2015武汉商业地产冷暖浮沉

2015武汉商业地产冷暖浮沉
　　2015年武汉商业地产又在探索中收尾，不论是武汉地铁商业首发亮相，还是以新唐万科广场为标杆的新社区商业正式开业，都标志着2015年，武汉商业地产在准确把握城市商业资源、深刻融入城市肌理上有了更多的突破。
　　商业塑造城市，商业衍生中心。困难、挑战、机遇、创新并存的2015年，武汉商业地产的领军者们从来没有停止过寻找最贴近市场的商业地产运营之道。在路上，2015年武汉商业地产。

　　1 供大于求

　　和住宅地产境遇相似，2015年武汉商业地产最大的难题也是去库存。武汉房地产开发企业协会研究部数据显示，武汉目前约有600—700万平方米的商业地产存量。这些存量按照2014年的去化速度，需要6-7年才能消化完毕。

　　与此同时，2015年，武汉新开业商业项目达到19个，新增商业面积为247.73万方,武汉人均商业面积已到2.65平米，远远超过了发达国家及地区1.2平米的人均商业面积的水平。

　　巨量供应带来的是商铺空置和租金低廉，以及无数商铺投资者难以实现的投资梦。就在2015年12月底，汉口北的商铺业主们在寒风中走上街头要求返租退铺，年终岁末的这尴尬的一幕成为了2015年武汉商业地产“供大于求”的鲜活注脚。

　　2 巨头深耕

　　2014年武汉本土商业巨头及房企接连布局商业地产领域——福星惠誉群星城亮相徐东、武商众圆广场入驻青山，而2015年，除欧亚达汉阳国际家具城于11月底亮相外，本土商业及地产巨头在商业地产开发领域却显得相对平静。

　　与之相对的是，一批新进入武汉的专业商业地产运营商却采取了积极进取策略：

　　1月，华润宣布将在东西湖投资208亿元，进行大型城市综合体建设；4月，宜家荟聚亮相；9月，凯德1818中心开业；10月，红星美凯龙竹叶海商场开业；11月，武汉印象城举行招商大会；12月，经开永旺开业。

　　瞄准武汉千万级的人口和区域优势，外来专业商业地产运营商加速布局，这无疑将加剧武汉商业地产开发领域的洗牌速度。

　　3 调整歇业

　　2015年年初，王健林对汉秀、电影乐园的一阵痛批，揭开了武汉万达的年度调整大戏。紧接着，随着万达集团在全国范围内调整关闭万达百货、大歌星KTV退市、加快推出儿童系列产品，万达在武汉3家百货业也相应启动业态调整，同时，万达全新儿童系列产品也于2015年7月抢滩武汉市场。

　　尝试调整的不仅仅只有万达。2015年，新世界百货中心店仍处于闭店调整期；2015第三季度，在汉经营12年之久的华氏百货歇业转型；2015年12月，历经7个月的升级改造后，王家湾武汉摩尔城再度亮相；定位、业态等都成为不少商业地产开发商尝试调整的切入点。调整有的成功，有的则再度失败。2015年，我们不得不承认，在历经商业地产开发“大跃进”后，商业地产的运营变成了一个难题。

　　4 同质化

　　商业地产项目越来越多，但商业地产项目高度撞脸的情况也日益严重。服装必有H&M、VERO MODA 、ONLY、优衣库，餐饮必有黄记煌、汉拿山、九毛九、秀玉茶餐厅、阿香米线等，2015年，武汉商业地产同质化现象依然鲜有改进。

　　但永旺和宜家却由于有一些自己的“杀手锏”，为武汉商业地产克服“同质化”提供一种借鉴。比如，在永旺可以买到日本独有的品牌商品，在宜家可以买到不同于家居卖场的创意家居。

　　一些本土的开发商也试图通过合作的方式，打造更多“主题商业”，以免同质化。2015年10月，华中首家“奥特曼”主题儿童公园正式签约；2015年11月，针对玩车一族的沌口巴博士产业园动工。客群细分，固然可以避免商业同质，但客群的来源也会同时变窄。2016，商业地产摆脱同质困扰，依然任重道远。

　　5 新商业

　　2015年武汉商业地产最大的亮色来自于对地铁商业和社区商业的新探索。
　　2015年9月，位于地铁2号线常青花园站的汇和城购物中心开业，并引入了健身房、电影院、保税店等人气商户，成为武汉首个地铁站商业综合体。此前，武汉的地铁商业多集中在地铁站内、地下层，空间相对狭小，而汇和城作为地铁上盖商业体，总体量达4.2万方，汇和城的开业无疑进一步丰富了武汉地铁商业形态。

　　在打造新社区商业领域，11月底开业的新唐万科广场堪称新尝试。新唐万科广场属万科汉口传奇的配套商业，但7万方的体量、完备的业态让该项目完全跳出了传统社区商业的桎梏，蜕变成一个辐射整个新华路、唐家墩片区的中高端综合购物中心。万科此举或许将推动武汉“社区商业”向“邻里中心”升级进程。

　　6 体验式商业

　　屋顶农场、儿童业态、超大停车场、无餐具餐厅......2015年，武汉商业地产运营商们推出的这些新举措，无疑都指向一个关键词：增加、优化商业项目的体验感。

　　2015年10月，1200平米的R-farm天空农场亮相街道口珞珈创意城，蔬菜种植、植物认养、亲子活动，喧闹都市的屋顶冒出这样一片田园宁静，这无疑让商场亲和力大大加分。

　　儿童业态的迅速扩张则是2015年武汉商业地产增加体验业态的另一个侧影。万达集团儿童旗舰产品亮相汉街，并成为全市最大的室内儿童乐园；在商场，儿童业态多从此前的商场点缀变成了如今的整层布局。

　　此外还有汇和城的室内海洋馆、钢琴梯、群星城的无餐具餐厅、海豚儿童书店进驻世贸广场、永旺经开店推出4500个停车位的超大停车场.....以人为本的“体验”二字正在更深刻地融入当前武汉商业地产运营灵魂。

　　7 去中心化

　　2015年，随着3号线的开通，武汉三镇地铁成环，更多的商业综合体大胆选址非核心区域、甚至三环外，“去中心化”已成为武汉商业地产开发领域又一日渐明显得变化。

　　从分布来看，江城商圈版图已从武胜路、江汉路、徐东、中南路等传统商业区扩张至沌口、东西湖、古田、黄陂、江夏等区域，购物中心呈全面开花态势。宜家荟聚开业位于额头湾、凯德1818位于中北路、欧亚达家居汉阳店位于四新、永旺经开店位于沌口…商业地产去中心化一方面佐证着这个城市的飞速发展，另一方面又为商业地产开辟了新的战场。

　　8 电商及O2O

　　“马云所害，关店甩卖”。电商的冲击对武汉商业地产的影响，在2015年变得尤为明显：广埠屯百脑汇部分楼层改做餐饮，国庆节前夕光谷步行街商户集体扯横幅要求降租......电商冲击下武汉商业地产运营变得更具挑战。

　　O2O可能是传统商业地产翻盘的机会，但也可能是最后一次惨败。但哪里有困难，哪里就有探索。3月11日，汉口北大学生电商创业基地正式投入运营；9月9日，街道口银泰城携手阿里，成为武汉首家入驻喵街的购物中心，而首批入驻品牌预计将超过100家。O2O肩负着升级现有商业地产业态的使命，但对商业地产O2O的本质究竟是什么,却仍是众说纷纭.....

　　回望即将告别的2015年，在房地产开发投资增速已经连续20多个月持续下滑的大背景下，武汉商业地产一路走来并不轻松。库存增高、销售下行、客户下沉、招商困难、同质化普遍，多年积弊依然困扰着每一位商业地产人。

　　但可以肯定的是，2016年，武汉商业地产将迎来更激烈的洗牌，一些缺少运营的商业地产项目将逐步淘汰，留下来的，必将都是与这个城市发展更加匹配、真正契合本地生活需求的商业项目。

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