六大因素定位商业地产投资价值

六大因素定位商业地产投资价值
　　不同于住宅，商业地产的投资价值评估复杂的多。如何使自己的投资更有针对性、科学性，是投资成功与否的关键。因此，在商业地产投资决策时，笔者建议应综合考虑地段、商业定位、商管公司、产权、开发商自持比例和租金回报这六大因素。
中国商业地产专业批发市场合同协议汇编
    全书分7部：第一部运作准备类编；第二部策划代理类编；第三部建设工程类编；第四部投资销售类编；第五部招商租赁类编；第六部运营管理类编；第七部官方相关类编。这几部分涵盖了商业地产包括专业批发市场投资开发运营的全过程，从项目调研、项目立项、项目策划、工程或采购招标、项目广宣以及项目销售招商、项目运营管理等合同（协议）。几乎无所不含、基本能满足商业地产包括专业批发市场投资开发运营全过程需要。
    《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》适用对象： 1、各地各类商业地产业批发市场开发投资商、商业地产专业批发市场运营商、商业地产市场管理者；2商业地产、各商场、商城，购物中心、集贸市场等；3，各级政府、职能主管部门；4，各商业地产专业批发市场策划咨询等机构、研究院所等机构；
   《中国商业地产专业批发市场合同协议汇编》约211万字，约2300页。16开上中下三册。
    浙江（义乌）商成专业市场研究所发行 
    电话 0579 85099786
    发行QQ1615472898

　　李嘉诚的“地段说”人尽皆知，但不少人仍将地段仅局限于项目的具体方位。其实不然。地段是一个广泛的概念，判断一个商业地产项目是否具备投资价值时，不妨把地段细分化，具体到具体位置、生态资源、交通因素、社会因素、消费群体等多个方面。生态资源是备受南京商业市场关注的亮点之一。玄武湖、紫金山、百家湖、长江等景观资源巧加利用， 很大程度上便形成了商业地产项目的差异化优势。而交通因素、社会因素和消费群体等更是考量商业地产项目是否有投资价值的评估重点。是否具备四通八达，具有辐射力的交通动线，项目与周边生活等相关社会场所的实际交通距离，商业地块所在区域的政治、经济、文化、历史地位，是否有与项目定位相匹配的消费群体等将反映项目具备的人流、物流、资金流情况，决定其能否商机蓬发，彰显投资价值。位于南站的绿地之窗项目坐拥3条地铁，8条铁路，是名副其实的交通枢纽，加之周边辐射人群素质较高，“钱”景看涨，因此今年以来一路热销，屡屡上榜。
　　如果说地段是商业地产的王牌，那商业定位则是彰显其价值的金牌。再好的地段，如果定位不准确，也无法成功。因此，投资商业地产时，前期了解项目的定位、业态规划及产品规划非常重要。商业定位若能把握住消费者心理，项目将从商业地产竞争的红海中脱颖而出。
　　统一的形象定位和规范的物业管理能够提升客流量，产生良好的广告效应，使投资更加稳健。而在投资办公型产品时，写字楼的档次和形象尤为重要。选择有实力的知名企业将降低投资的风险。江宁万达和万达茂虽都不位于市中心，但今年来仍一直受到不少人关注，江宁万达在12月15日，更是创造日销50套的好成绩。显然，“万达所至，财富所向”的金科玉律便是实力企业万达带动投资热潮的典范。

　　都说细节决定成败，在商业地产投资中也是如此。产权这样的细节却经常是不少投资客容易忽略的。但产权分割的情况容易造成项目后期管理艰难、租金混乱的窘境，同时也大大增加投资风险。在考量商业项目的投资价值是还需擦亮眼，留颗心。

　　就目前南京商业地产市场来看，由于资金缺乏其他渠道，开发商往往会通过出售或者是租售并举的方式。而笔者以为，若开放商能持有商业项目的大部分比例，那么他们在规划和运营商业项目时会更加用心，商业项目的投资价值自然稳步上升。

　　在谈及商业地产投资时，租金回报是不少网友经常会咨询的问题。值得一提的是，在分析商业项目的投资价值时，只考虑到相同区域同等商业项目的当前租金是十分局限的。除此以外，按揭贷款投资的网友还需考虑到月供款，按揭款等都需考虑在内。总的来说，租金回报能够更加直观地去判断一个商业项目的投资价值，但需要注意的是，租金回报并不是一成不变的，还需我们用前瞻的眼光去考量。

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