商业地产设计增值四要素

    近年来商业地产呈现出勃勃生机，商业街建筑设计及景观规划等也日益受到业界关注。日前，在商业地产设计上颇有建树的刘力博士在接受记者采访时指出，在商业地产的开发中，通过合理巧妙的规划设计，不但可以减少不必要的重建、改建所造成的浪费，还可以充分增加商业地产的内在价值和相关附加值，提高其市场竞争力。 
    顾全长远利益 
    刘力认为，商业地产的选址和开发要符合城市发展规划的要求。“合理的选址是发挥不同物业最大开发价值和经营使用价值以及社会价值的根本。没有达到土地资源利用的最大化，就不能体现商业地产价值的最大 化，也是间接的土地资源浪费；而从长期角度讲，无序的商业项目开发会对所有开发者带来严重的投资风险。” 
    从商业地产自身来看，其整个生命周期是一个开发、投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑与周边城市规划的协调发展，则很难保证持久的生命力。刘力博士举例说，“对于一个几十万平方米的大型综合商业地产项目，其周边道路系统的车流容量是否能够支撑就变得非常关键。如果城市规划道路容量不够，这一巨大的Mall一旦开业将使得周边道路系统拥堵瘫痪，而交通的不便又将成为这一商业项目长远发展的硬伤”。因此在规划设计阶段，建筑师就应注重顺应城市规划脉络、协调不同开发主体的关系。
    应适应民俗风情 
    “早期的商业地产开发盲目追求现代化或建筑面积的最大化，往往采用全盘推倒重来的高强度破坏性开发，甚至被认为是一举多得的开发模式。”在他看来，对于一个商业地产项目来说，其投资、规模、内部设施、服务内容、外观形象等都可以复制、抄袭；只有其内部蕴含的地域差异和文脉特征难以做到。而这也就成为其市场差异化、特色化竞争力的焦点。“上海新天地就是这样一个比较成功的商业地产开发项目，不仅成功利用了石库门地区及殖民时代保存下来的建筑和文化遗产，并重新组织传统空间以及建筑片段，形成丰富多彩、舒适宜人且满足现代生活需求的商业空间，随之而来的商业价值的提升也就自然而然了。”对终端消费者来说，具有文脉特征的商业地产项目不仅仅是一个购物消费的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所，是对更多人群形成强大吸引力和认同感的关键要素。 
    而重视城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物、标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。 
    整合多种资源 
    刘力分析说，目前国内的商业地产项目普遍存在商业网点分布不均匀(老城区多，新城区少)、规模不合理(大型综合商业网点少、小型零星商业网点多)以及使用和经营方向不明确等问题，这跟中国现行的带有浓厚行政色彩的“规划模式”有很大关系。即在没有明确目标和客户的情况下就很快确定方案并进行施工。这样，一旦发现规划不合理也不能进行大的调整。此外，当商业物业的供应量达到饱和程度时，这些问题将集中爆发出来。因此商业地产项目要想脱颖而出，就必须改变以往的规划设计模式和程序。 
    “规划设计的质量对项目商业价值的高低有着相当大程度的影响。”刘力认为，首先，体验式消费将成为商业业态发展的重要形式。特别是  Shopping Mall需要通过规划设计手段，突出购物、休闲、娱乐等不同功能空间的特色。规划设计师将运用各种高科技的建筑结构、构造技术、材科设备技术，与先进的声、光、电、信息技术相结合，共同创造一个体验式的综合商业环境。其功能的复杂性、技术的高难度无不要求专业化、高水平的规划设计，同时也是要充分发挥想像力和创造力的所在。
    其次，和目前的住宅大盘一样，综合化、多功能化也是商业地产的重要发展方向之一。从规划设计出发，建立商业与其他行业共生的综合服务体系，实现商业地产与其他地产(如旅游地产等)的规模整合，是发挥多种资源优势、实现地产价值最大化的重要手段。 
    设计特色空间 
    “北京王府井商业街的重建，忽视了原有的各具特色、独具风采的建筑空间与形式。原有的诸多百年老店、名店品牌特色甚至古树木都没有得到保留，闻名天下的王府井商业街在改造后最终形成了一个可以放在中国任何城市、缺乏特色的商业街，就非常令人遗憾。”基于此，刘力建议新开发的商业街从中汲取经验和教训，在规划设计的最初阶段即对建筑体量、街道尺度、街道室外空间的亲切随意性等多方面做出充分考虑。另外，在商业街建筑风格、立面形象、细部装饰各方面达到协调、统一，才能形成一个完整而丰富的特色商业空间。 
    最后，刘力强调，商业地产是新一轮城市开发建设的高潮与机会，在新的时期，它所面临的新的需求变化将导致结构的变化。对于商业地产开发而言，悉心善待原有的城市肌理和建筑风貌、保护原有的文脉特征，在规划设计中采用合理的方式，这兼具商业价值和社会价值。对于商业地产项目，规划设计不仅仅是满足其经济指标的手段，通过创新的设计和高技术的应用，即可以达到商业价值的增值。 

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