购买未办证商品房 买卖合同是否有效

购买未办证商品房 买卖合同是否有效
     番禺日报 本报记者  袁  辉    黄某与吴某通过中介公司签订了一份购房协议，约定黄某向吴某购买房屋一套，当时开发商已向吴某交付房屋，但吴某没有取得该房的房地产权证，因此双方约定吴某在约定时间取得该房屋的房地产权证，并于该日起3日内双方签署正式《房地产买卖合同》，用于办理过户登记。但吴某在约定时间取得房地产权证后，因房价上涨，便以各种理由拒绝办理相关过户手续。双方诉至法院。

    法院最终判决合同有效，吴某应当按照合同规定履行义务。

    【律师分析】

    针对本案，广东品智律师事务所郭嗣彦律师评析认为，本案法官大概是考虑到《城市房地产管理法》第三十八条关于未依法取得权属不得转让的规定，而本案的房屋正是未取得房地产权证，按该规定属于不得转让的房地产，但如果据此判决房屋买卖合同无效，则又认为不合理，实践中也存在大量的这类合同。因此，将双方关于取得房地产权证后再办交易过户的约定作为合同生效的条件来认定，从而判决双方签订的合同是附条件生效的合同，起诉时房地产权证已办妥，因此合同生效。

    郭律师认为，认定本案房屋买卖合同是否有效，不必拘泥于《城市房地产管理法》第三十八条关于期房不能转让的规定，因为该法同时做出了期房可以转让的规定：第四十五条规定商品房可以预售，第四十六条规定预售的商品房转让办法由国务院另行规定。因此，判断本案合同是否有效，要看是否违反了其他法律法规的规定。

    根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（即“国八条”）的规定，未竣工的商品房不能转让，而对于已竣工未办理房地产证的，只是“房地产主管部门不得为其办理转让等手续”，而没有禁止。没有其他法律法规规定已竣工交付的房屋不能转让，因此，本案合同应当是有效的。

    郭律师综合所办案件以及与法院相关法官的探讨的结果，得出司法实践中期房的处理思路：对于期房转让的效力，可以分两种情况：第一，事实上的期房（即房屋未竣工交付的房屋）禁止交易。就这类房屋签订的更名合同、转让合同等发生的纠纷，一般认定为无效。第二，事实上的现房，但仍属法律上的期房（已竣工交付但未办证的房屋），一般认定合同有效。上述司法实践与“国八条”及《城市房地产管理法》等的规定也基本一致，即：禁止事实上的期房转让，而已交楼但未办证的法律上的期房，则不在禁止之列。

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