释说，以目前福州城市的规模来看，以东街口传统百货商业业态牵头，带动了八一七路的零售，形成了百货——零售——精品街一条龙的模式，再加上中亭街的商业互补，基本就已经足够。而新开辟的宝龙万象乃至冠亚广场、正大广场实际上都与东街口功能上重合了。
　　“福州商业项目相互间的联动性不足，区位定位不合理，加上集中的区域范围较小，造成了同质的商业过于拥挤，新兴商业项目很难得到发展。”他表示。
　　福州零距离营销公司总经理陈晶表示，以近期将要出让的台江区原富成味精厂地块商业项目来看，其所处的宝龙万象商圈不仅服务于西二环，还能辐射台江包括北江滨林立的高档住宅区以及金山大部分区域，有大量的消费需求，但成功与否需要看其定位。
　　而福州此前不少的商业地产项目就吃了“定位”的亏，群升国际策划部经理王宝松一语点出，这也导致了商业地产发展良莠不齐。
　　有业内人士指出，已投巨资打造“城市综合体”的万达集团，对其内部组成部分的明确定位则可供许多商业地产项目参考借鉴。据悉，该集团计划投资30亿元建设福州万达广场，建成总建筑面积约389500平方米的超大型城市综合体，其中包括大型购物中心、大型娱乐中心、五星级电影院、5A级写字楼、高星级酒店等，其内部业态丰富，本身内部各商业定位明确，能够形成有效的互补，同时还能让该区域的辐射范围得到延伸，促进所处商圈的形成与发展。
问题突出商业规划亟待改进
　　对于目前福州市商业地产的发展现状，福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，商业地产普遍存在的“通病”，那就是缺乏统一规划。
　　他指出，目前福州一些开发的商业地产项目，虽然地处繁华地段，但受交通等因素的制约，很难按投资商原来的设想，带来巨大的人流和商机，将在很大程度上制约商业地产的发展。
　　因此，他认为，对于商业地产的规划问题，除了要让让商家提早介入，还需要考虑中长期最好能与市民进行公开讨论，或从立法角度加强规划的管理。
　　另外，陈晶认为，类似台江区引入万达建设金融街的模式对商业的迅速发展的作用也可期待，因为万达这类专业的大型商业地产商家，拥有长期联合的商家，对于丰富城市区域的业态也能起到巨大作用。但对于此模式，庄子仍指出了城市商业规划的重要性，他表示，在当前的规划下，这种模式能否带动周边资源的整合，还需要时间的检验，如果城市规划不跟上，福州的商业地产项目无论是定位、推广、招商、管理模式、后续经营等方面都将面临巨大的挑战。

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