房地产板块处于中场 而非终场

    上半年房地产市场持续“高烧”后，近期广深等领涨地区的房地产成交量环比出现下跌。而在A股市场中，房地产板块已经先于楼市进行了持续两周的回调，7月份以来房地产板块指数跑输沪深300指数13个百分点。当前房地产板块的低迷是楼市回归平稳的“降温表征”，还是再度蓄势冲高之前的“短暂喘息”？
    利空政策促使获利回吐
    对房地产板块近两周的下跌，国信证券分析师区瑞明在报告中写道，“上半年房地产板块累积涨幅过大，像万科A[12.75 -4.06%]、保利地产[26.42 -2.76%]等主流房地产股涨幅已经达到两、三倍，当股价涨幅过大并累积较多获利盘后，投资者可能阶段性地获利了结，这是该板块走势低迷的原因之一。”
    最近公布的数据显示，全国70个大中城市6月份房屋销售价格同比上涨0.2%，结束了自去年12月以来的连续6个月负增长，其中深圳房价4个月暴涨了29.4%。房价过快上涨引起了中央和地方政府的警惕，增加房源供应，收紧二套房贷等平抑房价的措施纷纷出台。同时，针对资产价格过快上涨带来的通胀隐忧以及上半年房地产税收增幅过小，政府出手明显增多，国家税务总局近日表示将加强房地产税收管理，而有报道称深圳明年下半年拟试征物业税，从近期密集释放的利空信号来看，房地产调控政策将由“刺激”趋向“中性”。
    “从政策面来看，银监会针对一些热点城市执行二套房贷政策过于宽松的现状进行了窗口指导，对‘加按揭、假按揭、违规转按揭’进行了纠正，这使得买方市场心里预期产生了一定的负面影响。”区瑞明说。从6月中旬开始，政策面传递出的一些利空信号对买房人的预期造成了影响。7月份北京、上海、深圳、广州等主要城市新建商品房的成交量不同程度地从高位跌落。其中北京期房商品住宅日均成交量环比降9.1%，上海环比降5.37%，而广州和深圳连续第二个月环比成交量出现下降，降幅15%～40%。
    房地产板块中场休息
    针对7月份主要城市商品房销售量下滑的现象，中国人民大学土地系副教授郑华在接受《红周刊》采访时说，“上半年买房者主要是对价格比较敏感的群体，虽然这部分群体需求是刚性的，但他们的收入约束也是刚性的。当房价过快上涨超过其承受限度时，成交量就开始出现了萎缩。”她同时表示，此次销售量下滑仅是中间的调整，未来房价总体走势将会趋于平缓，但是实际成交量也不可能超过今年3月份。
    而从房地产龙头万科A在刚公布的中报中说，“央行可能的微调政策对楼市作用有限，短期内整个楼市向好的趋势不会改变。虽然下半年商业地产仍存在压力，但就住宅市场而言仍将高位运行。”的确，从供给的角度看由于房地产市场存在建设周期，上半年快速的去库存化后新增供给缺乏，将使下半年楼市供给持续偏紧，有数据显示，房地产投资今年1~6月份增速9.9%，而往年同期基本保持在20%左右。
    “7~8月份是房地产销售的淡季，而到了9~10月，也就是俗称“金九银十”，是房地产重要的营销节点，所以四季度房屋销量可能会好于三季度。我认为房地产业是长期看好的，目前只是板块暂时的喘息，调整之后将会积聚更大的动能上行。”国元证券[24.40 -1.89%]分析师徐军平向《红周刊》讲道。区瑞明认为期房预售制下，房地产商会将销售款先放在流动负债科目中，在反映业绩方面有一定的滞后性，真实的利润将在2010年体现。
    估值仍有提升空间
    尽管房地产行业负面因素较多，但该行业估值目前仍相对合理，经过调整后还仍存在投资机会。目前房地产板块的估值远低于2007年水平，该板块的平均动态市盈率为30.59倍(按2009年盈利预测计算)，而2007年时平均市盈率高达85.5倍；从市净率看，目前房地产板块的平均市净率为4.2倍，刚好是2007年的近50%。而从房地产板块与A股市场估值比较来看，则两者的估值水平相当。

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