专业市场冰火两重天

      北京国贸商城星巴克关闭，理由是租金过高无法承受。成都专业市场也存在这种高售价、高租金带来的尴尬问题。近日记者走访发现，在专业市场外迁大潮中，现有专业市场已做得风生水起，有的却一再延迟开业时间，招商难度不小。一方面是市场运营管理问题，另一方面与高租金也有关系。

　　专业市场过热后的安静

　　前几年开始，按照“中调”规划，成都中心城区八大片区商品市场外迁全面启动：承接现代商贸的北部新城现代商贸功能区、亚洲最大的五金机电专业市场、香江·全球家居CBD、中国塑料城成都国际贸易中心、大港建材城……大量现代专业市场开始在城北涌现。

　　专业市场在一两年时间内，迅速跻身为商业地产中的一个重要产品。那两年，每一个专业市场招商，总会吸引大量投资人士，这里面不少是原批发商城的经营者，也有不少是纯粹的投资者。

　　随着大量专业市场的开业、运营，专业市场已经没有以前那么火热，但其在建和正在招商的专业市场依然不在少数，只是与前两年相比进入了相对安静的时间段。

　　大量专业市场在短时间内同时出现，一哄而上带来的结果肯定不是那么的理想，肯定在运营中、招商中会遭遇很多尴尬。专业市场虽然被寄予了家居、汽配、药材、五金机电、服装等行业升级换代的重任，但部分运营商却没有表现出专业市场的管理能力、运营能力。这种负能量带来的结果就是销售行情不如前两年，租售情况不如前两年，毕竟投资者当初对专业市场的激情已经趋于理性。

　　运营差异的不同结局

　　为了了解专业市场现在的状况，华西都市报记者在采访中了解到，当初建设热火朝天的各个专业市场，现在的表现已经出现了分化。有的专业市场运营相当成功，无论是招商，还是销售，都达到了理想效果，开业后的市场情况也日渐喜人。

　　与之相反的是，部分专业市场却一再延迟开业运营时间。城北的一些专业市场就一再延迟了预定的开业运营时间。有的项目一期运营后，二期或者三期，都对原来的规划进行了调整，专业市场不再是其唯一的选择。这样推迟交房或开业的专业市场，会让很多投资者和经营者对这些专业市场的前景持观望态度。

　　为何会造成一再延迟开业时间呢？“一般来说，专业市场崛起的数量与日后的行业竞争成正比，不久的将来，每个市场又凭借什么样的法宝方能在竞争中处于不败之地？”华西城市与房产研究院首席研究员、复旦大学EMBA导师温利阳博士在谈到专业市场时曾说，纵观成都各大专业市场，无论区位还是硬件标准其实并没有很悬殊的差距，后期运营能力才是对开发企业最大的考验，这也将决定各个市场能否从如林高手中脱颖而出。专业市场更强调运营商通过策划、融资、招商、建设、运营等一系列运作，使商业体具备稳定的、持续增长的租金或销售收益，以获取长期性的现金流、或者现金流贴现收益，这是一个持续性的过程。这个过程中，肯定有的做得好，有的做不走。

　　完善配套吸引商家

　　前两年，城北一家大型专业市场招商时，记者曾对外迁的商家进行过一次采访。在采访中，也有部分老市场的经营商家并没有随迁到新专业市场，主要原因就是新的商铺价格贵，物管也不便宜，对比投资和收益情况后，这部分商家选择了退出。而对于投资商铺的人而言，由于当初市场预期较高，租金也相应进行了提高，外迁商家转移不到位，也可能导致部分专业市场暂时性的吃不饱。

　　时隔两年后，记者再次对城北部分专业市场的售价和租金进行了一次了解，在一家大型在售专业市场商铺价格中，一楼售价每平米在1.4万元左右，最便宜的4楼也在六七千元。便宜一点的专业市场商铺，售价也在九千元左右。

　　在租金上，记者发现部分已经开业的20多平米商铺月租金都在三千左右，位置好的一个21平米的商铺，月租金为 6000元。加上物管等费用，一个商铺的成本就不小。面对现在的市场环境，商铺经营者就必须考虑专业市场的人流量和商气，这样情况下，口岸好和已经形成了商气的专业市场就相对有活力，而尚未形成或者正在培育期的专业市场，招商压力就相对较大。

　　同时，专业市场周边子女就学、就医、住宿、办公、餐饮等配套设施并不完善，如此种种都会影响到专业市场的招商能力和后续发展。

　　采访中，记者发现为了提高招商能力，吸引更多经营户入驻，让更多投资者看好未来预期，针对专业市场配套严重不足的情况，一些开发商加快了推出相关配套建设的步伐，配套建设了酒店、办公、住宅、经营户子女入学优先、融资平台等配套设施和服务，从而实现配套全，市场兴。

　　业内人士认为，在专业市场发展中，在激烈的竞争中，每个专业市场的运营能力等软实力和配套完善度，将成为专业市场谁笑到最后的制胜法宝。　　华西都市报记者姚长寿

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