出租房未取得房产证，没房产证是否影响租赁合同的效力

出租房未取得房产证，没房产证是否影响租赁合同的效力
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    1998年8月25日，建设公司与子木公司签订了“房屋租赁协议书”，约定，建设公司（甲方）出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，子木公司（乙方）可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自1999年4月1日起计算租期，租赁期为 5年；每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为113。5万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金；租赁期间， 甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。

协议签订后，建设公司全面履行了协议，如期将房屋交付子木公司，子木公司装修后以“子木大酒楼”的名义开业，并营业至今。但子木公司仅在1998年9月8日向建设公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金794。5万元。

没房产证是否影响租赁合同的效力

法院认为，原告建设公司与被告子木公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响；建设公司应当承担相应的责任。子木公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，子木公司在此期间内应知晓建设公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。

其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此建设公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。

此外，子木公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，建设公司有违约行为而给其造成损失时，子木公司应当及时采取适当措施防止损失的扩大。子木公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是子木公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。

依照《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，建设公司于2002年3月向子木公司主张自1999年4月1日起的房屋租金，但是没有提供其自2000年4月1日起就向子木公司主张租金的证据材料，因此，本院只支持建设公司向本院起诉之日起前一年至今的租金及相应的滞纳金。

对于子木公司对租赁物进行的装饰装修，经评估，装饰装修工程的价格在2002年4月15日的市场价格为351。28万元。《房屋租赁协议书》约定，租赁期满或其他原因终止本协议时，除乙方购置的家具、电器以外其他设施及设备应完整、无偿移交给甲方。根据本案的事实及双方的过错责任程度，就子木公司对租赁物的装饰装修工程，酌定为建设公司应当给付子木公司100万元补偿。

《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》约211万字，约2300页。16开上中下三册。
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