商业地产与城市商业发展

　　一、城市商业地产快速发展的动因分析
    从上世纪90年代中后期开始，我国商业地产进入到较快的发展阶段，特别是在“十五”时期，商业地产发展速度进一步加快。这是经过20多年的改革开放和经济持续快速发展的必然结果。概括起来，商业地产快速的发展原因主要是：
　　第一，经济持续快速发展为其奠定了物质基础。从1979年到2005年，我国经济以年均9%以上的速度持续增长，国家综合实力大幅度增强。2005年，人均GDP已达1700美元，达到了总体小康水平，使经济增长和居民消费结构变化进入到一个新的阶段。可以说，我国经济发展，居民收入水平的提高，以及整个经济总量的增加，为我国商业地产的发展奠定了现实的物质基础。
　　第二，是城乡居民消费结构快速升级的产物。从“九五”到“十五”时期，城市化的发展和居民收入水平的提高促使我国城乡居民消费结构明显升级，进而带动了商业地产的发展。同时，工业化进程的推进也促进了商业地产的发展。因为，大规模生产要求大规模的消费和大规模流通，要求商业的快速发展，这就对商业地产的发展产生了较大的要求。
　　第三，城市化聚集效应，带来地产的升级和聚集效应，也要求一些大型商业设施的发展。上世纪80和90年代，包括北京等一些大城市在内，大量的还是区级的小规模商业网点，带有聚集效应的大规模综合商业服务设施严重不足。九十年代中期之后，随着城市化的发展和城市聚集效应的增强，对商业设施的要求更为迫切，客观上促进了大型商业设施的发展和商业地产的增加。
    第四，对外开放的要求。90年代中期以后，国际上大型商业资本逐步进入到我国商业流通市场，外资商业企业的发展原则上不是自己搞商业地产的开发，而是他们租赁店铺进行商业经营，这就产生了对商业设施和地产的要求。
    第五，多元资本投入商业地产的开发，促进了商业地产的发展。目前国有商业投资资金已经较少，大量是非国有的投资主体进入到商业地产开发。有一些资本是为谋求在商业领域的发展，也有一些投资是配合房地产开发项目进行的。多元化的投资资金客观上也促进了商业地产的发展。
    第六，城市化推进以及旧城改造、新城建设促进了商业地产的发展。“十五”期间，城市化推进速度进一步加快，城市的外延不断扩大，城区建设加快，特别是一些大城市规划修编和功能重新定位、住宅区的大规模建设以及旧城改造，也对商业地产建设提出了新要求。
    在以上经济发展和城市化、工业化的大背景下，中国商业地产呈现出快速发展的趋势。不仅商业地产数量快速扩大，而且业态结构不断变化，现代化水平迅速提高。大型百货商场、大型综合超市、仓储式商场，以及类似麦德隆的“现购自运式”等多种业态发展起来。同时，象建材、家居等专业市场等也迅速发展起来，带动了商业地产的发展。另外，商业街的开发也非常普遍。
    自“十五”开始，商业地产建设又出现了新的特点，即由单体商业地产设施的开发，向各业态聚集的大体量商业设施和大型物流设施的开发发展，且带有普遍性。与此同时，开发模式也呈现多样化趋势，既有“定单式”的开发模式，也有经营权和产权分离以及开发租赁等多种模式。多种地产开发模式也促进了商业地产的开发。
    二、城市商业地产发展中存在的问题
    商业地产的快速发展有其客观性，但是在其发展中也存在着很多问题，可概括为：
　　一是商业地产开发的无序性。不少商业地产项目缺乏科学的规划论证，在功能定位上也存在盲目性。
　　二是盲目求大。不顾客观实际，盲目发展大型商业地产。大体量的购物中心和商业设施越来越多，占地面积越来越大，投资额越来越高。甚至在一些几十万人口的地、县级城市，超大型商业设施或购物中心就有几个甚至几十个。这是我国商业地产建设中突出需要解决的问题。
　　三是地产开发的系统风险增加。面对五花八门的开发模式，商业地产开发的系统风险也在增加，不仅包括开发商，还包括经营商家、后续的物业管理、商铺的投资者，特别是包括银行等金融机构，构成了一个风险连环套，系统风险大幅增加，只要一个链条上出现问题，就会带来整个系统出问题。特别是销售后返租型的开发经营模式，存在理多的问题。此外，大量开发商的的自有资金不足，绝大多数开发信赖于银行信贷资金。另外，大量的土地占用等也是商业地产发展中存在的突出问题。
    三、促进商业地产健康发展的建议
    面对商业地产发展中的问题，商业地产必须谋求健康有序地发展。
　　第一，促进商业地产有序发展。即城市的商业地产开发必须纳入规范发展的轨道。主要是通过城市规划和商业网点规划加以规范。目前，商务部要求全国地级以上城市都要进行商业网点的总体规划，而且要跟城市总体发展规划相一致，这是完全必要的。而且由商务部起草的“商业网点条例”也已被列入今年重要立法计划中。网点条例的颁布，将突出解决商业网点（特别是大型网点设施）盲目建设和发展的问题。在国外任何一个市场经济体制比较成熟的国家，对大型商业网点都有政府管理，不一定是审批或许可，但要通过一系列的社会性管制和审议、听证制度进行规。其原因是大型的商业设施和一般的投资项目不一样，在一个城市里，大体量的商业设施带有一定的公共产品性质，大型商业设施对整个城市的交通流量、其它服务设施的要求，人的流动、城市噪音和污染等都会带来很大的影响；还有可能周围的中小商业形成挤压，产生负面的“挤出效应”。因此，必须对其进行政府管理。
    第二，解决微观决策主体的理性开发问题。目前，我国很多商业地产项目是由房地产开发商为主体开发建设的。在对商业地理位置选择、商圈半径、商圈内居民购买力水平等方面往往缺乏科学评估和论证，在开始设计时就隐含了风险。一些投资主体往往把自己项目的商圈半径划的很大，都想去辐射其它地区，缺乏理性开发的心态。应引导社会投资主体理性开发和建设商业地产。主要措施是提供政府及行业协会的相关信息服务，引导社会资源的合理配置。同时，微观主体的地产开发要做好可行性研究。
    第三，商业地产开发必须要有合理的资金结构。目前，大量的商业地产开发主要信靠银行资金，如果出现问题金融机构风险很大。因此，一方面对开发资金的结构要进行调整，同时，促进多元化融资渠道的开拓。
第四，政府在商业地产开发管理中应做到“到位”和“不越位”。政府不能直接参与到商业地产开发项目的投资中，而主要应发挥政府管理和引导作用。政府在搞好规划、依据法律法规加强监管、公开、透明地做好信息服务。例如，把整个商业地产基本信息、供求状况告诉投资者，使其做出理性的分析和决策，避免盲目性，减少社会上投资的浪费和损失。政府应该在这些方面到位。象北京市在规划中明确向社会发布信息，在三环以内不再建大型批发市场，要让投资主体了解，从而不再盲目投资。政府定好位又不越位，有利于商业地产的健康发展。
　　第五，加强政策引导。主要是进行方向性、趋势性的政策引导。同时，对一些关系国计民生的商业地产项目，政府也需要有必要的支持，例如重点农产品批发市场的信息化建设和检测检疫设施的建设、大型重点物流设施建设等，政府需在国债贴息、资金支持，土地优惠等方面进行引导性支持。

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