研究所简介
浙江（义乌）商成市场研究所是义乌市商兴成市场投资管理有限公司下设的研究机构。研究所以“兴旺专业市场，成就商业地产”为宗旨，专业致力于商品交易市场、专业批发市场的研究。拥有一批精通国内外市场状况、经验丰富的高素质专业人才，还邀请了商业地产界及学界知名的专家作为特约研究员或顾问。研究所发展目标是打造民营经济研究院行业研究所品牌，并成为国内商业地产研究……
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副食品专业市场全程策划记
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前 言
受公司委托，对其副食品专业市场项目，进行了一次完整、全面的策划和定位，本报告作于2006年。该项目处于广州市内环和外环交界处，远离传统的一德路海味干货商圈，而且项目物业前期声誉不佳，整体操作难度比较大，通过仔细深入的调查、分析，重新给予项目进行包装定位，起到了非常好的效果。以此报告为例，可作为副食品专业市场策划的一个范例。
一、黄沙商圈分析
黄沙商圈现在拥有4个大型批发市场，1个购物中心。批发市场总经营面积超过15万平米，购物中心面积超过8万平米，商业总面积超过23万平米，对广州西部乃至整个广州市、华南地区都有着重要影响。“黄沙水产品市场”是全国有名的海产品市场,经营的水产品种类多达200种,其辐射地遍布亚、非、欧、美等国家，在海外很多国家，很多人不知道广州，但是他们一定知道黄沙水产批发市场。黄沙水产长期形成商业资源，无论是客户数量以及历史积淀都是无法与之相提并论的。另外位于黄沙商圈的谊园文具玩具精品批发中心也是一个 重要的批发市场，现以成为国内文具办公用品行业华南地区规模最大﹑品牌汇集至多的专业市场。位于黄沙地铁站上盖，属华人首富李嘉诚旗下和记黄埔开发的大型购物中心———西城都荟预计将于2008年上半年开业。届时，黄沙商圈将会形成批发零售相结合的复合型商圈，拥有更大的人流、商流和物流，整个商圈更加兴旺。
因为黄沙商圈内的水产市场对本项目影响较大，因此着重分析黄沙地区的水产市场的基本情况。
广州是全国最早改革水产品流通体制的城市,水产品市场于1978年开放以来,销量逐年增加,年全市总销量超过23万吨,人均吃鱼量50多公斤,居全国大城市之首。水产品市场的开放,推动了渔业生产的发展,去年全市水产品产量27万吨,比10年前增加2倍。水产市场繁荣兴旺,有价有市,吸纳四乡乃至全国以及世界各地水产品云集广州。同时,城郊渔业生产的不断发展又不断为市场提供充裕的鱼货。广州毗邻港澳,历来是中南地区水产品集散地和出口港澳的转口点。广州又是国家重点旅游城市,“生猛海鲜'',不仅广州人喜爱,影响全国。
（一）该市场的发展过程。
黄沙地区水产市场的前身是黄沙水产交易市场，而黄沙水产交易市场是在广州港黄沙码头的基础上改建形成的。黄沙码头原是广州港的一座3000吨级的货运码头，1994年，由于港务业务萎缩，广州港务集团在广州港办起了黄沙水产交易市场；2002年，广东水产集团通过征用六二三路珠江隧道口南侧，黄沙码头北侧和西侧地段，与广州港务局共同开发广州市水产品批发中心，通过产权置换使西猪栏路14号原市机电仓大楼成为“粤恒丰水产大厦”，并通过办理报建手续，使该大厦的首层变更为经营水产批发项目的市场。2003年6月，该公司通过征地及办理报建手续，在“粤恒丰水产大厦”的西侧兴建二层临时建筑，作为经营水产批发商铺使用。2001年，珠江隧道口南侧的国信广场首层也进行了水产经营。另外，在紧靠的丛桂路南段也有部分零散经营水产品的业户。从而形成了现在黄沙地区水产市场的经营规模。
（二）该市场各投资商的基本情况。黄沙地区水产市场是由多个市场开办方各自投资的单一市场组成。目前，黄沙地区水产市场主要由广州港务集团有限公司新风港务分公司开办的黄沙水产交易市场、广东水产市场集团开办的粤恒丰水产批发市场、广州国信实业公司开办的国信大厦水产市场、羊城铁路公司广州南站开办的丛桂路南段的水产品商铺等组成。其中经营规模最大的是广州港务集团有限公司新风港务分公司开办的黄沙水产交易市场和广东水产市场集团开办的粤恒丰水产批发市场。而经营进口水产品的主要是黄沙水产交易市场，其余几个市场主要以经营青蛙、国产淡水鱼类为主。
1.广州市黄沙水产交易市场
[概 况]
广州市黄沙水产交易市场是设在闹市黄沙大道,与白鹅潭畔、铁路南站和珠江隧道比翼相邻，水陆交通十分方便，目前华南地区国内最大的水产综合市场。该市场是响应市政府“还路于民、引商入室”和响应党中央、国务院关于国有大、中型企业转换经营机制的号召，1994年7月由广州港务局新风港务公司利用码头、仓库等地方开办的，市工商局市场分局参与管理的大型水产品综合市场。黄沙水产市场经营面积为26000平方米，档口总数约300个，全国在建的三个国家级水产批发市场之一，在全国乃至港澳地区、东南亚国家具有较高的知名度。2005年黄沙水产品交易中心交易量达到25万吨，交易额超过了72亿元, 已是全国最大的水产品交易市场。销售辐射到日本、挪威、俄罗斯等20多个国家和地区。每天成交量都在500吨以上，成交额逾1000万元，每天进场车辆达3000多辆次。
主办单位：广州港务局新风港务公司
地址：广州市黄沙大道西猪栏路27号
[地理位置]
市场位于中国广州市黄沙大道西猪栏路27号，东经113°5′8″北纬23°07′。在广州市珠江隧道口、地铁口西侧的珠江岸边，南临白鹅潭、西面是广铁南站，从黄沙大道的丛桂路、西猪栏路和六二三路均可直达场内，远洋大型渔轮、四乡小船均可直抵市场码头，水路、公路、铁路交通极为方便。
[市场管理]
广州黄沙水产交易市场是由广州港新风港务公司主办、市工商市场分局协办。一九九四年七月开业至今，市场车水马龙、经营秩序良好，档口生意蒸蒸日上，市场营销积累了丰富的管理经验，有完善的市场交易章程和经营守则，场内真正体现：“公平买卖、合理消费”，深受广大经营档主和消费者的高度赞扬，连续多年受省、市主管部门的表彰,获“全省文明市场”、“消费者满意市场”、“广东省渔业产业龙头企业”等荣誉称号， 是目前华南地区最大的水产品综合交易市场，也是全国三大国家级水产品批发中心之一。
[硬件配套]
市场占地25,000多平方米，固定档口233个，临时档口50多个，停车场可同时停靠300多辆汽车，码头可同时停泊3000吨、300吨、100吨的船只数十艘，码头珠江河水面可作为水产品交易场所。有完善的水、电供应系统，保证24小时不间断电源运作，配备先进的通讯设备，齐全的环保卫生等设施。
为实现港口多元化发展， 广州将把黄沙水产品市场打造成一个全国最大的水产品交易市场。这里将扩建成广州市水产品中心批发市场，面积由2.6万平方米扩大到近5.2万平方米，共有交易区、智能服务区、生产服务区、商务服务区、后勤服务区五大功能区。
[经营商品]
主要产品：批发、零售海鲜、河鲜、冰鲜、塘鱼、咸鱼、海味等
市场品种丰富多样，产销价格合理。广东的扇贝、上海的大闸蟹、大连的蝴蝶鱼、 澳洲的大龙虾以及各种海鲜产品都有供应，经过空运，这些新鲜的龙虾等海鲜产品可以在早上6时多就出现在澳门、北京等各大城市地区的宾馆和酒楼。目前以鲜活水产品为龙头、包括允许上市的野生、飞禽等动物不下200多个品种，其中以独具岭南特色的鲜活水产品为其经营特色。以“活鲜”为代表的黄沙市场，比日本、东南亚等地海鲜水产市场毫不逊色，连美国、加拿大等国家的大型高档鱼市场也惊叹不止。黄沙水产品的价格也已成为全国各地水产品价格的重要参考标准。随着市场的发展及地理位置的独特，现在这里发展了6家海鲜食府。顾客可以在市场即点即购海鲜水产，随即拿到酒楼即宰即烹，成为广州市食海鲜的一大特色。
[辐射范围]
市场经营活跃，交易数量巨大。每天24小时全天候都可以进行交易。进场交易的车次多达1,000辆次/天，日交易量达600多吨，其中从北方空运至市场的活海鲜有150吨左右，而打包空运至北京、上海、杭州、沈阳、哈尔滨、重庆、成都、贵阳、昆明、南宁、武汉、石家庄等大中城市的海产品达200多吨，每天成交额逾2000多万元。
㈠.省内主要辐射区域有：沿海东线的南澳、汕头、汕尾、海陆丰、惠阳、惠东、深圳、珠海等地区；沿海西线有湛江、阳江、茂名、电白、阳江、台山等地为代表；珠江三角洲的东莞、南海、顺德、三水等地也占相当大的交易量。
㈡.国内主要辐射:广西、海南、福建、辽宁、山东、湖北、湖南、北京、上海、杭州、沈阳、哈尔滨、重庆、成都、贵阳、昆明、武汉、石家庄等城市。肯定地说，全国各大、中城市，包括香港、澳门，甚至台湾省在内，都有黄沙市场海鲜销售客户网络、都有水产品的经营者进场交易。
㈢国际主要辐射国家：美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、日本、新加坡、马来西亚、泰国、越南等20多个国家主要大城市已建立有海鲜水产品的进出口业务。可以说，广州黄沙海鲜交易市场在国际上已享有一定的知名度。
据统计：1999年市场成交量180,000吨，成交金额70亿元人民币，销售量和销售额均为全国同类批发市场之最。2000年成交额更达到72亿元。水产品50%供应广州地区，15％供应省内市场，35％的货源销往全国各地。该市场现已发展成为广东省、乃至华南地区最大的水产品综合交易市场，有“广州水产品蓄水池”之称。
[发展历程]
随着市场经营的持续发展，目前25,000多平方米的场地已远远满足不了众多商家客户的产销交易。因此，该公司管理者从1995年起相继向市政府、省政府、以及国家申请立项，要求把市场申请扩大为国家级水产品中心批发市场。
1995年农业部渔业局、省海洋与水产厅会同市领导和有关部门再次到我市考察中心批发选址,并多次到黄沙市场实地考察,一致认为黄沙市场地域具备改造为国家级市场的条件,并批准纳入省“九五”水产品批发市场建设规划。 国家农业部以农渔函[1995]55号批复了广州市穗府报[1995]88号文，同意黄沙国家级水产品中心批发市场项目，认为该市场符合全国水产品中心批发市场总体布局的要求。
1996年，经市政府同意，在黄沙水产市场西北方向地域扩征2.8万平方米共建设用地为五万多平方米的国家级的广州水产品中心批发市场。新征地域由原广州市海洋与水产局（现为广州市水产供销公司）负责投资建设。现在两局属下公司已共同组成“广州水产品中心批发市场合作有限公司”作为大市场运作的经济实体，进入工程项目的第一期改造建设阶段。1996年，省政府以粤府函[1996]33号批准该项目纳入省“九五”水产品批发市场建设规划；与此同时，广州市政府也将其纳入了“菜篮子工程”规划建设的重点项目，给予重点支持。
1999年，国家经贸委对各地区、各有关部门推荐的市场进行了认真筛选，确定了35家关系国计民生、交易规模大、辐射能力强、管理规范、现代化程度比较高的大型市场作为国家经贸委第一批重点联系市场，黄沙水产交易市场名列其中。国家计委以计经贸[1999]2205号批复了《广州水产品中心批发市场改扩建第一期工程项目建议书》。广州市计委于2000年5月11日以穗计投资[2000]33号下达了2000年广州市重点项目固定资产投资计划。
经国家计委批准，在现黄沙水产交易市场与粤恒丰水产市场的基础上扩建成广州市水产品中心批发市场。2002年12月，在各级政府、市场管理者等多方努力下，耗资8亿元的“ 广州水产品中心批发市场 ” 终于动工。该市场建成后，将成为全国仅有的3家国家级水产品批发中心之一，新市场总用地面积将扩至5．5万平方米，总建筑面积达到18．2万平方米，包括批发、零售海鲜、河鲜、冰鲜、塘鱼、咸鱼、海味等鲜活干咸水产品和农副产品以及与市场相配套的水产品加工场、冷库、大型停车场、物资供应、信息、银行、旅店业、饮食业等设施,是集市场观光旅游于一体的国家级大型综合市场。广东省和广州市政府把该场纳入省、市“十五”规划重点建设项目。项目工程分二期三段进行建设，目前一期一段近4万平方米的五层裙楼已建成并投入经营。与一段相连的一期二段约3.2万平方米裙楼目前即将进入实施阶段，预计于2007年底动工，2009年底竣工并投入运营。二期工程将在一期二段完成后作为条件具备时继续推进建设。
2005年黄沙水产交易市场一期一段近4万平方米的五层裙楼已建成并投入经营，新大楼配置电梯、货梯、电子监控设备和消防设施完善，集中供海水、供循环恒温水、集中治污、一体化消防系统和店铺立体式经营设备，共有80户业户迁入经营。二、三层拥有过1万多平方米的停车场，大型扶手梯直达四层、五层经营区。首层海鲜经营区已经全面试业经营，交易、人气都极为旺盛。四层将规划为中高档海味干货交易中心，交易区面积达6000㎡，五楼酒楼经营区总面积6300多平方米。
全部工程完工后，将成为集水产品贸易、电子交易、拍卖、加工、信息、旅游观光和餐饮服务于一体的亚洲地区最大的水产品集散地，对我市水产业的发展起到极大的促进作用。
2006年11月10日，广州港集团商贸发展有限公司与广州粤恒丰水产品综合批发市场有限公司确定合资建设广州黄沙水产品交易中心项目，双方签定《广州黄沙水产品交易中心有限公司章程》。2006年11月21日，广州黄沙水产品交易中心有限公司挂牌成立。
广州市黄沙水产交易市场发展历程
1994年 广州港务局新风港务公司利用港口码头开设黄沙水产市场
1997年 水产品交易量12万吨,交易额54亿元
1998年 交易量14万吨,交易额56亿元，被国家农业部定为第四批全国鲜活农产品中心批发市场和国家重点“菜篮子工程”。
1999年 经国家计委批准立项，规划建成为全国三大水产品批发中心之一；同年被国家国内贸易局确认为全国重点联系批发市场。
2002年 在各级政府、市场管理者等多方努力下，耗资8亿元的“ 广州水产品中心批发市场 ” 终于动工。
2005年 交易量达到25万吨，交易额超过了72亿元, 已是全国最大的水产品交易市场
2005年 黄沙水产交易市场一期一段近4万平方米的五层裙楼已建成并投入经营
2006年11月 广州港集团商贸发展有限公司与广州粤恒丰水产品综合批发市场有限公司确定合资建设广州黄沙水产品交易中心项目，双方签定《广州黄沙水产品交易中心有限公司章程》，广州黄沙水产品交易中心有限公司挂牌成立。
[评 价]
从黄沙水产市场今后的发展空间来看，周边确无其他合适地块可用，而随着市政绿化工程的推进，市场现有占地面积还要作出退让，发展扩大空间有限。
据了解，按照水产经营惯例及水产运输车辆、用水（咸水对建筑物的腐蚀性较大）的特殊性，鲜活水产品交易大都在首层完成，暂无在二层（含二层）以上建筑经营的先例。因此，黄沙水产品市场如不能拓展新的地域空间，经营鲜活项目可能受到制约。广州黄沙水产品交易中心建成后,不仅改善了市场硬件设施和流通环境,同时,进一步促进周边城市包括珠三角的渔业生产发展,其辐射能力更大。按设计要求批发市场建成后面积增加5倍,水产品年成交量40万吨,交易额100亿元,是可以达到的。
2．广州市粤恒丰水产品综合批发市场
[概 况]
广州水产品中心批发市场是国家农业部选址，国家计委立项的国家级水产品批发市场。市场位于广州是黄沙大道西猪栏沿岸，总占地面积5万平方米，由广州水港务局和广州水产供销公司共同开发建设，其中双方各占2.5万平方米用地。为加快水产市场的建设进度，广州水产供销公司由与广州子辉城建实业有限公司成立广州粤恒丰水产品综合批发市场有限公司，负责对市场的建设合经营管理。目前已将规划红线内保留使用的10380平方米综合水产大楼。
管理公司：广州粤恒丰水产品综合批发市场有限公司为该市场经营管理者之一。
地址： 广州黄沙大道西猪栏14号
[业态分布]
首层商铺以经营鲜活水产品为主 ，商铺面积约为12－140平方米不等，二楼金鲍大酒楼，三、四楼为休闲娱乐中心地带，五、六楼为办公写字楼及旅业公寓房招租，天台附设露天酒吧。水产大楼配备豪华客梯叁台，功能齐全、设备先进、环境休雅，宜商宜住。
[市场起源]
2002年，广东水产集团通过征用六二三路珠江隧道口南侧，黄沙码头北侧和西侧地段，与广州港务局共同开发广州市水产品批发中心，通过产权置换使西猪栏路14号原市机电仓大楼成为“粤恒丰水产大厦”，并通过办理报建手续，使该大厦的首层变更为经营水产批发项目的市场。2003年6月，该公司通过征地及办理报建手续，在“粤恒丰水产大厦”的西侧兴建二层临时建筑，作为经营水产批发商铺使用。公司经营范围，批发和零售贸易、加工产品保鲜、配送水产品副食品、仓储、场地出租、代办运输手续装卸服务。
3．广州水产品批发中心南站交易区
[概 况]
2006年7月19日开业，占地达10万平方米，具有仓储、销售、加工、配送、检测、美食区等综合服务功能，南站交易区错位经营，以经营干货海味、冻鱼冰鱼为主，而黄沙水产品交易市场多经营新鲜的海鲜为主，预计水产品年交易量最少将增加30万吨。该市场系广州水产品进出口集团的投资建设，广州市益豪科技贸易发展公司为承租方，并负责市场管理。2007年12月更名为“广州南站冷冻海鲜交易区”
市场管理：广州市益豪科技贸易发展公司
[硬件配套]
批发中心将分为四个交易区，囊括水产品市场经营的所有品种。同时，中心还建有4000平方米停车场可同时停放2000辆货车。并设置电子交易平台，实行网上全天候交易。南站交易区将通过建立水产品展示厅、3500吨的水产保鲜冷库、水产食品质量检测中心、电子商务平台，打造我国水产品批发的示范基地。此外，在该批发中心还将在珠江边兴建有1万平方米的酒楼区。
[市场起源]
随着广州市经济的快速发展和广州城市建设进程的不断加快，由于交通、安全、环保、市容等多方面的原因，广州南站在2005年6月10日正式关闭。早在三年前，广州市政府就多次提出将广州南站部分用地划入黄沙水产品品批发市场，并在实施“三年一中变，五年一大变”的广州城市改造规划中，将广州南站划入规划改造区内。2006年7月19日，南站以广州水产品批发中心（南站交易区）的新面目试业。
该市场并未在取得城市规划、商业网点规划，环保、消防规划报建以及水产品质量安全检测的批准或同意就强行边施工，2006年广州市工商局、荔湾区工商分局至今没有发给广州水产进出口企业集团在铁路南站经营水产品的市场证。该市场未经许可擅自改变用地性质开业，属于违章建筑。广州市经贸委有关负责人表示，原则上不同意在黄沙地区设立一个新的水产品经营市场，如建新市场要与黄沙水产市场整合后方可经营。
[经营状况]
据调查，广州水产品交易中心南站交易区是在原广州火车南站货运中心5个货仓的基础上改建而来的，其中一个仓库就可改建成上百个铺位。该市场现在只有C1区冰鲜冻品交易区开始营业，其他区则仍然在改建之中。在C1区38个商铺中只有两个商铺是开着门的。但截至2006年8月5日，该项目报建并未得到规划部门的许可。南站交易区的大门口外看到，依附在交易区大门两边的商铺也经营起了水产品生意，且生意红火，与交易区内的冷清情景形成了强烈对比。
交易市场是9个老板从广州市益豪科技贸易发展公司转包，投资近1000万元。当初，原承包方承诺1年内办好所有手续，至今包括经营许可证在内的手续仍然没有影子，交易区只有关闭。他们和益豪科技签有合同，约定转包5年，但开业才1年多就面临关闭，近1000万元投资无法收回。他们已经将对方告上法庭，要求赔偿。
2007年11月广州市水产品交易中心南站交易区涉嫌无照经营和存在质量安全隐患，停业整顿。12月初重新开业，并更名为“广州南站冷冻食品交易区”。
4.谊园文具玩具精品批发中心
[概 况]
谊园文具玩具精品批发中心原址在广州市海珠广场谊园，是广州南方展览贸易发展公司于1987年响应市政府还路于民的号召，将一德路一带占路经营的个体户引入谊园，实现了入室经营，从而诞生了第一个经营文具玩具精品的大型专业批发市场。1994年底公司又一次响应市政府的改造旧城区的号召，配合解放路扩建和解放大桥工程，整体搬迁到黄沙。 谊园是以经营批发为主的现代办公用品﹑文具﹑礼品展示﹑交易中心，以发展和延伸﹑做专做强本行业为要向导，汇集产业博览﹑产品展贸﹑行业信息交流﹑文化传递等功能于一体的专业市场。 谊园旗下分设A﹑B﹑C三个场馆，营业面积超过30，000平方米，1万平方米的仓库，场内云集大大小小的品牌商﹑批发商超过1000家，经营类别包括办公用品﹑文具﹑文体用品﹑礼品等，品种数以万计，办公用品批发量稳占华南区域67%以上，成为企业发展﹑壮大的有力助跳板。
主办单位：广州南方展览贸易发展公司
地址：广州市黄沙大道13号
[硬件条件]
谊园整体搬迁黄沙后，投入了上千万元对场地进行了改造，重新装修了A馆、C馆，并建立了现代化的商务写字楼，商场内基本安装了中央空调，拥有5部扶手电梯，4部垂直货梯，配备了一流的防火设施，场内外环境的装修，仓库面积超过1万平米，有几个停车卸货场和摩托车、自行车保管站，货物进出十分方便。
[软件条件]
主办单位一开始就以一流的管理、一流的购物环境、一流的服务水准，制定了完整的管理制度；以文明市场的标准向社会和业户公开承诺，规范经营者的行为。现在这里每天货如轮转，生意兴隆，每个为国家上缴100多万元的税收。
[交通条件]
不仅邻近铁路南站、珠江隧道、广州港如意坊码头和黄沙地铁出入口，而且附近有5、66、1、2、38、6路等公共汽车总站，还有15、70、181、123等多路专线车路过，西郊客运站也离此地不远。水陆货运极为方便。
[公司荣誉]
1995年被国务院发展研究中心评为“全国最大最早经营文具玩具精品批发专业市场”。 谊园还相继获得“中华之最” ﹑“首届广东省文明诚信市场” ﹑“广州市著名商标” ﹑“广州市消费者满意市场”等殊荣
[评 价]
谊园所在的黄沙商圈，位于华南辐射核心广州市珠江河畔，比邻广州地铁南站﹑地铁一号线黄沙出口﹑城市主干线内环路﹑珠江隧道出入口；现以成为中国华南地区规模最大﹑品牌汇集至多的专业市场，着力为生产企业和经销商打造一个汇集八方客流﹑凝聚浓厚商业氛围的大舞台。
5．西城都荟
[概 况]
位于黄沙地铁站上盖，属华人首富李嘉诚旗下和记黄埔开发的大型购物中心———西城都荟预计将于明年上半年开业。由长江实业(集团)及和记黄埔地产策划的大型旗舰商场“西城都荟”， 该项目总建筑面积8.8万平方米，其规模、定位将与位于天河的天河城、正佳广场等新兴购物中心一争高低。根据规划，未来的“西城都荟”将成为一个集休闲购物及娱乐于一身的一站式大型购物中心，首创国际级悠乐式主题，将囊括餐饮、电影院、游艺中心、KTV以及健身中心等，成为广州西面未来发展新商圈。诚聘享誉国际的许李严设计(亚洲)有限公司RDL Asia Limited主理建筑设计工作。整体规划以楼高四层、面积达88,000平方米的新商业地标 “西城都荟”为中心点，由室内外的三个广场贯通南面毗连的沙面及北面的上下九商业步行街，势必成为广州西面的新亮点。
[建筑结构]
▲项目拥有两个大型露天广场，分别为南广场及北广场。南广场占地达11,300平方米，相等于两个国际标准足球场之面积，可举办大型户外活动如宣传项目、展览、大型综艺节目、演唱会及时装表演等。外墙装置了一组由电脑操控的LED幻彩灯，俨如一条色彩缤纷的大丝带，幻化层出不穷的灯光效果。南广场毗连传统旅游点沙面，亦邻近区内的旅游新建设「巨眼」摩天轮，使商旅建设更集中、更丰富及更具吸引力。
▲“西城都荟”北面迎向上下九商业步行街，北广场入口装设了偌大的玻璃门以突显商场的通透感，迎接上下九商业步行街每天数以十万计之人流。北广场面积达3,000平方米，外墙设置一部阔10米x高 7米的巨型电视幕墙，可用作播放国家庆典及盛事、商户广告及其它大型瞩目节目如直播世界级球赛或2008年北京奥运等。
▲至于室内布局方面，以现代感的简洁设计为主，并采用了大量玻璃以增加商场内的透视感及空间感，带给顾客舒适宽敞的感觉。商场的88,000平方米总楼面面积分布于四大楼层，每层商场的平均面积达到20,000平方米；
▲由南至北走向的通道全长达200米，而阔度则达4米 - 10米，顾客于场内游逛倍感舒适。而场内采用单一主通道规划，不设副通道，以及无柱标准走道的设计，令琳琅满目的店铺尽现顾客眼前。此外，“西城都荟”达到5.5米 - 6.8米的楼层高度，不但能营造高格调气势，更可给予商户更大的创作空间进行店面设计及摆设货品，增加商铺吸引力。
▲整个商场由18组扶手电梯及4部宽敞的客梯贯通商场每个角落，方便顾客可以穿梭于各层尽情购物和享用各式各样的美食及娱乐设施。另外，场内特设的物流通道可直达每间商铺，并设有6部容量特大的货梯方便商户运送货品。
[交通条件]
▲“西城都荟” 拥有三条地铁线的优势，是广州地铁1号线及6号线的黄沙站上盖，黄沙地铁站大堂贯穿“西城都荟”负一层商场的中央位置，左右两边与商场直接连通；其中一边直接连系百货公司入口，而另一边则与商场接连。预计于2010年落成的广佛地铁路线，经地铁一号线接驳。
▲设有逾660多个时租车位，车位比例之高，为广州市内罕见之商场项目，而车场共设四个出入口，除可方便驾驶人士往来各区之外，更可疏导车流，避免挤塞。
▲此外，项目更设有逾20多条路线行经之公交站及的士站。
[经营布局]
力商店如百货超市、餐饮及娱乐占业态组合面积的70%，此业态比例在广州以至国内实属罕见“乐宾百货公司”占商场总面积约27%，面积约23，500平方米，分布于商场全部四层楼面。“乐宾百货公司”是世界500强企业力宝集团的属下其中一个百货品牌，凭着其庞大的国际网络及国际化的专业采购团队，将国际知名服装品牌及其自营崭新品牌首次引进广州。
二、项目物业状况分析
1.黄金广场物业所有权变迁
2000年 1999年，广州市税务部门就对黄金广场开发商自1994至1999年的纳税情况进行了稽查，查出其欠缴营业税等地方各税2624万元。但是，开发商缴纳了部分税款后便没了下文
2001年 因发生资金链断裂， 因开发商 “走佬”不知所踪，
2002年11月 广州铁路中级法院查封商铺及部分住宅，强制执行拍卖，并历经多次流拍
2003年6月30日 广州铁路法院委托广州市两家拍卖行拍卖业裙楼中的9500平方米，首层的一半，面积 2041.2平方米；二层全层，面积4936.96平方米，以及四层一半面积2468.48平方米
2003年11月3日 广州市冶晖市场开发有限公司(下称冶晖公司)以7360万元的价格拍得该广场首、二层物业.
2004年初 冶晖公司拟将首层、二层物业做水产市场，并开始装修
2004年1月19日 广州市规划局向广州市冶晖公司下发了《关于不得擅自变更黄金广场首、二层使用性质的函》。
2004年5月20日 广州市城市规划局向荔湾区分局发函指出，如拟改作水产交易市场使用必须经已购房众多小业主的一致同意，否则构成侵权行为。如投诉情况属实，立即责令建设单位停工并进行限期改正
2004年9月8日 黄金广场数百业主拉着横幅抗议冶晖公司搞水产品交易市场的计划，现场一度出现需由警察控制的场面，引起多方关注
2004年9月14日 荔湾区规划局再次发函称，荔湾区规划局从未批准该公司把黄金广场首、二层建成水产市场。广州市城市规划局则发出《关于从速对黄金广场首、二层使用性质进行公示的函》.对黄金广场小业主的投诉首度明确表态，”业主投诉合法、合情、合理”，要求荔湾区规划分局立即对黄金广场装修工程进行阶段公示.明确该装修工程只能作为商场使用.不得擅自改变使用性质，改为水产批发市场。”如建设单位明知故犯，强行违法建设，请(荔湾区规划分局)依法严肃查处。”
2005年 在政府和业主的强烈反对下.水产品市场的计划搁置下来，住户也因此获得了相对安宁的生活环境。
2006年 位于广州市荔湾区的黄金广场二楼”食中宝”副食品批发公司掌握了这个商机，在与黄金广场合作，准备立项，初步定位为干货酱料批发市场。食中宝公司隶属于广晟集团，是一家实力雄厚的国资企业。
2．黄金广场物业基本状况
广州黄金广场
地址:荔湾区黄沙大道11—13号
占地面积:8573平方米，总建筑面积:81081平方米，竣工时间:2000-5-1
1．楼层：1-6楼，共21407.62平方米
（每层5000平方米，实用率近100％）其中：
第一层4082.2㎡
第二层4936．96㎡
第三层： 5000㎡；
第五层： 4100.11㎡
第六层： 3288.35㎡
2. 房屋使用性质：商业，其中第六层可作餐饮。按规划，其1至5层为商场、第6层为餐厅，第7至31层为住宅
3. 已有规划验收，可以办理房产证。
4. 设施：中央空调；每层有四台手扶电梯及三台垂直三菱电梯和一台垂直服务电梯，消防喷淋。
5. 现状：吉，毛坯
6. 2003年售价：
A.整体销售：4200/平方米实收，或4600/平方米税费各付
B.分层销售税费各付价：三楼5800元/平方米；五楼4800元/平方米；六楼4600元/平方米
物业地址: 荔湾区黄沙大道11—13号
开发商: 广东富华房地产开发有限公司
承建商:广州市第一建筑工程有限公司
代理商:汇龙物业
开盘时间: 1998-11-23
入住时间: 2000-5-1
容积率: 9
周边配套: 小区内部配套:游泳池 网球场 健身中心 儿童活动中心 有线电视 停车场 会所 保安系统 花园,其他:安装精美不锈钢信箱供各住户使用;住宅单位均设有名厂高级视像对讲机，住客可与访客通话，并可摇控大厦闸锁，安全方便；住宅大堂及电梯内均
交通状况：距地铁一号线黄沙站步行约10分钟；附近途经公交线路包括1路、556路、38路等，离车站步行时间：5-8分钟
物业管理费：2元／平方米／月
小区配套：内部配置游泳池、网球场、健身中心、儿童活动中心、有线电视、停车场、会所、保安系统、花园
中小学：冼基东小学、第69中学、第32中学
幼儿园：沙面幼儿园
综合商场：南方大厦、上下九步行街举步可至
医院：市二医院、市三医院、儿童医院
饮食：胜利宾馆、新荔枝湾、大同酒家
娱乐：沿江酒吧街、广州电影院、文化公园
本大厦是高级商住楼，有三层地下停车场，位于香港和记黄埔商业城对面；邻近荔湾上下九和芳村花地湾商圈；紧邻近沙面白天鹅宾馆、黄沙文具批发交易市场等；黄金广场更拥有地铁一号线黄沙站、珠江隧道、内环路等构成的完善交通网络，邻近充满异国风情的沙面公园。区内特设网球场、高尔夫球练习场、乒乓球室、健身室、儿童游乐场等，享受高品质生活。这里不仅邻近铁路南站、珠江隧道、广州港如意坊码头和黄沙地铁出入口，而且附近有5、66、1、2、38、6路等公共汽车总站，还有15、70、181、123等多路专线车路过，西郊客运站也离此地不远。水陆货运极为方便。市内交通线路：5、9、38、57、60、64、75、176、208、217、222、233、270、286、541、556
3．项目物业产权状况分析
（1）经营管理公司：
食中宝副食品公司位于黄金广场2楼，多年来从事贸易活动，食中宝公司隶属于广晟集团,是一家副食品的贸易公司，但缺乏专业市场经营管理经验，对市场的经营和管理、推广能力还需要进一步提升。该物业是食中宝副食品公司与广州市冶晖市场开发有限公司双方合作的结果，食中宝副食品公司作为物业的经营方，整体租赁下来，享有10年的经营权。
（2）产权所有者：
黄金广场一、二层产权所有者是广州市冶晖市场开发有限公司，该公司同样隶属于广晟酒店集团，因此两家公司才有了合作的基础。
广东省广晟酒店集团有限公司持有广州市冶晖市场开发有限公司的65%股权;
广东凯旋投资发展有限公司持有广州市冶晖市场开发有限公司的35%股权.
（3）关联公司：广晟酒店集团
广东省广晟酒店集团有限公司是一家以宾馆酒店业为主，其他行业为辅的综合性大型国有企业集团，隶属于广东省广晟资产经营公司。“广晟酒店集团”拥有全资和控股企业20多家，总资产20多亿元。其中宾馆酒店有广东亚洲国际大酒店、广州凯旋华美达大酒店、广州三寓宾馆、广州五羊城酒店、广东华海大酒店、广州王府井酒家、广东好时光旅行社等；同时通过品牌输出的方式拓展了广东中山国宾酒店、广东湛江金海酒店、广东云浮凯旋酒店、广州番禺利泰乡村俱乐部等。集团还有工业、三高农业、商贸运输业、房地产开发业、物业管理等企业。宾馆酒店主业目前有五星级1家、四星级3家、三星级3家、旅行社1家。
广晟酒店集团在华南地区具有较强的影响力。所属的广东亚洲国际大酒店是广州地区最新的五星级酒店：广州凯旋华美达大酒店由华美达国际集团管理10年后实行自主经营，形成了鲜明特色的国际酒店管理风格；广州三寓宾馆的锦苑食府在第16、17届广州国际美食节上相继获得金奖；广州五羊城酒店和广东华海大酒店均成为地域明星酒店。
广晟酒店集团是在中央和军委实施“军队不再经商”战略决策过程中由军队企业移交转轨而来的，干部职工绝大多数过去是军人，具有严格的组织纪律和雷厉风行的工作作风，具有敢想敢干、求真务实的精神，长期保持艰苦创业，勤奋实干的传统，重视思想建设和社会效益，使企业形成了厚重的企业文化积淀。在改革改制的新的历史时期，企业十分注重干部员工的培训学习，苦练内功，着力提高企业整体素质，大胆改革、稳妥改制，同时着力打造酒店管理知名品牌，为酒店企业提供专业化标准化国际化的管理输出，并为海内外宾客提供富于凯旋酒店管理特色的全方位服务。
三、广州市商业规划
1．广州市政府对黄沙商圈的商业规划
（1）圈层划分
以城市环型主干道为主要标志,结合商业发展的程度,将规划区域分为内圈
层,中圈层和外圈层3个圈层.
■ 内圈层 指北至内环路——铁路沿线(麓湖路以东以铁路为界),东至华
南快速干线,南至新港路——昌岗路,西至工业大道——内环路以内的圈层,包
括越秀区,东山区,荔湾区及天河区西部,海珠区北部地区.
■ 中圈层 指内圈层与二环路之间的圈层,包括天河区北部和东部,芳村
区,海珠区南部,黄埔区西部及白云区南部,番禺区北部地区.
■ 外圈层 指二环路以外的区域,包括花都区,增城市,黄埔区东部南岗
片,广州经济技术开发区,从化市以及白云区北部和番禺区南部地区.
规划期限
（2）规划期限为2003年—2012年,分为三个阶段:
■ 近 期 2003年—2005年;
■ 中 期 2006年—2010年;
■ 远 期 2011年-2012年.
（3）根据《广州市政府商业规划2003-2012》，“黄沙-南岸批发市场群，位于荔湾区黄沙路和南岸路一带,已有17个水产品,建筑装饰材料,精品和文具等批发市场.今后严禁新办批发市场,整治现有装饰材料市场(包括转营或迁移).重点抓好黄沙水产交易市场,谊园文具玩具市场,广东电器市场,广东装饰材料市场,留香针织品批发市场等的市场升级。”
★重点改造升级的大中型批发市场：大中型批发市场的改造升级是存量调整优化的主要内容,今后将重点对广州花都狮岭皮革皮具城, 广州花卉博览园,广州水产品中心批发市场等一批大中型批发市场进行改造升级.
★中期(2006年-2010年) 在继续推进和完成近期任务的基础上,启动和推进黄埔茅岗批发市场园区,黄埔鱼珠批发市场园区,增城新塘批发市场园区白云太和批发市场园区,番禺沙溪批发市场园区,花都毕村批发市场园区,开发区批发市场园区等7个批发市场园区的建设;推进机场路-黄石路批发市场群,黄沙-南岸批发市场群的优化整合和改造升级.
2．广州水产品中心批发市场工程建设规划
（1）建设规模及主要建设内容：广州水产品中心批发市场扩建、改造一期工程是在现有的广州黄沙水产品交易市场的基础上改造扩建而成，占地面积5.2万平方米，建筑面积15.6万平方米。主要建设内容包括水产品市场、水产食品加工工场、储藏仓库、海鲜食街、办公配套设施、停车场和其他配套设施。
（2）建设工期：2002年至2004年（一期）。
（3）总投资及资金构成：一期工程总投资额为2.37亿元，其中企业自有资金1.37亿元，银行货款1亿元。
（4）工程进度及2003年投资计划：征地拆迁基本完成，目前正在打桩。至2002年底累计完成投资6000万元，2003年计划投资2000万元。
（5）效益预测：通过广州水产品中心批发市场的建设、带动渔业、商业、包装业、信息服务业、餐饮业、旅游业等其他产业的发展，有利于发挥中心城市商品流通优势，为社会提供大量的就业机会，具有显著的社会效益。
■经营规模
1．成交量与成交额
新的大型市场全面建设完成后，设计年交易成交量400,000吨、年成交额人民币100亿元以上。其中塘鱼交易量60,000吨，交易额4.8亿元；活海鲜系列产品交易量50,000吨，交易额42亿元；海鲜冻品交易量60,000吨，交易额5.4亿元；河鲜品交易量20,000吨，交易额8亿元；咸鱼海味干杂品交易量20,000吨，交易额9.8亿元；其它副食品交易量40,000万吨，交易额2亿元。水产品种类经营将达到200多种。
2.水产品加工、保鲜、储藏
计划分别设5,000吨低温冷库和5,000吨高温干货仓一座。设生产、加工冷冻水产品小包装的水产食品加工厂，预计年生产、加工量7,200吨，承担水产食品加工、保鲜、储藏及配送功能。
■ 总体建设规模及功能分区
■ 市场总占地面积扩至51,788平方米，总建筑面积约189,960平方米，其中地下20,200平方米。
1.市场交易区
建筑面积39,260多平方米。其中活鲜交易区22,600平方米，冰鲜交易区16,660平方米，总的交易档口达460个。
2.智能服务区
建筑面积8,400平方米。设置智能服务区是按“高起点、高档次”建设水产品中心批发市场的要求，也是国家经贸委对我国市场体系健康发展，加强管理的要求。
智能服务区设网络信息中心、智能型交易中心、拍卖结算中心、期货交易中心。在该区可以进行网上交易、网上拍卖、期货交易等电子现代化交易方式，通过现代化的设备，及时提供交易市场行情、量价动态、卫星通信、商情咨询等，创造良好的经营环境及条件，为本市场提供全方位的水产信息联网，随时掌握全国水产货源、价格等行情。
3.生产服务区
市场将新建低温冷库及高温干货仓各一座，供水产食品加工、保鲜、储藏之用，建筑面积16,000平方米。并设水产食品加工配送厂，从事水产品的深加工及配送服务。
4.商务服务区
餐饮服务：建筑面积19,200平方米，以方便交易双方的客商、以及旅游观光人士和市民购买海鲜，提供即点、即加工、即食的餐饮服务。以鲜活水产品为基点，体现“吃在广州”的南国风味特色，引导消费。 旅游娱乐服务：建筑面积19,200平方米，为市场客户及游览观光人士提供沟通、聚会及娱乐的高级休闲场所。
写字楼：建筑面积44,800平方米，提供销售商务服务，同时为来本市场进行商务洽谈、或需要在本市场设置办事机构的外地客户提供商住之用。
5.后勤服务区
市场办公及配套设施：建筑面积2,800平方米，内设市场各部门办公室、银行、工商、税务、卫检、邮电、海关、边检等国家职能机构。
停车场：为满足市场经营需求，水产品市场内设建筑面积约43,100平方米室内停车场，有足够的停车位，同时亦可对外提供适量停车位。含设备用房4,000平方米，设污水处理站、海水储备池、变电所、柴油发电机房、空调机房等配套设施及设备用房。
■楼层管理功能（大型新市场）
未来大型新市场南面是30米宽的沿江规划路和20米宽的广场，东面是30米宽的 六二三路，西面是原广州火车南站的货物堆场，北面是12米宽的城市规划路。
新市场平面呈“L”型，西面宽80.4米，东面宽61.8米，东西向长286.6米，中间有一条36米和一条15米宽的南北方向规划路穿过建筑物。整个建筑物由一层地下室、五层裙房和二栋15层塔楼组成。其中：
*. 地下室为地下停车库和设备用房(局部为平战结合六级人防地下室)。
*. 首层为鲜活海鲜市场。
*. 二层为鲜贝类销售市场。
*. 三层为小汽车停放车库。
*. 四层为水产品干货市场。
*. 五层为海鲜餐饮娱乐服务业。
*. 六至十五层为行政办公室(其中：A栋为水产大厦，B栋为港务大厦)。
*. 十六层为屋面及观景楼。
*. 十七层为机房水箱及观景层。
四、广州海味干货市场分析
1．广州海味干货市场概况
广州是一个历史悠久的商埠，许多商业贸易驰名全国，海味干果就是其中一项。从明代开始，广州的海味干果经营就成行成市。随着我国改革开放、市场经济的深入发展，广州的海味干果市场更具影响力，幅射全国，乃至东南亚及世界各地，全市具一定规模的经营海味干果的商户有1200多家，年交易额达30亿人民币。广州是全国最大的海味干果集散地，也是广州经贸一道亮丽的风景线。而经营的商品，也从以前的鱿鱼、虾米、咸鱼、冬菇等，发展到今天的鲍、参、翅、肚、雪蛤、燕窝、鱿、章、地、墨、虾、蚝等三百多个品种。广州海味干果行业的发展，实际上是广州经济发展的缩影，是广州市民生活变化的真实写照。为了让广州这一特色行业更加有序、健康、快速发展，众多商家自愿提出，组成行业商会，实行行业自律，开展行业交流，共同开拓市场，让海味干果行业取得更大的发展。
近年来，广州市海味干果行业发展迅速，据不完全统计，目前一德路的海味干货交易额就达30亿元，一德路就有1000多家海味干果商户，年交易额达30亿元其中有98%以上是非公有制企业，而且大多数是个体商户，这一发展趋势还在不断的扩展。成为全国最大的海味干果集散地，在这行业形成了“广州价格”现象，在全国，乃至东南亚享有很高的知名度，具有一定的影响力。
2．一德路海味干货一条街
[概 况]
一德路作为广州历史上有名的“海味干果一条街”，东起海珠广场，西至海珠南路，在1000多米的专业街上，拥有200间商铺、5个大型室内批发市场，各类海鲜、食杂品种1600个，主要以传统的“骑楼”商铺为主。专业街具有十分浓厚的商业氛围，海味干货以及包装食品的批发零售十分活跃。。这里的商铺经营着广州70%的海味干货批发业务，每日车水马龙，不仅是广州的海鲜酒楼在此采购，甚至影响到整个东南亚海味干货市场。尤其是春节前的一个月是海味市场的旺季，销售额占全年的3成。整个市场汇集了全国东南西北中的副食品和杂货，上至千元500克的澳洲海虎翅、渤海大连鲍鱼，下至几元乃至十元华中粉丝、华南莲子、西北黄花菜、西南支竹，一德路山珍海味什么都有。专业街在华南地区乃至全国都有很高的声誉，每年都吸引了国内外无数的客商。
[市场起源]
一德路诞生的历史可以追溯到八十多年前的民国时期，由于扩城拆除古城墙，自东向西拆出一条路，这便是今天一德路的前身。1946年，一德中路甚至还诞生了广州市的咸鱼商业协会，可见咸鱼业在当时的重要地位。建国初期，一德路咸鱼档尤其兴旺，是省内最大的咸鱼市场。即使是在今天，一德路仍旧是广州一条鼎鼎有名的商业街，不仅有山海城、海中宝这样的咸鱼海味干果闻名全城，甚至国际玩具城、万菱玩具城等玩具精品的销售量也非常大，整条一德路的年销售高达25亿元。
一德路紧贴珠江边，东起海珠广场，西至人民路，全长约1200米。在清末时期就形成了繁华商埠，有菜栏、果栏、鱼栏——“三栏”之称，是国内经营京果、海味、干货的集散地。即使在计划经济年代或“文革”时期一德路都保持了其应有的繁华景象。
改革开放以来，随着人们经济、生活水平的提高。本地区经济也得到了快速增长，经营环境不断改善，吸引了省港澳各地不少商家相继涌入该路段经营，以干果、海味、小食品批发为主。现有水产公司、山海城、海中宝，威沣、南粤等11个批发市场，汇聚商铺逾千间，形成雄厚的实力和竞争环境，已闻名国内外，东南亚地区。
3．一德路海味干货一条街面临的困境
（1）海味干货市场呈现出破、乱、脏、差的景象
天然形成的一德路海味干货一条街作为一个集物流、仓储、运输于一体的海味干货批发流通平台，本身就存在许多局限，随着时代的进步，这些问题隐患逐渐暴露出来。由于市场本身结构框架的不合理与部分商户的“不修边幅”，令位于一德路的许多专业市场呈现出破、乱、脏、差的景象，市井气过浓。市场内通道十分狭小，部分店铺直接货物堆积在通道上，最窄处仅能容纳两个人并肩而过，完全不符合消防安全。随处可见档口摆放到外边的海味干货，还有一些档主直接在路面晾晒干货。
（2）缺乏规范的经营管理，场内商家鱼龙混杂
一德路作为东南亚最大的海鲜干货批发市场，这里的海鲜干货市场据说可以直接影响到东南亚市场鱼翅、鲍鱼、海参等高档海鲜品的价格，但市场经营环境和市场地位完全不符合。
由于缺乏规范的经营管理，场内商家鱼龙混杂，甚至一度威胁一德路的海味经营声誉。据了解，在2003年的时候，一德路的海味干货批发曾经爆出“有毒鱼翅事件”。据广州市越秀区海味干果商会秘书长伍惠汉介绍，一些海鲜加工场使用工业用双氧水浸泡鱼翅事件给海鲜干货市场带来巨大的冲击，事件爆发的时候，销量只有一成。虽然越秀区海味干果商会迅速展开自查活动，通知一德路的海味商铺进行内部清查，检查鱼翅货源，要求拒绝采购来路不明的鱼翅产品，对货源不清或“三无”厂家生产的鱼翅，或者是过于白净的鱼翅不再进货。但事件还是给商家带来重创，此后商家虽然加强诚信经营的意识，但一德路的海味批发良莠不齐，难以规范管理是不争的事实。在一德路购物的熟客都知道，商铺从来不明码标价而是看人开价，批发街的商品虽然平、靓、正，但也有不少因此上钩的水鱼。
（3）走高端不敌香港“海味街”
如果说“有毒鱼翅”事件还是一个偶然事件，那么海外干货批发渠道的放开对一德路的削弱则是不可回避的事实。据了解，香港上环、西环等海味干货零售或批发市场，都是内地客商喜欢光顾、物色货板的地方。
4．一德路海味干货重点批发市场状况
（1）海中宝海味干货交易中心
[概 况]
海中宝海味干货交易中心位于广州市传统海味干货集散地--- 一德 中路，2001年开业，首层主营海味干果、二层主营小食副食，三层玩具礼品批发。本中心规模大，地理环境优越，营业面积超过15000平方米，拥有430多间商铺及5，000平方米的大型仓库，并配有大型地下车库供商家使 用，场内装修高雅，配套设施齐全。中心本着“顾客第一、信誉第一”的宗旨，为客户提供先进的现代化管理，真诚优良的服务，为广大客户营造良好的经营环境。
地址：广州市一德路333号德丰大厦首层至五层
[评 价]
海中宝和山海城相邻，两家规模相当，相对一德路的街铺而言，山海城为首的海味干货批发城是在一德路原址上选点扩建，其装修规划比较新。相对街铺的热闹而言，海中宝并未出租完毕，在海中宝的三、四楼，经营玩具和文具批发。一般街铺的生意要好于这种室内批发铺位2~3成，但是街铺一铺难求。
（2）山海城商贸中心
[概 况]
山海城商贸中心（浩和大厦）位于一德路海珠南交汇处，由浩和房地产开发公司2002年开发，地处一德路与海珠路交汇处，占地约3000平方米，规划设计为22层高商住大厦。其中负二层规划为停车场，建筑面积约为3000平方米；负一层—五层为商场，但仅负一层——三层可售，可售面积1万平方米左右，四——五层用作回迁用途；6—22层为住宅，住宅建筑面积为20076平方米，可售面积为14821平方米。
山海城商贸中心营业面15000平米，总计为六层，首层复式商铺，骑楼风格，四面环路，铺铺临街；负二、三层特设大型停车场和400m2超大型冷库，鲍参翅肚，保质保鲜，进货出货，装卸自由。是东南亚首屈一指的海味干货集散中心。
地址：广州市一德路369号浩和大厦负一层、首层至五层
[经营特色]
目前山海城主要经营的是中高档海产品，但是一般家庭食用的海味在这里也可以购买到，基本能够满足社会大众不同的需要。并且由于规模效应，借助山海城这个平台，场内的客商直接跟海外的供货商(如澳大利亚、南非、日本等这些海产品出口大国)合作，山海城成为目前国内最大的海味干货中转站，而这些都是在一德路批发街散兵游勇时代所不能想象的。
[评 价]
山海城的出现正是顺应一德路批发市场要求升级的需求，因此才出现招租火爆的局面。但专业市场内部的经营调整也一直没有间断，就历史而言，海中宝比山海城的经营时间更长一些，但是目前海中宝并不是专营海味，它还夹杂着一些别的商业机制在其中。而山海城从一开始就坚持从事的海味干货专营，并且在以后的经营中都是只接受海产品销售，专业市场必须做专这种专营的模式是山海城能够旺铺的一个因素之一。另外将百货公司经营模式引入到专业批发市场经营中的创新，凸显了现代批发城的优势。
（3）南粤副食品批发市场
[概 况]
南粤副食品批发市场痤落一德路商圈中心位置，商场营业面积近一千多平方米，主要是经销鲍（鱼）、（海）参、（鱼）翅、（鱼）肚等海味产品，其中亦不乏名贵的血燕、冬虫草等高级滋补品。商场内商家大多是在一德路、南路经营多年的行家里手，实力雄厚、根基稳固，生意触角延伸到东北三省、新疆、大连以及国外的日本，南非等地。商场宽敞明亮、空气清新、环境舒适，配备了精干的工作人员实施全面管理，随时随地为商户提供优质的服务。
地址：广州市一德路283-295号
（4）东泰海味干果批发市场
[概 况]
东泰海味干果批发市场位于海珠南路，商场面积1734平方米以批发、零售海味及冬菇、紫菜、菜干等干货为主，产品质优价廉，远近闻名。
地址：广州市海珠南路68号
（5）汇昌海味批发市场
[概 况]
汇昌海味批发市场拥有商铺126家，占地面积近千平方米，紧靠山海城。经营品种以白果、蜜枣、红枣、鱿鱼等海味干果为主，场内设大型仓储室及冷库，管理完善，配套齐全。
地址：海珠南路盐亭东街3-5号
（6）广州市河鲜品公司海产食品交易市场
[概 况]
广州市河鲜品公司海产食品交易市场是广州市水产食品商业企业集团直属企业，经营面积788平方米，商铺62个，主营海产干制品、农副产品，正门面对一德路，交通便利，地源优势，得天独厚。
地址：一德中路346-350号
（7）威沣一德综合批发市场
[概 况]
威沣一德综合批发市场经营各类海产珍品，营业面积1000多平方米，摊位85个，地理位置优越，物流畅通，专业的管理，打造专业的市场。
地址：一德中路279号
（8）海珠南交易市场生产简介
[概 况]
海珠南交易市场位于海珠南路中心位置，与一德路上的山海城、东泰、汇昌等大型批发市场相邻，面积1300平方米，主营鱿鱼、冬菇及各类干货，总档数120档，全部为首层地铺，配有大型冷库仓储中心。商场内规划整齐，管理完善。
地址：海珠南路盐亭东7号
五、项目定位分析
为了加深对项目的理解和认识，我司对项目进行了深入的研究分析，对项目分析如下：
1．项目竞争优势分析
（1）环境优势
项目所在地段具有浓厚的商业氛围，周边众多专业批发市场环绕，专业化程度较高，水产类经营品种齐全繁多，商品流通渠道畅通，成熟的商业优势辐射全国乃至东南亚，拥有大量的水产品客流和酒楼、餐饮等相当的固定客户群体，并且有较为完善商务配套和一定的旅游资源如沿江路风景带、沙面、白鹅潭等。
（2）地段优势：黄金广场处于水产品商圈
黄金广场刚好位于南站和原来的水产批发市场之间，处在一个黄金三角。是传统商业路段，更是水产品经营的龙头旺地，另外商圈内尚缺乏海味干货等类产品，具有无比的地段优势。
（3）商业地位优势
项目所在地段一德路有悠久的海味干货经营历史，享有较高知名度，商品的辐射范围很广，在华南地区乃至全国的海味干货市场上有很高的商业地位。
（4）项目自身的硬件优势
商场配套如消防设施、停车场、商务配套等方面超越竞争对手，进而拉开与竞争对手的距离，制造产品差异。此外,项目首层和二层的营业面积超过1万平米,实用率近100%，在广州的副食品批发市场中，比较少见，规模上已取得了一定的优势，如果将其定位为市场一期，然后再发展3-5层，则拥有2.5万平米的规模，在华南副食品市场中可以称最大，足以显示项目的“龙头”风范。。
（5）商铺租金定价有竞争优势
就项目本身而言，因为物业首层、二层始终没有投入商用，食中宝的铺租未发生大的提升，相对一德路海味干货批发市场(如海中宝、山海城)等同类型铺位相比要便宜100~150元，非常有竞争力。根据调查，一德路的海味专业市场中,租售价最高的是山海城,其首层的销售售均价为8.8万元/平方米(以建筑面积计算),租赁价为800-900元/m2,其次为海中宝专业市场,其首层首层商铺均价（按套内面积计算）8万元/平方米，租金均价为530元/平方米（按套内面积计算）。
（6）西城都荟提升商圈人气
由于食中宝的对面即是大型商贸中心西城都荟,多方位经济模式的结合,有人预计未来这里将成为广州城内集商贸、旅游、观光、饮食、娱乐、休闲一条龙服务的繁华商业中心，因此食中宝的增值前景看好。
（7）交通条件便利
项目所在路段，处于内环线边缘，路面宽敞，车流顺畅，拥有便利的水陆交通系统，较少出现交通堵塞现象，并物业本身拥有三层地下停车场，利于专业市场的快速成长。
2．项目竞争劣势分析
（1）一德路海味干货短期内难以挑战
在广州以及周边，存在各种批发市场，其中在一些食品类的批发市场也能购买到各类海味干果产品。一德路这条街有经营海味干货130多年的历史，短期内市场的地位很难动摇，原因除了经营历史悠久，广州一德路近几年新出现的商业地产项目也对提升片区形象，打造华南海味干果集散地的规划起到了很重要的促进作用。
（2）食中宝公司缺乏专业市场经营管理经验
广州是一个高度市场化的市场，食中宝公司多年来从事贸易活动，但缺乏专业市场经营管理经验，虽然有政府支持，食中宝副食品批发中心今后能不能经营下去，还是要看市场的经营和管理水平。已有同类型商场率先进入
（3）竞争对手已经占领相当市场份额
“海中宝”、 “山海城”是该项目的重要竞争对手，两者同质化程度很高，而“海中宝”、 “山海城”已经在2002年之前率先进入市场，已经占领了相当的市场份额，满足了部分的购买欲望和租赁市场需求。
（4）传统临街商铺仍占主导地位
一德路传统商铺主要以邻街商铺为主，经营模式较为成熟，而商场式专业市场存在作业面小，客流单一、分散的问题。因而“海中宝”作为新兴的商场，在较短的时间内难以完全取代其地位。
（5）临街面商铺较少
目前的经营状况看，食中宝这样的新式商场与传统邻街商铺的经营状况有很大的差别，新式商场的部分档口的经营状较差，而邻街铺的经营状况则普遍看好，也影响了部分买家购买信心。
（6）商家定势思维的影响
不少经营海味干货的商家都有一种恋旧情结，其传统的思维方式制约着他们对新生事物的认识并产生抗拒的情绪，这也在某种程度阻碍新式商场的发展，对新商场的聚集人气、提高认知程度都会产生不利的影响。
（7）项目自身劣势
项目已经建成，历经过几次风波，并被新闻媒体报道过，产生了不良或负面的影响，可控制程度不高，项目的规划、设计以及配套设施难以进一步修正和完善。
3．项目机会分析
（1）市政规划及城市改造
广州市政府提出“一年一小变，三年一中变”城市改造方案，促进了城市建设及老城区的改造，并提出黄沙-南岸批发市场群的优化整合和改造升级，把专业街市场的建设提升到更高的层次，可以进一步提高了黄沙商圈的形象及品位，为进一步发掘该路段的商贸旅游资源提供了契机。
（2）一德路商铺存在很多的安全隐患
九月份的一场大火给一德路传统商铺的经营者们敲响了警钟，使经营者们对消防安全的重要性有了更清醒的认识。从市场调查的结果看,一德路的临街商铺大都是在民宅改造的基础上发展起来的，很多的设计不符合消防要求，有少部分的商铺存在危房的嫌疑。整体说来，临街商铺存有很多的安全隐患。
（3）海味干货市场经营需要规范
一德路海味干货批发一条街是自发形成的，而其影响力则是历代商贾日积月累的经营成就的口碑。随着时代的变迁，一德路周围出现越来越多的现代化建筑写字楼，但是一德路海产干货的批发经营规模虽然有所扩张，但是经营方式没有太大的改变。自从2003年海味干货因为加工问题被媒体多次曝光，以及随着香港、澳门的回归和自由行的放开，海鲜干货的进口渠道便利，一德路的客源被分散和削弱。古老的一德路批发街，转型升级的问题迫在眉睫。
在政府的规划的干预下，一德路海味干货批发一条街转型升级提供机遇。
（4）广州餐饮佐料市场机遇大
广州餐饮佐料每年有近10亿元的销售量，但长期以来一直存在“有市无场”、经营不规范的状况。，目前一些餐饮酱料档口经营较混乱，甚至出现以劣充优、以假乱真的情况，有的仅值几十元的产品竟卖到三四百元。但是餐饮酱料的需求量越来越大，产品质量的好坏又涉及千家万户。巨大的需求量呼唤一个规范的、上档次的专业批发市场。
4．项目威胁分析
（1）来自竞争对手的威胁
项目的竞争对手重要源于一德路的海味干货商场，而其中重要的竞争对手则有已开业的“海中宝”海味交易中心、“山海城”商贸中心。由于这两个竞争项目在地段、规模以及设施配套上十分相似，因而源于这对手的威胁，将是最直接的，会对项目目标消费群造成分流及提供更多选择机会的影响。而传统临街商铺则由于已没有了后续供量并且还在不断地减少，因而不会对项目造成太直接的影响。
（2）环境变动的威胁
由于市政改造工程进程难以预测，市政规划的变动将直接影响到项目的营销。此外，行业经济气候的变动也将影响并威胁到项目的营销。
（3）目标群体变动威胁
由于项目定位为专业市场，其所面对的目标消费群体相对集中，购买元素较为单一，这一群体的任何变化都可能影响到项目的销售，因此目标消费群体的变动也是威胁项目营销的因素之一。
5．发展趋势分析
海味干货专业市场的发展要求有新的市场模式出现，这种市场模式既要与现有的、传统的商铺经营模式融合，又要高于这类模式，体现出时代性和前瞻性。海味干货专业市场对地段的要求一般说来的确没有百货、大卖场那么高，但是也有其特殊的要求，比如要有深厚的市场需求，比较丰富的海味干货行业资源以支撑市场的招商工作；比较便利的交通网络以便于进出货；比较好的市场管理机制(打击假货维持良好的市场秩序)；相对较低的产品价格(存在显著的规模效应从而降低产品成本)；品种的丰富性(选择余地大)。只要符合了这几项标准，一般都能把海味干货市场做大做旺。因此加强硬件配套建设，实行海味干货专业市场规范操作，才能带动市场的繁荣，保证租户的信心起了很大作用。
六、项目定位
本策划案是在SWOT分析的基础上，结合未来专业市场的发展模式和目标群体的心态，进一步挖掘本项目的竞争资源，提升项目的销售力，并提出项目的形象定位，从而真正将优势转化为胜势。
1．产品定位
★优势（S）
海味干货餐饮配料与水产的天然关联优势，运用黄沙商圈自身的优势创造市场差异
借助项目规模优势，以海味干货领头羊的姿态展现项目本身的潜质
塑造本项目的黄沙水产核心地位，与竞争对手抗衡
树立强势品牌形象，增强与目标群体的亲和力
★劣势（W）
引入安全的意识，强调项目的硬件配套现代化、交通条件、仓储物流的优越性
48万平米的西城都荟即将开业，突现项目的升值前景和市场潜力
体现项目租金政策性价比优势，避开与竞争者们正面的价格冲突
★产品定位依据：
（1）与黄沙水产品市场紧密联合，让酒楼和广大顾客在购买水产品的同时，也能极为方便地购买到海味干货、餐饮佐料，这样整个商圈就形成了集水产、冰鲜、冻品、餐饮配料、海味干货为一体的一站式采购平台。
（2）黄沙水产品市场主要客户为广州市区及周边的酒楼、餐饮店以及其他地区的批发商，这些客户采购时间大多数在凌晨3点到6点之间，有的还深夜，必须调整营业时间，与整个客户群的采购习惯趋同。
（3）海味干货与水产的天然关联优势，保证了食中宝令广州海味干货市场再度扩容，食中宝的地位会随着黄沙水产市场的成熟而日益重要发展。
（4）海味行业的入门门槛较高，海味批发商家大多希望手中握有较多的流动资金，基本上选择以租铺经营为主，应着力宣传商铺的租金优势，以吸引商家。
食中宝副食品批发中心应从商品关联性、顾客定位一致性出发，全力打造一个集餐饮酱料、海味干货于一体的专业批发市场。同时它作为黄沙水产市场的补充市场，与周边的水产品市场形成行业互补，将市场的发展纳入今后黄沙水产市场的发展，从而将使黄沙板块形成亚洲最大规模的水产、冰鲜、冻品和餐饮酱料海味干货市场，一站式采购理念，以此来达到一荣共荣的良性局面。
★产品定位：
一个交通方便、品种齐全、24小时经营的华南地区最大的餐饮酱料、海味干货现代化专业批发市场
★产品宣传诉求：
1）黄沙板块：形成亚洲最大规模的水产、冰鲜、冻品和餐饮酱料海味干货市场
2）经营特色：全国首个24小时营业海味干货批发市场
阐释：
A．交通方便，一出市场门口即是黄沙大道、珠江隧道口、内环路、外环路和多条高速公路在此形成纵横贯通的交通枢纽
B．项目分为两期打造，首期10000多平米，二期15000平米，这样在项目的定为中就可以塑造 “最大”，不过“最大”仅作为一种宣传的口号和手法，“现代化的专业批发市场”才是产品的核心。
C．经过一德路综合市场火灾事件后，该路段的大部分商家对安全隐患已有了更清楚的认识，安全经营、安全赚钱应该是他们更高的要求也是他们的愿望，每位商家都希望“袋袋平安”，而怎样才能“袋袋平安”呢？这就要求产品能够给他们一种安全感、归属感。而营造这样的一个产品的重要手段之一就是现代化的高科技。因此，营造一个“安全”的经营环境应该是项目首先应该考虑的问题，也是项目以现代化、高科技示人的根本动机。
D．在产品的定位上，“现代化”则强调是一种趋势，一种潜在发展和产品定位的伸延。把“现代化”融入项目的营造过程，既可以体现强烈的时代气息，又能提升项目的销售势能；而“专业商贸城 ”的定位则把项目的档次提升到专业化的层次，是项目的市场立足点。
我司认为，在产品定位、产品营造过程中，应该注意几点：
1）实用性——体现在项目的规划、布局和功能等方面
2）前瞻性——体现在项目的配套、设备、经营模式上
3）时代气息——体现在项目的设计装饰风格及物业管理等方面
E．新黄沙板快诞生，重塑市场形象，今后黄沙水产市场、南站冷冻海鲜交易区、食中宝副食品批发中心整体发展，将使黄沙板块形成亚洲最具规模的水产、冰鲜、冻品和餐饮酱料海味干货市场。
F．24小时经营特色，在国内的海味干货批发市场中绝无仅有，具有很大的媒体宣传效应。
2．市场定位
项目的市场定位包含两方面的内容：一是项目自身的定位，这一点在上述产品定位已有明确表述；二是消费群体的定位，所谓在消费群体定位其实就是寻找潜在消费者。
自从房地产市场进入买方市场后，消费者一直是市场的主导因素，只有对消费者有深刻的认识和把握，才能真正了解消费者的消费欲望、租赁需求，才能知道该把产品卖给谁，如何卖。因此，目标消费群体选择得正确与否将直接影响到销售力的实现。于商铺物业，目标消费群体具有特定性，因而消费群体的定位显得尤为重要。
1）目标消费群体
通过对市场的研究和分析，认为项目的目标消费群体相对集中，主要是在海味干货市场上有一定经验的商家和投资者，以本地及珠江三角洲的为主，其中一德路专业街上经营海味干货的商家是目标消费群之一。目标消费者大致可以分为用家、投资者和租客等几种类型。
2）目标消费群体分类
大买家——这类消费者具有很强的消费能力和丰富的投资经验，其所购面积相对较大，是商铺物业的重要租赁力量，但这部分消费者数量相当有限。
中小买家及投资客——海味行业的入门门槛较高，海味批发商家大多希望手中握有较多的流动资金，基本上选择以租铺经营为主。这类消费者的个人租赁能力虽不及前者，但数量较为庞大，因而能形成大规模的租赁力量，是项目的主要客源，而且这部分租赁者的租赁意图较为单一，有利于商场的经营管理。
租客——这类消费者虽然不能形成直接的租赁力，但对销售力的提升及实现销售力起到重要的影响，正是这部分消费者的存在，前两个层次的部分消费者有了租赁欲望和冲动。
3）租铺者心态分析
租铺者的心态不外乎有自用、投资或用作其他用途，而几种租赁心态从根本上都是租铺者寻求经营保障及投资机会的一种表现。因此，展现项目的投资前景，传达发展趋势的信息，强调项目的优越性能，给顾客足够的理由去租赁该物业是项目营销的根基所在。 （李建明）
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