商业地产项目营销推广策略

招法一、积聚商圈策划的战略势能

“聚人气，聚商气”——有人气才会有商机，人气旺则商机显。

一、“创造”商圈——积极、主动地为项目架构一个商圈。

商圈：一个以零售网点或包括所有商业地产项目组合区为辐射对象的范围。

二、解构商圈

主要区：最靠近商业建筑的区域，顾客密度最高；

次要区：主要商圈的外围，顾客较分散；

边缘社区：顾客最分散。

商圈的具体规模与形状由各类因素决定：商业建筑类型、规模、竞争者的坐落地点、顾客往返时间和交通障碍等。同时必须以“购买潜力”和“购买意愿”的分析来确定商业综合体的规模、选定目标对象、规划内涵及商品定位。

三、商圈饱和度测量

IRS=（C×RE）÷RF

其中：

IRS为饱和度指数；C为顾客总数；RE为每一位顾客的平均购买额；RF为商圈内商场的营业面积。

四、构造商圈的物业配比技巧

1、影响商圈价值的因素：

商店规模、企业经营重点与性质、企业经营水平及信誉、交通情况。

2、层次商圈的物业配比技巧

核心圈层的影响：250-500米的商圈半径，相对于大型商业物业来说，核心圈层的影响较弱；

中心圈层的影响：半径为1公里左右的中心圈层影响最重要，有意识规避大商场云集的商业圈具有积极的决策意义；

次中心圈层的影响：需要考虑城市交通线路、大型商场的品牌效应；

外圈层及影响圈层的影响：特定城市四周郊区、城镇区域范围和关联的城市带区域因素的影响。

招法二、筑巢引凤志在必得

一、成熟商圈——借力打力

策略一、强化商圈的整体效应，积极提升项目竞争力；

策略二、牵手商圈内的市场生态链。生态要素：商圈内各零售企业市场、商品、价格、客层以及经营理念、市场促销、广告模式等系列定位，直至形成商圈繁荣整体概念；

策略三、差异化经营形成结构互补（以消费市场为指导）：市场定位差异化、产品定位差异化、消费者定位差异化、经营业态差异化、经营模式差异化、服务差异化等。

二、未成熟商圈——绵里藏针

地段价值的塑造

第一招：借政策、借规划炒地段价值；

第二招：强调地段升值潜力；

第三招：与有意于此圈的其他开发商联手，共同宣传推广；

第四招：在有住宅小区进驻的地方开发商业物业，汇小区人流成大人流；

第五招：与政府联手作项目，或与其他开发商/商家强强联手做项目，减少风险成本；

第六招：根据区域的规划目标有针对性地定位，不能盲目开发。

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