商业地产专业批发市场合同协议常识：签订房地产销售代理合同应注意的问题

商业地产专业批发市场合同协议常识：签订房地产销售代理合同应注意的问题
    签订房地产销售代理合同应注意的问题有：
   （一）关于代理的权限问题 房地产代理合同属于委托合同的范畴， 委托的权限必须在委托代理合 同中明确地表述，比如，对销售价格的限制、配套设施及物业管理的 承诺以及其他用于吸引购房者的其他优惠措施等， 这些内容均需在合 同中明确表述，防止出现代理商为了促销楼盘，在未经开发商同意的 情况下，擅自对购买者作出一些根本实现小厂的承机．特别是对于预 售楼盘更是如此。为了慎重起见，开发商甚至可以对代理商做有关方 面的广告也应明确不得超越授权的范围。

《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》约211万字，约2300页。16开上中下三册。
    浙江（义乌）商成专业市场研究所发行 
    电话 0579 85099786
    发行QQ1615472898
    全书分7部：第一部运作准备类编；第二部策划代理类编；第三部建设工程类编；第四部投资销售类编；第五部招商租赁类编；第六部运营管理类编；第七部官方相关类编。这几部分涵盖了商业地产包括专业批发市场投资开发运营的全过程，从项目调研、项目立项、项目策划、工程或采购招标、项目广宣以及项目销售招商、项目运营管理等合同（协议）。几乎无所不含、基本能满足商业地产包括专业批发市场投资开发运营全过程需要。
    《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》适用对象： 1、各地各类商业地产业批发市场开发投资商、商业地产专业批发市场运营商、商业地产市场管理者；2商业地产、各商场、商城，购物中心、集贸市场等；3，各级政府、职能主管部门；4，各商业地产专业批发市场策划咨询等机构、研究院所等机构；
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   （二）关于物业代理的佣金 当仅由一个代理机构独家代理物业租售时， 则依每宗交易的成交 额收取佣金或代理费。 收费标准一般是： 出租物业收取年租金的 10％ 或相当于一个月的租金；出售物业收取销售收入的 1％～3％。对联 合代理的情况，委托方需对每宗出租或出售交易支付较高的代理费， 通常为独家代理时的 1～5 倍，各代理机构之间要依事先协议来分割 这笔佣金。一般说来，代理商只应从买方或卖方单方面收取佣金。如 果有客户委托代理机构帮助买楼或租楼， 则代理商相对开发商而言就 是“顾客”，此时的代理商应从买方或承租方获取佣金，不能再从开发 商那儿得到另外一份佣金， 尤其是代理商为其客户向房地中＃信南领 土位面时．更不应从开发商处获取佣金。如果没有客户向代理机构预 定，而是代理机构申请为开发商推销时，则开发商应支付佣金，买房 或租房的客户就不需付佣金给代理商了。从表面上看来，那种开发商 对所有成功的代理人都作出支付佣金的承诺， 似乎更有利于加快物业 租售速度，但事实却往往不是这样。因为如果很多代理机构掌握该物 业，就会形成在市场上“沿街兜售”的情况，其结果会在社会上造成一 种不好的印象，即人们往往会认为这么多的代理机构持有该物业，肯 定该物业不易出手或是有些什么其他问题，如质量不好等。
    （三）关于代理商的资格问题 签订房地产代理合同时， 作为委托方要充分了解物业代理公司的 代理资格问题， 目前国家及各地对房地产经纪及代理机构的资格都有 一些具体规定，如建设部 50 号部长令规定了房地产经纪机构的设立 条件及程序。
    （四）选择合适的代理商 房地产交易涉及资金量巨大，所以对外发商或业主来说，选择代 理商是十分重要的。选择不好代理商，无论代理合同多么完善，恐怕 效果也不会很好。因此在选择物业代理公司时，首先要考察物业代理 公司的素质及其职员是否有良好的职业道德， 其中包括物业代理公司 是否只代表委托方的利益，能否为委托方保密，工作过程中是否具有 客观、真实、真诚的作风，在物业交易过程中除佣金外是否没有其它 利益。一些代理公司采用保底价按比例收取代理费，超出保底价格部 分按另外的比例分成，就是一种严重违反职业道德的做法。其次，对 物业代理公司可投入市场营销工作的资源也应予以关注。很显然，地 方性的物业代理公司由于其人员、经验和销售网络的限制，一般没有 能力代理大型综合性房地产开发项目的市场销售工作。 但大型综合性 代理公司也未必就能代理所有的大型项目。例如，某国际性物业代理 机构曾一度同时代理着北京二十多个大中型房地产开发项目， 其中有些同类型项目处于同一地段，结果代理费比例高的项目销售十分火 爆，但代理费比例低的项目成交寥寥无几。究其原因，就是物业代理 在有意的以低佣金作诱饵，垄断同类型物业的租售市场，并将其主要 的人力、物力投入到代理费比例高的开发项目上去了。第三，物业代 理公司以往的业绩对选择代理公司来说也很重要。 看物业代理公司以 往的业绩，不是看其共代理了多少个项目或成交额有多少，而是要看 其代理的成功率有多大，如果某公司代理 10 个项目只有两个成功， 而另外一个公司代理了两个项目均获成功， 显然后者的成功率要远远 大于前者。考察物业代理公司的以往业绩，还要看其代理每一个项目 的平均销售周期。第四，针对物业的类型选择物业代理。住宅和公寓 的销作常以当地的代部机构办理，当然，这些机构也许是全国性甚至 国际性代理公司的分支机构。

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