泉州商业地产细分市场寻求错位竞争

泉州商业地产细分市场寻求错位竞争
    《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》约211万字，约2300页。16开上中下三册。
    浙江（义乌）商成专业市场研究所发行 
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    全书分7部：第一部运作准备类编；第二部策划代理类编；第三部建设工程类编；第四部投资销售类编；第五部招商租赁类编；第六部运营管理类编；第七部官方相关类编。这几部分涵盖了商业地产包括专业批发市场投资开发运营的全过程，从项目调研、项目立项、项目策划、工程或采购招标、项目广宣以及项目销售招商、项目运营管理等合同（协议）。几乎无所不含、基本能满足商业地产包括专业批发市场投资开发运营全过程需要。
    《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》适用对象： 1、各地各类商业地产业批发市场开发投资商、商业地产专业批发市场运营商、商业地产市场管理者；2商业地产、各商场、商城，购物中心、集贸市场等；3，各级政府、职能主管部门；4，各商业地产专业批发市场策划咨询等机构、研究院所等机构；
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　　当有些人还在一亩三分地盖房时，有些地产商已经开始造城运动，为置业打造一个属于他们的城中之城；当有些地产商纠结底商社区景观应如何建设时，有些房企已开始主题乐园乃至主题商业的打造；而早前就已经有部分开发商开启“主题式”生活体验的探索。

　　主题时代从主题公园开始

　　俗语说，“饱暖思淫欲”，当温饱不再成为人们需要考虑的问题，“玩乐”这一人类最原始的需求之一，就开始成为人们生活中的一个重要话题，于是乎，专供城市人游玩的场所公园也就应运而生。
　　对于中国而言，第一个真正意义上的主题乐园当属上世纪90年代的深圳欢乐谷项目，以繁华都市开心地口号提出，成为深圳当地人娱乐的最佳场所；2008年，深圳华侨城的开业，让主题公园功能及模式再进一步提升，并借助主题公园、配套商业、高端住宅的模式，成为旅游地产甚至部分普通住宅项目最热门之地。
　除了深圳欢乐谷外，作为准二线城市泉州，终是迎来世茂集团最具现代感和科技感的大型滨海新城项目-世茂海上世界（专题阅读），总规划达8000亩，为中国建造一座“东方迪拜”，内设泉州首个高端游艇会所、高端酒店集群、3公里黄金沙滩、滨海主题乐园、滨海风情商业街、顶级滨海居住区等等；项目建成运营后每年可带百万游客量，将极大带动台投区乃至周边地区的文化旅游水准。
　　同时，世茂集团在故里石狮重金打造超大型城市综合体-世茂摩天城，引入媲美迪士尼茂险王大型主题乐园、比肩英国伦敦之眼110米高的屋顶摩天轮以及复制美国拉斯维加斯532米超长天幕，打造泉州首席“文旅商综合体”。

　　商业地产逐步主题特色化

　　而今，住宅市场面临着越来越大的竞争压力时，转战商业地产（专题阅读）成为不少房企转型的重要措施，然而在受到网上购物这一消费方式越来越大的冲击时，主题式商业街区、体验式商业街区等全新的购物模式开始出现，一时间也为商业地产的发展增加一部分取胜的砝码。
　　现随着经济的发展，人们的需求越来越多元化，为了满足人们需求的多元化主题商业地产也开始出现，现在的商业街正由单一型购物的初级市场功能向购物、娱乐休闲、餐饮、游览、展览、文化欣赏、信息技术服务等多样性的高级化市场功能转变。
　　从分散式商业到一站式购物，再到体验型商业，泉州商业地产开始进入主题特色化的发展模式，如作为晋江传统街区五店市，以传统古民居及地道闽南特色美食，形成“万五商圈”成为晋江最亮丽的城市名片；泉州万科城“万科里”则以老糖厂为基础衍生出新型主题特色商业街区，并引进耳熟能详的泉州名小吃；而和平国际广场以满足消费者一站式婚庆消费服务为前提，配套娱乐餐饮人气业态，打造晋江22万方婚庆主题式休闲商业街区。
　除此之外，最令人期待还属中骏世界城，现项目正在斥巨资着手打造的文艺范、创意性十足新主题商业区，成为泉州文艺青年的聚集地，该商业区有望在年底正式亮相。
　　如今，泉州商业地产进入泛主题时代，期待它们发挥各自的最大优势，创造出大众所喜闻乐见的商业街区，并很好地实现以商业带动文化发展，助力泉州海上丝绸之路的建设。

唐山商业地产压力远超住宅
    新浪乐居 作者：侯艳丽 从2016年以来的央行降准、住房公积金账户存款利率统一上调、不实施限购措施的城市，普通商品房首套房首付比例最低可20%、房地产交易契税营业税双降等政策组合拳的陆续出台，“去库存”之歌已然成为中国三四线楼市2016年的主打歌。2016年农历新年之后，唐山楼市便进入回暖期，售楼处客户的到访量普遍好于往年同期。各大房企加速推盘速度，力争在三月冲一下销售业绩。
 
《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》约211万字，约2300页。16开上中下三册。
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     唐山楼市库存：商业市场压力远大于住宅市场    唐山是个比较典型的城市，对于唐山的城市线级定位也多有不同，有的机构将唐山划分为二线发展较弱城市，有的则把唐山划分到新兴型三线城市。无论几线，唐山的房地产市场同样面临严峻的去库存压力。伴随早期唐山房地产市场的快速膨胀，供大于求的市场现状在2016年仍没有多大改观。
   套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为1.1。据万科2015年的年报数据，2014年末，唐山套户比超过1.1。这就意味着唐山必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。事实也是如此，2014年-2015年间，唐山商品住房新开工面积持续下降，这是去库存必须经历的过程。
    唐山开滦茂华房地产营销总监杨艾军提到唐山城市化发展最快的几年应该是2011年到2013年，随之而来的就是房地产市场供大于求的局面，不管是住宅还是商业，这几年都面临着去库存的难题，压力特别大。
    与住宅市场库存压力不同，唐山商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。除了前几年商业地产新增体量的释放，互联网、电商对传统零售业的冲击,使得传统商办地产的过剩更具普遍性。
    唐山圣鸿房地产营销总监张景平对唐山商业地产的去化表示担忧：唐山商业的去库存压力很大，而且严重于住宅项目。2016年无论从政策方面还是唐山世园会即将举办的形势下，都会对唐山房地产市场产生利好。只要开发商把心沉下来，建造安全的质量过关的房子，项目都会卖的不错。
    唐山：房企加速推盘 金三或现与一线二线房价“飞行模式”相对的是三四线房价的低迷。2016年农历新年之后，唐山楼市便进入回暖期，售楼处客户的到访量普遍好于往年同期。各大房企加速推盘速度，力争在三月冲一下销售业绩。
    从唐山市中心的楼盘市场上看，唐山恒大华府6号楼103-135平米精装小三居进入认筹阶段，在3月13日之前认筹的客户交一万元定金即可享受减免契税约两万元的优惠，同时享受最高6万元的品牌家私券。唐山恒大华府6号楼起价约6666元/平米，均价约7300元/平米，购房者可以分期支付给开发商首付，首付低至3.9万元。周末小编走访唐山恒大华府接待中心，客户到访量很大。置业顾问称此次房源共计180多套，截至3月12日排卡量约130多张。   
     通过小编在现场的观察，有的客户是想为孩子或者为自己结婚购置婚房，有的客户是想改善下现有的居住环境。李阿姨就是一位快六旬的老人，想改善下现在的居住环境，她比较中意的是6号楼C户型，建筑面积是125.20平米的三室两厅两卫。“准备回家和孩子们商量商量，要是合适就在下周一前把1万元认筹金交上。国家去库存炒的那么热闹，唐山房价还是得降。”李阿姨跟小编聊到。    除了唐山恒大华府，三月开盘的项目还有海都国际广场项目。3月13日海都国际广场一期5号楼1单元约92套房源开盘，认筹期客户排卡可享受交5000元抵扣25000元的优惠，开盘当天还可享受贷款92折，全款9折的优惠。此次开盘的户型为91.15平米的两室和113平的三室，预计三月底就可交房。
    除了南部片区的海都国际广场项目以及东北部片区的唐山恒大华府项目外，位于唐山市西北部片区凤凰新城地块的唐山铂悦山项目也将于3月19日开盘。铂悦山三期学府楼214号楼预购排号进行中，房源面积为88-130平米二居和三居，起价约5380元/平米，均价约6500元/平米。购房送地下室。所有房源交1万抵5万，参加新浪电商活动还可额外享受以下优惠：高层交5千抵5%总房款，洋房交1万抵5%总房款。3月13日新浪乐居开年首次大型看房团进入此项目品鉴，2位客户现场交钱排卡。自唐山铂悦山项目进入唐山以来，在品牌的推广宣传上较其他楼盘更有效果，加之位于凤凰新城的优越地理区位以及价格上的多样折扣优势，在唐山市民中的关注度较高。2015年3月铂悦山率先开盘推出折扣价楼盘，便掀起了一场开盘当天加推楼盘的抢房潮。2016年唐山铂悦山的此次开盘能会带给唐山楼市一次怎样的震撼，我们拭目以待。
    同样位于唐山凤凰新城的又一知名房企万科旗下的万科新里程项目，在3月份推出了14套一口价房源，房源价格在46万-49万/套之间，房源面积分别为83.63平米、84.12平米的两居。截至3月14日，万科此次特价房源销售已经所剩不多，据悉后期万科新里程还将继续推出一口价房源，力求快速去化。
    唐山世园会：促进南湖区域楼市去化
年对于唐山市来讲还有一件大事就是4月29日至10月的世界园艺博览会的举办。承办世界园艺博览会，对于加快城市现代化步伐，提升唐山在全国乃至世界的影响力、知名度和开放度具有重大意义。
    唐山世园会的举办将会改变唐山市民对南湖区域的传统观念。唐山冀东水泥南湖房地产营销策划部部长邓运启认为针对一些消费需求，景观至上的人群会更加认可南湖片区这块人口密度低点的地块，交通愈加便利，稀缺的自然环境下休闲娱乐更加惬意。这样购房人群将逐渐倾向过来，大平米住宅产品或受到关注。
    新加坡仁恒地产策划主管郑海超表示，从2015年开始世园会对仁恒湖滨城的影响开始凸显出来，主要表现在来访量和成交方面，随着世园会的进一步筹建，南湖区域周边配套逐步完善，消除了市民对南湖区域的一些固有印象，吸引了其他区域的一些客群，南湖区域的认可度提高。
      唐山绿城房地产营销总监张轶也持有相同的观点，在她看来，唐人市民亲身感受到南湖风景区大环境的变化，在世园会的效应下，包括绿城地产在内的周边地产诸多项目都是比较受益的。

石狮服装等专业市场应向现代流通方式发展
      海峡都市报电子版 日前，泉州市商务局发布《2015年泉州商贸服务业质量状况分析报告》（以下简称《报告》），《报告》称，2015年以来，商品市场影响力得到增强，市场建设由注重量的增长向质的提高转变，由简易式向规模化、高档次、多功能发展，影响力、辐射力显著增加。已建立服装、鞋帽、建材等各类专业批发市场213个，年交易额达1200多亿元，其中成交额上亿元的市场有23个，营业面积达64.5万平方米，年成交额近300亿元。

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　　2015年，商贸服务业总体运行情况良好，在促进消费过程中取得了较为明显的成效，发展规模持续扩大，消费需求有效拉动，人民生活质量不断提高;市场建设初具规模，城乡市场开拓卓有成效；流通主体实现多元化，现代流通方式快速发展；市场秩序得到进一步规范，商贸流通环境不断优化。多样化商业格局初步形成，多种经济成分、多种流通渠道、多种经营方式、多种经营业态并存的商业格局初步形成，市场投资主体多元化。
　　《报告》提出，今后一段时间，特别是“十三五”时期，泉州市商贸服务业必须加快转变发展方式，拓展发展空间，建设大市场、发展大商贸、搞活大流通，建立与产业发展相适应的现代流通体系，提高流通产业对国民经济的贡献率，服务经济强市建设大局。要推进流通产业技术创新，以科技进步为动力，加快商贸流通业结构优化升级。提高流通业信息化水平，推进骨干企业扩大网上采购与销售规模，发展基于互联网的新型流通业态，提高流通效率、降低交易成本。积极发展多样化的现代零售业经营形式。充分运用互联网思维，促进传统零售业态改造升级，开展网购业务，打造全新的消费增长极，使之成为拉动消费的新亮点。进一步开拓商贸流通新领域，大力发展生产性服务业，依托泉州现有的产业集群，有计划、有步骤、分批次加快各类市场建设，特别是大中型生产资料专业市场、批发市场、工业消费品市场建设。
　　《报告》特别提出，要进一步发挥石狮服装、晋江鞋业等专业市场的发展潜能，增强影响力、集聚力和辐射力。引导生产企业建立自己的专卖店、专卖柜和销售网点、批发经销网点，强化对市场的控制，提高市场占有率和分销效率。引导传统商品交易市场通过升级改造，规范市场内部交易秩序，逐步向现代流通方式发展，逐步由个体商品交易为主转向公司企业交易，逐步由追求交易数量转向注重商品质量和服务质量。探索中小型消费品市场向专业商场、主题购物中心和品牌展销中心、综合超市等新型业态转型。（记者 杨朝楼）

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