商业项目投资 必需考虑四个因素

    关于信贷政策、货币政策对房地产市场的影响，我简单地来说一下自己的想法。对于宏观经济发展，我个人觉得，国家发改委、国家一些相关的部门，陆陆续续出台了一个货币宽松政策，大幅度在今年上半年，发放了信贷，我个人觉得，国家的一个整体方向，目前是通过宽松的货币政策，激励起一个中小型企业融资的问题。我们调查下来，很多种小型企业关心的是80%人口的就业环境，为了维护社会稳定，所以说想促进中小企业的经济增长和复苏。但是出台了这个政策以后，进入了我们楼市。这些跟国家有一些相差的渠道，大量的资金融进股市楼市之后，可能在今天就不是我们说的这个概念。未来还未见底，本身我们内部经济的还未真正的复苏，所以说表面上形成了股市和楼市的繁荣。在我们目前的一些政策的引导下，其实我们房地产这一块是一个短暂性的繁荣阶段，更大的目的，消费者是为了逃避通胀的一个方法和方向。
    对于中层房产来说，对于目前这个环境来说，我刚才阐述的观点是波动性比较大，另外一块就是，因为这个议题是讲投资，我们今天在座的各位聊了住宅这一块包括相关的一些话题。就住宅这一块来说，我看了一些搜房网的数据，自己的拥有住房的比例还是比较高的。中长期来说，中国是属于发展中国家，在未来会有一个经济的大发展，短期这一块的话，目前针对这一块的，我觉得像住宅和商业这一块，可能要分开谈。第一个，要看趋势，怎么看趋势呢，趋势可能是就目前长三角这一块，像无锡这一块，它跟上海比较近，在这么几年之内，比如说，我了解的是从2002年到2007，2008年的时候，整个上海住宅的投资它是高涨，应该说非常的猛烈，甚至可以用疯狂来形容。但是到2008年，受外部经济的影响，中国把扩大内需作为促进中国经济的一大动力，在这么一年来的时间，在上海这一块，在苏州这一块的话，投资量还是有一个很大的增长幅度，我们苏锡常这一块，整个的人文背景、消费环境，等等一些最基本的市场环境，我觉得就是说，商业地产这一块可能也应该是未来一两年之内无锡的一个投资热题。
    所以第一我觉得是看趋势，第二看供求，投资更是如此。在五六十年代，鼓励多生多养，然后导致下一代就是80后这一代的人口结构是暴涨的，但是再往后走的话，整个家庭结构是4、2、1这么一个家庭结构，所以短期之内，人口的优惠政策，慢慢慢慢地缩减，住宅这一块的话，需求并不是非常大。我们搜房网有一个数据显示，在无锡当地拥有住房的人口的比例还是蛮高的，上海拥有的比例大概是6：4，在无锡这是很高的。第三个就是无锡城市本身的一个结构，无锡它可能不像苏州和上海那么明显。从这三个来说，老百姓现在已经拥有了房子了，这个比较明确了，房子两套三套也不少，第二个就是改善你的需求，有两套三套了，很大一部分人还不是那么强烈，第三个，人口红利这一块的话，就是小孩结婚。其实无锡本身导入型人口所占的比重并不是很大，相关的人口导入政策，可能并不是非常的明确。所以我是从这三个来说，我觉得住宅这一块的话，在未来的一两年时间之内，可能比重会下降。如果说房产要投资的话，它很大一块，比如说他本身家庭只有6个人，它有3套房子，它肯定有两套是出租的。租售比的话，我们不排除房产的升值情况，200比1，到300比1是比较好的。从这三个方面来说的话，住宅在未来来说的话，有一部分的回升。
    我再谈一下商业这一块。我来无锡大概有3年了，我看到项目从开工到落成，像我们的宝龙项目等等几个项目，这几个项目，单单就是从已经开业的，像我们宝龙这一块，它是在新区的商业核心，我们周边的住宅项目，它有这么一些商业配套，很明确的就是得到了一个比较大的提升。这是单单从消费者买住宅这一块。整个商业项目，办公楼、写字楼和专业市场这一块，陆陆续续商家的进驻，我相信这一块的话，在我们未来一到两年之内可以增收的。保利原来也是销售的，现在把它收购过来，相对它刚刚开业的时候已经得到了一个比较大的提升。针对投资这一块，我觉得在短时间之内，你想投资的话，并不是每个人都可以投资的。无论是对于保质增值还是对于未来价值的一个提升。
    无锡搜房网总经理王永斌：下面我们这样，我们设定一个话题，不一定是按照我们纸上写的了。我们假设一个，我们对三类人进行一个指导和判断。就是三个不同的人群，第一个人群是他可动用的资金在10万，第二个60万，第三个300万，这时候我们给这三个人一个大致的建议，这些人应该怎么去运用这些资金，我相信这些人没有人会把10万，60万，或者300万放在银行里等通货膨胀。但是首先有一个前提，把其他的条件都拉掉了，这个人它已经不回去选择实业，或者他在实业上面已经有投资了，可能就会适当的考虑在房地产市场这方面。我们请各位对这三个人群适当的进行一个指导吧。首先林总吧。
    我觉得10万，或者说300万，其实只是一种数目上的变化，最合适的看你怎么利用这笔钱，来充分发挥你的财务杠杆。结合这一块，我简单说一下自己的看法。如果是想投资一个商业项目，首先的看法主要是从四部分谈，第一就是说，投资，比如说投资某一个项目，你现在投资的，第一要看的是，我们都比较清楚，是外在的，看地段，地段的话可能交通要便利，周边要充分的能够消化掉未来要经营的这部分商户。同时周边要比较竞争对手。大的主要是看这两个。
    第二看规划，看政策引导，七八十年代的深圳、上海，有了大政策，都比较活跃。第三个，还是要看整个区域的大的规划。你10万块可能是一个小街铺，如果是300万的话，你投一个大型的铺位。但是主要还是看政策引导、政策导向，未来这个区域是否具备一定的增值潜力，而且结合当地政府的执行力和贯彻力，比如说你这个规划十几年前规划好了，到现在还没有看到苗头，这方面也是我们要考虑的因素。这是第二个，政策很多，我主要说大的。第三个要看开发商这一块，一个项目来说的话，无论是办公楼还是商业市场，还是大型的购物中心，本身来说，开发商前期你购买必须考虑一个重要因素。如张总所说的，大型超市，它是在另外一块，街铺或者商铺拐了一个角就千差万别了。还要考虑功能布局。我举个例子来说，整个距离，横向距离的话，一般不会超过150米左右，要把人流整合在一起。有了这么一个功能布局，它是企业的外壳，还要看有没有内涵，有没有内涵就要看你有没有很好的业态定位。第三个要看招商能力，看起来有很多内涵，但是你真正做起来能不能把这个东西解决掉。从开发到营业，最起码是两年。
    最后一点，所有商业项目最后还是要看它的运营管理能力，可能你招进的商业都非常好，但是到后面呢，后来你做不够三个月的话，全部走掉了。像我们现在的商业大厦，在两年前的时候，它是针对普通消费者，消费者消费能力的提升。第一点要看外部环境，第二个看政策环境，第三个看开发商做的基础性的工作和后期运营的管理水平。我主要是说的大的方面，大的方面要看这些。如果这个项目是比较有潜力的，消费者可以放心的去投资，这个是我的看法和观点。

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