研究所简介
浙江（义乌）商成市场研究所是义乌市商兴成市场投资管理有限公司下设的研究机构。研究所以“兴旺专业市场，成就商业地产”为宗旨，专业致力于商品交易市场、专业批发市场的研究。拥有一批精通国内外市场状况、经验丰富的高素质专业人才，还邀请了商业地产界及学界知名的专家作为特约研究员或顾问。研究所发展目标是打造民营经济研究院行业研究所品牌，并成为国内商业地产研究……
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广州芳村茶叶批发市场园区转型升级进展情况
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广州芳村茶叶批发市场园区转型升级进展 情况 广州芳村茶叶批发市场园区位于荔湾区石围塘街芳村 大道中，以茶叶批发为主，同时经营茶具、茶工艺品、茶家 具等与茶相关的各类茶商品，占地约 26 万平方米，建筑面 积约 35 万平方米，2002 年被国家农业部授予“国家定点” 市场，是广州市重点发展的五大专业市场之一，是国家“菜 篮子工程”信息报价茶叶类唯一价格信息提供单位。广州芳 村茶叶批发市场园区现有 19 个市场经营主体，商铺约 5000 个，经营户约 2757 户，其中个体户 2383 户，公司法人及分 支机构 374 户， 2013 年商业成交额近 30 亿元， 年税收约 2200 万元。 我街以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以 科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，在区委 区政府的领导下，大力推动专业市场转型升级，推进广州芳 村茶叶批发市场园区不断提升商贸能级， “芳村茶叶”市场 品牌日益发展成熟，影响力不断提升，对石围塘街地区经济 起到较好作用。 一、广州芳村茶叶批发市场园区的转型升级进展情况 （一）园区规模实现了以点带面扩张 经过多年发展，在规模上广州芳村茶叶批发市场园区从
局限于洞企石路一带、面积仅有 2 万平方米的市场，逐步形 成了以芳村大道中为主干、辐射洞企石路、山村路、龙湾路、 南塘大街等的大型市场集群格局，面积增加到 26 万平方米， 园区内各场区建筑风格各具特色，宣传效果明显、道路指向 明晰，成为了辐射全国乃至东南亚地区的现代化茶叶批发市 场。 （二）以“三旧改造”实现了园区规模扩张和税源留区 受广州芳村茶叶批发市场园区的蓬勃发展的良好影响， 周边的旧仓库、旧厂房业主积极主动开展三旧改造，累计近 12 万平方米的低值场地被开发改造为茶叶市场。 我街辖内的 广州铝材厂有限公司、 广州建材二厂有限公司等 “退二进三” 国有工业企业，在将公司注册地、纳税关系保留在荔湾的同 时， 将原有厂房改造成茶叶市场， 相继建立了华裕茶叶市场、 广州名茶交易中心、天易茶叶市场、启秀茶城、珀雅水岸茶 港，广物集团将其在花地河边的旧仓库改造成广物茶叶市 场，为我街增加了大量的税收。单以出管中心计算，茶叶市 场园区为我街创造的税收达 260 多万元/年。 （三）通过加强政府服务提升了茶叶经济发展后劲 我街在引导广州芳村茶叶批发市场园区做好基础建设 的同时，积极推动市场物业业主配合市场共同发展产业配 套，为人流、物流、资金流的集中创造条件。 1、为适应茶叶购销的商务人流，我街通过招商引资，
引进了柏浩商务酒店、茗城旅业、荔豪宾馆等旅业，满足了 大量外地客商的住宿商务需求， 同时在洞企石路布设了 838、 91 路公交车总站，增加多个公交线路站点，方便群众出行购 物。 2、协调交警、公路、规划、建设、交委等部门，改善、 扩宽了广州芳村茶叶批发市场园区的中心区、北门、南区的 出入口道路交通条件，细化停车场安排，布设了货运场，为 广州芳村茶叶批发市场园区提供了物流方面的保障。 3、为解决资金往来安全性及便捷问题，我街通过协调 交通银行，在洞企石 120 号二楼开设了交通银行南方茶叶市 场支行，以此带动了民生银行、光大银行等多个银行在茶叶 市场内开设了 ATM 交易网点，极大方便经营者、客商、群众 的资金往来，建立了畅通的资金流渠道。 4、为解决茶商的纳税问题，我街在区国地税局的指导 下成立了南方茶叶市场协税护税办公室，聘请得力人员对个 体户的居住证、办理税务登记证、纳税代征提供高效服务。 在 2013 年的荔湾区专业市场转型升级起征点调整工作中， 南方茶叶市场协税护税办公室在 3 个月内通过全面宣传、逐 户上门核定、逐户化解疑问矛盾的方式，茶叶市场园区的纳 税个体户从 86 户增加到 1823 户（起征点 2 万/月） ，月度个 体户国税入库税额从 5 万/月增长到 109 万/月，有效而平稳 地完成了任务，增加税收超过 1000 万/年。
（四）通过主动引导提升了总部经济氛围 市场集群的发展离不开做强做大的企业集聚示范效应， 对此我街选取了综合条件较好的广东芳村茶业城作为茶业 总部培育区。 广东芳村茶业城位于芳村大道中，占地 2.5 万平方米， 建筑面积约 3.8 万平方米，共四层，配套了大型停车场及多 个自动扶梯、观光梯、货梯，安装了自动喷淋消防系统，硬 件条件在南方茶叶市场各经营主体中首屈一指。茶叶批发市 场向来是一楼的好租，一楼以上的难租，广东芳村茶业城在 开业之初也遇到这种情况。我街在了解企业困难后，结合区 委区政府的发展总部经济战略和市场的自身硬件优势，建议 该市场将二楼以上向茶叶公司优惠招租，同时积极通过招商 引资引进茶商在三楼、四楼设立公司。该措施取得了较好的 成效，至今已经有 53 家公司进驻了广东芳村茶业城，初步 形成了较好的总部经济氛围。 二、广州芳村茶叶批发市场园区转型升级的瓶颈 （一）园区经营主体多样化，影响统一提升经营档次 广州芳村茶叶批发市场园区现有 19 个市场经营主体， 业主既有国有企业、 村集体企业的自营物业， 也有民营企业、 私人老板等“二房东”承包经营物业，园区仅限于名称统一， 各茶叶市场保持独立的法人资格，独立经营，独立核算，互 相间无任何经济责任。这造成了各自的经营目标不一，资金
投入、精力投入程度不一，对于广州芳村茶叶批发市场园区 转型升级的整体推进存在较大的影响。 （二）现行税收政策难以直接体现市场转型升级成果 1、对于茶业公司来讲，由于产地在外省，销售在广州， 现行税制在茶叶生产者领购及使用农产品收购发票存在隐 患，客观上使得税务机关难以核实监控收购对象、收购资金 往来、农产品销售价格，导致一方面企业可以做大成本抵扣 增值税， 另一方面又可以签订虚假协议， 虚增自有茶园面积， 成立茶叶专业合作社，制造自产自销的假象，享受国家相关 税收优惠政策，逃避缴纳增值税。这造成了部分茶业企业看 上去规模、名气较大，但纳税额较低的情况。2011 年 1-9 月 份，荔湾区国税局对辖区内芳村茶叶企业进行纳税评估，发 现问题率为 100%，主要问题集中在企业账册不健全，甚者是 企业有意不记账，未及时在发出货物时作账务处理，少报、 漏报、瞒报实际销售收入等方面。 2、对个体户来讲，因之前园区个体户核定的营业额基 本在 2 万元/月左右，核定在 3 万元/月的个体户（全部是申 领发票户）只有 89 家，2014 年 10 月出台的个体户和小微企 业起征点调整到 3 万元/月（2014 年 11 月 1 日-2015 年 12 月 31 日实施） ，导致我街的茶叶园区个体户税收从每月过百 万将下降到每月不足 9 万元。同时因为茶叶普遍是现金现货 交易，税务部门只能根据经营成本核算营业额，在现今的政
治经济环境下，要大规模提高起征点达到 3 万元/月存在相 当大的难度， 2014 年 10 月 23 日广东芳村茶业城个体户抗议 物业公司加租群体事件体现了部分苗头。 （三）传统交易模式向电商交易模式转变困难 一方面，茶叶经营户不论是个体户还是公司，大部分的 交易还是习惯以现金现货交易为主，同时因买方缺乏索取发 票的习惯，营业额无法在纳税申报中全部反映，从而影响了 商业统计及缴纳税收。另一方面，和一般的工业品不同，茶 叶品质受产地、产地产茶当年的气候、制作工艺等多方面的 影响，不同的茶叶品质会使茶叶价格造成较大的落差，仅通 过销售现场或仓库的茶叶外形很难确定茶叶的价值。尽管大 量的茶业企业、个体户试水电商，但实际效果不如人意，这 造成了电子商务交易模式在广州芳村茶叶批发市场园区无 法得到真正推行。 （四）总部经济受限于财税政策难以在短期内产生效果 现有的各大茶业企业生产经营模式是把生产总部放在 产地，依照国家政策享受免税（根据财税字? 1995?第 52 号《农业产品征税范围注释》有关规定，对合作社入股农户 茶树所产茶青直接加工而成的茶叶销售，给予免税） ，把销 售总部（代理公司）放在广州，小批量出货由销售公司完成， 大批量出货则由产地直接运达，受限于各地的保护政策及企 业的避税需求，要求茶业企业将总部迁来广州芳村茶叶批发
市场园区难度相当大。 （五）多个茶叶协会（商会）并存，缺乏整合协调各社 团的政府主管部门 广州芳村茶叶批发市场园区现有多个茶商协会，如广州 市荔湾区南方茶叶商会、广州市荔湾区广宁茶贸易促进会、 广东省茶叶流通协会、 广州茶业协会、 广州茶文化促进会等。 这些协会（商会）基本是联系各自相熟的茶商、社会人员组 成的，在宣传等方面缺乏政府有关部门的指导，难以形成合 力。 三、广州芳村茶叶批发市场园区的转型升级的下一步思 路 （一）以地铁 11 号线建设推动市场经营主体准入制度 的建立 广州地铁 11 号线在石围塘设站，石围塘地铁站拟规划 通过轻轨连接地铁五号线滘口站，该规划对整个石围塘地区 及广州芳村茶叶批发市场园区是一个非常大的利好，能够带 来更多的人流、商流。建议有关主管部门建立广州芳村茶叶 批发市场园区物业主体准入制度及标准，汰弱留强，推动各 市场经营主体加大市场环境提升力度，强化各市场统一规 划，统一市场标识，提升市场品牌形象。 （二）推动发展论坛及行业商会的整合实现两个转变 建议区有关部门成立对茶叶协会（商会）进行有效整合
的部门，实行规范统一管理，运用行业、市场发展论坛、商 会的形式，引导市场经营户适应经济形势，适应茶叶消费由 团体消费向家庭消费转变、由投资消费向日常消费转变这两 大转变。 （三）引导茶业企业向展贸式方向发展 按照广州市对市场的转型升级的要求，推动广州芳村茶 叶批发市场园区内茶业企业发展展贸经营模式，我街计划对 洞企石路的南方茶叶市场工艺品一条街进行改造，拟建南方 茶叶博览中心，占地 1.7 万平方米，将其改造为茶商总部， 配套电子交易平台，引进有规模的茶叶公司（如广州春光茶 叶有限公司，大益普洱广东总代理）进驻，形成资金流、物 流等高度集中的示范性现代交易中心、企业展贸总部。
综合服务业，商贸综合体，专业市场策划咨询、整合运营 、升级改造专家
专业批发市场等商业地产策划咨询招商销售运营开发投资管理机构
义乌市商兴成市场投资管理有限公司
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电话 0579 85099786 15325915356
《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》约211万字，约2300页。16开上中下三册。
浙江（义乌）商成专业市场研究所发行
电话 0579 85099786
发行QQ1615472898
全书分7部：第一部运作准备类编；第二部策划代理类编；第三部建设工程类编；第四部投资销售类编；第五部招商租赁类编；第六部运营管理类编；第七部官方相关类编。这几部分涵盖了商业地产包括专业批发市场投资开发运营的全过程，从项目调研、项目立项、项目策划、工程或采购招标、项目广宣以及项目销售招商、项目运营管理等合同（协议）。几乎无所不含、基本能满足商业地产包括专业批发市场投资开发运营全过程需要。
《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》适用对象： 1、各地各类商业地产业批发市场开发投资商、商业地产专业批发市场运营商、商业地产市场管理者；2商业地产、各商场、商城，购物中心、集贸市场等；3，各级政府、职能主管部门；4，各商业地产专业批发市场策划咨询等机构、研究院所等机构；
《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》约211万字，约2300页。16开上中下三册。
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《专业批发市场运营管理规章制度汇编》适用对象： 1、各地各类专业批发市场开发投资商、市场运营商、市场管理者；2、各商场、商城，购物中心、集贸市场等；3，各仓储式商场 、各连锁店、特许经营店、专业店等各种商业零售企业；4，各级政府、职能主管部门；5，各市场策划咨询等机构、研究院所等机构；
《专业批发市场运营管理规章制度汇编》约120余万字，分电子书、纸介质两种形式发行。纸质规格:16开，1300页；电子书，光盘。
浙江（义乌）商成专业市场研究所 总发行 电话0579 83059667 15325915356 发行QQ1615472898
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