冯晓东：办公楼市场趋稳定 投资支出仍谨慎

    冯晓东全国房地产经理人联盟常务理事上海副秘书长
　　2009年的楼市，面对全球性的经济迷局，住宅市场持续热销，而写字楼市场却迟迟无法摆脱经济形势依旧低迷的阴影。面对这种形势，全经联上海分盟举行了一场关于“上海写字楼市场营销现状及未来走势”的论坛，由数据说话，以新锐前瞻的思想激烈碰撞，共同探讨与寻找复苏与改变中的商业地产新未来。
　　2009年第二季度，办公楼市场表现出趋于稳定的迹象，但企业仍然专注于降低成本、紧缩房地产支出。尽管如此，随着宏观经济环境在一定程度上趋于平稳，办公空间需求进一步降低的压力已经开始减缓。在中国，这种需求开始恢复，并有所改善。在大多数亚洲城市，负净吸纳面积出现小幅减少，对办公空间的需求出现温和上升。亚洲城市的总体空置率较上一季度环比上涨60个基点，在第二季度达12.5%，但增长速度相比上一季度的120个基点有所放缓。
　　办公楼业主首要考虑的事项仍然是保留现有租户并吸引新租户。在许多市场上，办公楼业主明确表示愿意就调整租赁结构进行谈判，并为其合意的公司租户提供更多的优惠。然而，租赁市场依旧整体低迷，办公楼租金仍处于下行周期而受到挤压。根据办公楼租金指数显示，亚洲办公楼租金的整体水平在第二季度下降了6.7%，相比上一季度的8.1%，减速略有缓和，这主要是由于大部分城市的租金降幅度已趋于平缓。
　　自次贷危机爆发以来，在东京、香港和新加坡等主要城市，以及德里、孟买、马尼拉和胡志明市等主要的商业枢纽，办公楼租金已经较高峰期下降了30%，达到峰值的47%。预计租金的降幅在未来几个月内将进一步减缓。这这当中，东京的承租活动比预期要缓慢一些。大多数交易往往通过两种方式完成，即现有租户以延长租期为交换条件以获得更低的租金，或企业为追求高品质的办公空间以同等租金水平选择位置更好的地段。很少出现单纯以扩大办公面积为目的而签署的新租约，这也反映了目前优质办公楼需求低迷的状况。
　　由于租户规模的减小、搬迁到非中央商务区地段或企业破产，一些2008年建成的办公楼继续大量空置，而一些建成时间较早的甲级办公楼也难以维持令人满意的入驻率。同时，此间韩国经济状况有所改善，但在首尔对优质办公楼的需求仍继续萎缩。相比第一季度的2.2%，第二季度甲级办公楼的平均空置率攀升到了3.1%。虽然业主表面上保持了相同的租金，但为了留住租户，他们有必要提供更多的激励措施，包括较长免租期等，这实际上意味着首尔的办公楼租金受到了有效抑制。
　　分析了国外市场再来看国内，二季度，中国政府实施的四万亿元刺激计划继续帮助提升企业的信心。海外公司对优质办公楼的需求开始上升，并且有外国公司参与的一些重大租赁交易已经完成。特别是在某些行业享有垄断地位的国有企业，他们构成了优质办公楼需求的主要来源。此外，随着经济整体氛围的改善，上海逐渐出现积极性的吸纳。
　　商业物业投资市场表现良好，促使业主在第二季度提高了租金的期望值。然而办公楼租户似乎与业主所表现出的乐观态度有所脱节，因为在目前艰难的经济环境下他们还在为实现收支平衡而苦苦挣扎。香港办公楼的总体需求仍旧疲软，这直接反映了香港作为一个跨国公司和国际金融机构高度密集的城市受到当前危机的冲击是非常显著的。新加坡第二季度顶级办公楼需求的进一步萎缩。印度二季度商业信心得以提升。企业租户为减少租金支出而纷纷搬离商务中心区的办公楼，而迁往它处。由此可见，随着经济复苏迹象越来越清晰，办公楼租赁市场的需求正开始趋于稳定，商业信心也出现轻微好转。当然，复苏不太可能形成2005年至2007年间出现的公司大举扩展的局面。相反，预计企业租户在进行房地产决策时仍将继续采取保守的态度，对于可能导致运营成本增加的决定，公司将尤其谨慎对待。而那些经营场所不需要设在繁华地段的亚洲公司，大部分仍然会选择搬迁到成本较低的区域，有时甚至会选择不太成熟的商业区，以大幅度节约成本。　

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