专业批发市场策划：商业项目广告操作流程

市场调查→广告基点→品牌定位→客户定位→广告创作设计→广告推广→效果评估→品牌管理

商业地产广告常用八大诉求点：

地段、价格、交通便利、付款方式、商家、配套、经营模式、情感需求

商业地产广告设计思维创新：

1、主题创新：广告目标+信息个性+消费心理（显眼、易懂、刺激、统一、独特，避免同一化、扩散化、共有化）；

2、构思创新：构思与主题的切合；

3、形象创新：形象决定成败。

 “绵里藏针”广告模式：

模式一：营造品牌优势

1、开发商本身的品牌营销

2、开发商开发项目的品牌营销

3、塑造全新的品牌营销

模式二：1+1＞2推广模式

核心概念：“化敌为友”，互存共荣，联合宣传，双方共赢。

模式三：牵手政府

核心概念：政策支持和引导，树立投资者信心。

商业项目广告操作流程：

商业地产项目销售策略全案

别出心裁的构思＋迎合客户心理

策略一、商业物业的畅销“方程式”

步骤１、市场调研：制定市场营销策略的前提和基础；

步骤２、供需分析：对特定地产市场状态研究；

步骤３、地段分析：商业地产开发关键；

步骤４、项目定位：市场定位、功能定位、业态定位、档次定位；

步骤５、项目规划设计：符合商业物业的经营内容、档次定位；

步骤６、确定销售方案：结合广告、价格等，善于运用销售控制策略。

策略二、洞悉投资消费者心理

对策１、直击心穴：别具特色的广告，树立品牌效应；

对策２、创新主题：新颖的经营模式，极具潜力的成长空间，物有所值；

对策３、性价诱惑：发达国家商铺是住宅的６－８倍，我国是２－３倍；

对策４、返租回报：实实在在的好处，有效解开投资心结；

对策５、利润追求：投资者最关心的是利润回报：保值＋增值，钱生钱，利润高（周期为６－８年，回报率约为１０％）；

策略三、最具攻击性租售技巧

一、出售实战技巧：

技巧１、先售住宅后售铺

技巧２、只售不租

技巧３、以租验售

技巧４、以租代售

技巧5、以租养贷

技巧6、先租后售

技巧7、试用租售

技巧8、回购销售

技巧9、“薄利多销”

技巧10、免息返本

技巧１1、拍卖销售

技巧１2、升值销售

二、出租应对技巧

１、差异化租金策略——品牌的差异化决定；

２、整体出租

优势：投入成本约等于零，工作量小；风险性小，综合回报值高；无需投入人力物力资源进行管理；待物业升值和社区成熟后能收回经营，远期回报值高。

劣势：失去经营自主权，可能出现人流混杂对物业形象有损的现象；承担短期内无法实现高回报的风险。

３、大面积分租——按功能组合分区，分割成大面积，整片招租；

４、散铺出租——招租工作量大，成本高，风险大，管理复杂。

策略四、商业物业营销创意33计

全程式论坛营销手法、强强联合、社区文化和商业互动、新／老城区营销手法、曲线救市营销、复合商业营销模式、无理由退铺营销创举、特许经营加盟、打造一站式国际商贸平台营销、首席代理营销模式、泛销售、商铺拍卖、特色线路、品牌营销、文化营销、经济适用铺模式、跨行业联盟营销、网络营销、高额回报与保险营销、投资银行新概念模式、先经营后销售、借“势”破竹、化整为零、经营式商铺营销。

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