中国专业批发市场成功要素：天时地利人和

    从房地产或商业地产角度讲，由开发商参与到专业（批发）市场的开发与经营还是近几年的事，但却成功的不多，失败的不少。从专业（批发）市场发展历史来看，一般都是自然形成、政府推动；外表看似简单，实际挺复杂。在这个市场中，开发商是晚来者，要补的课甚多。
    据《中华工商时报》报道，就商业角度讲，中国的专业（批发）市场走过了上世纪八十年代起步、九十年代发展到二十一世纪初的升级换代三个时期，经过近二十多年的稳步发展，已进入了非常成熟的阶段。在这个阶段和今后一段时间的发展趋势将是以更快的脚步参与全球市场竞争，并在竞争中形成优势。
    从房地产或商业地产角度讲，由开发商参与到专业（批发）市场的开发与经营还是近几年的事，但却成功的不多，失败的不少。从专业（批发）市场发展历史来看，一般都是自然形成、政府推动；外表看似简单，实际挺复杂。在这个市场中，开发商是晚来者，要补的课甚多。
    专业（批发）市场是商业地产中的一类目标产品。既然是产品，就需要有市场基础。以专业市场为目标产品的市场基础有两个：
    一是立地条件。从地产角度理解就是“商业选址”。商业各业态都有自己的选址标准，一般是人流、交通等等。有些业态也会选址在一些商业网点不足地区，看中的是未来的发展和人流。但专业市场不同，尤其是专业批发市场不同，它不再是市场的空白点。新的专业市场的生存和发展必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围，离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运多舛。
    二是产业条件。一般中小型专业（批发）市场对立地条件要求较高，对产业加工条件要求不高，但是，随着专业（批发）市场这个业态的成熟，同样面临一个再发展的问题。一方面是规模不断扩大，另一方面是硬件不断升级。从北京木樨园早期的龙湫批发市场，到今天的百荣世贸商城，已不可同日而语。商圈内部扩张的同时，需要辐射的半径也就更大。但随着资源和空间的受限，这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要，专业（批发）市场对产业加工能力的要求也就越高。没有产业支撑，或集中产业区距离市场较远时，信息成本、物流成本、时间成本的增加，都会带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈就会在竞争中落伍或者被淘汰出局。
    中关村IT市场的生存和发展就很好地说明这一点，她的发展基础是周边众多高校、科研院所而形成研发条件。义乌小商品批发市场的成功也有赖于周边温州、台州等小商品加工产业的快速发展。
    专业（批发）市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发市场的交易额较大，是政府税收的重要一块，各地政府较为重视其发展。另一方面，专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的。另外，专业（批发）市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调整对专业（批发）市场的发展往往是致命的。
    新专业（批发）市场的开发与运作，如果没有当地政府支持，前景令人担心。
    专业（批发）市场商品的流动性强、量大，对物流环节有着较高的要求。
    以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。木樨园商圈的发展和马连道茶业市场没有周边众多的长途客运站为依托，很难发展到今天。西直门商圈也是如此。而零售比重较大的万通市场、天意市场、秀水市场、雅秀市场无一不是在城市主干道边。
    早期在城市中心发展起来的专业市场，随着城市车辆的增多和交通环境的恶化、物流成本在不断增加，迁址是很多在城市中心区专业市场面临的又一个难题。新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区，更不宜选在物流交通条件不好的地方。
    目前，在一些三线城市，专业市场的空白点也已不多，那种一个大棚子或简易加盖子的时期已过。升级的专业（批发）市场对软硬件如电梯、停车、空调、防火等指标要求也越来越高。另外，专业（批发）市场业态性质所决定，以摊档为主，人流动线的要求也较高，在建筑产品的规划设计时必须充分考虑到。另外，随着以人为本的观念的深入，批发市场还要在配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等方面加强。
最后一点，为适应商业国际化、信息化发展趋势要求，新建专业（批发）市场的宽带配套也是必不可少的。
    统一的经营、良好的管理同样是成功打造专业（批发）市场，并可持续经营发展的必要条件之一。
    专业市场更需要专业化的运作，首先需要专业化的开发。专业化开发体现在三个阶段：第一阶段是定位之初的专业化研究。专业化研究是要走出地产圈里的人在地产圈里研究商业的误区。最好在拿地之前就已完成市场研究并有了清晰的定位；第二阶段是规划设计。这个阶段一方面要根据市场变化修正定位，一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品；第三阶段是研究销售对后期经营的影响，当然最好是不售。这三个阶段要强调的是，开发商一定要走出地产圈子，请真正有商业经验的专家人士或机构支持，如实现定单式开发最好。走完这三个阶段，也只是在商业地产的地产这一段完成了一半。剩下的一半就是商业行业里的事了，即商业招商和经营管理。
    进入商业运作阶段想不找商业圈里的专业机构和人才都不行了。开发商再想自己把这后面的事情做起来就涉及跨行业发展，多半会失败。专业市场对经营管理的要求非常高，即使前面四项因素解决得好，也不一定就能长期经营。管理不行，租金上不去，商家照样走人。
    专业市场的精准营销与管理升级
    目前，专业市场现在处于发展转折时期，随着市场同行之间的竞争加剧，新的交易模式的进入，传统市场的调整、规范和创新尤为重要。其中，最重要的是营销上的创新，因为大部分专业市场的基础都比较好，因此，这一创新也叫做精准化营销。这些营销手段和方式将大大提升批发市场以及市场内商家的竞争力。
    一是从“坐商”到“行商”的转变；专业市场一直以来都是只负责物业管理的，随着市场的增多和商家销售方式的开拓，客户已被慢慢分流，所以，要做的事情是把客户找过来，比如说，强化市场采购，定时举办某一品类的新品采购会等。目的只有一个：为客户找客户。租户也可利用这一点，为自己创造价值。
    二是产销一体化模式；市场可以在租户优化过程中，找准生产企业和业内大的经销商进行招商工作，达到企业经销商同台唱戏的效果，提升市场竞争力。
    三是拓展网上销售渠道，将电子商务纳入市场发展的步骤；从阿里巴巴、慧聪等公司的成功发展便可知道，网络营销和电子商务将成为厂家很重要的营销方式之一。传统市场与电子商务的成功整合将使市场变成所谓“市场数码港”。
    四是通过营销活动打造出真正的商业品牌；当然，营销方面的方式远远不止这么多，比如说直接进入终端客户的开发、终端客户的订货会等都是可以操作的。
    另外，作为专业市场的管理升级有何途径呢？有两种选择：一是开发的市场交给专业物业管理公司，利用物业管理公司“专”的优势极力打造品牌；二是培养自己的物业管理公司，无论前者还是后者，都要求物业管理要充分体现当前市场发展趋势新的理念和管理方法。而作为市场运作的专业代理公司，我们已经在做物业管理的一条龙服务输出，这些服务包括新市场的前期调研、市场策划定位、市场招商以及后期的物业管理。不仅仅局限于提高专业市场质量，理顺内部管理机制，市场内规行划市，培养有影响力的大商户等等较一般的管理水平，而且考虑如何管理能够促使市场进一步做大做强，如何使专业市场中的产品都是过硬的拳头，如何使“市场商品专而精，市场功能多而优”等具有深刻服务内涵的举措。
    总的来说，市场功能创新或“再造一个市场”是一个利润再分配的过程，经过改造的、多功能、现代化的市场将抢占更多的利润，而不思变通的市场将被挤出地位，甚至倒闭关门。所以，提升竞争力才是市场发展的根本所在。 （华亿集团首席顾问、著名商业地产战略专家杨冲龙）

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