专业批发市场为何备受海外资本青睐？

　尽管五洲国际 IPO前闹出不小风波，但海外投资者对于这类经营专业批发市场的上市公司的热情似乎并未减退。除了五洲国际，同样进入 IPO筹备阶段的毅德地产也是开发专业批发市场的好手，加上此前上市的华南城（ 1668 .HK）和卓尔发展（ 2098.HK），一时间香港资本市场专业批发市场类的上市内房股蔚然成风，这是一个值得房地产界瞩目的有趣现象。
　　为什么经营专业批发市场的房企受到了海外投资者的青睐？在探讨个中原因前，首先需要厘清一点，专业批发市场是中国房地产市场一个较为模糊的地带，由于商业用地中明确存在商贸批发用地，但同时工业地产的物流仓储用地也较为普遍地用于这类市场的开发。从某种角度来看，专业批发市场并不包含在主要以商场和写字楼为范畴的商业地产中，而更多属于“2. 5产业”的产业服务范畴内，将其定位于产业地产或专业地产的观点在国内更占上风。

　　或许在不了解国情的海外投资者眼中，这些专业批发市场应该更多是细水长流地规划、建设、持有、经营，然而呈现在面前的“三高”———高周转率、高毛利率和高复制率无疑具有致命的诱惑力。这当然是最直接的表面因素，而在笔者看来，或许还有如下的众多原因，让海外投资者乐此不疲。

　　经营模式的亮点。在目前内地限购限贷的宏观调控环境下，一些难以进入房地产投资领域的国内资本急于寻找新的投资标的，而低成本、小面积的产权商铺无疑是目前最好的投资手段之一；同时，这些专业批发市场几乎普遍运用了“售后包租”的促销手法，因此能够获得购买者快速而大量的买单，加上快速的开工销售大大提高了周转速度———比如襄阳五洲国际工业博览城能够在拿到土地权证一个月后就开始销售，让这些企业呈现出的经营状态十分良好。但其背后的风险在于，企业上市之后快速扩张会背负太多的回报义务，而其可持续性也并不确定，一旦对经济形势和市场前景判断失误，股东将受池鱼之殃。

　　更具说服力的说辞。相比“老生常谈”的住宅和商业地产，专业批发市场瞄准的是新一轮城镇化和扩大内需的庞大市场这些中国“十二五规划”的热点议题，使得对中国政经风向敏感的海外投资者感到格外新奇兴奋，因为往往这意味着投资的是中国经济的未来，或者说某些充满潜力的产业领域的未来。这种很有说服力说辞成功地转移了海外投资者的视线。但实际上，这些市场所面对的客户可能要比住宅和商业地产的客户更具投机性和不确定性，一旦回报难以尽如人意，一些法律诉讼的风险和土地违规的潜在问题都会暴露出来。

　　超高的毛利率。与近来重新火热起来的商住拿地狂潮形成对比的是，这些专业批发市场由于选址边缘化的缘故，几乎总是面临着没有竞争的拿地，因此土地成本占销售收入的比重非常小，卓尔汉口北市场部分项目的这一比例甚至不到 2%，而五洲国际也有相当一部分在 10 %以内，这就导致其毛利润率非常高，卓尔、五洲国际都能够达到 50%以上，这令很多高端住宅的开发商都望尘莫及。但需要注意的是，华南城、卓尔都有工业用地做商贸物流城这种明显违规的做法，风险较高，可持续性差，但海外投资者可能并未清楚认识到这一点。

　　新颖的产品模式。相比住宅和商业地产，这些专业批发市场上市公司的产品模式更加新颖，更有吸引力，而且大多数否认自己是纯粹的地产商，比如毅德地产和五洲国际的商贸综合体，现代的专业批发市场配搭购物中心、休闲娱乐场所、文化商街和住宅，给投资者展现的是业态丰富、风险分摊又充满浪漫情调的“伊甸园”；卓尔的汉口北市场更是号称开辟了中国第四代专业批发市场的先河，这种“先行者”的旗帜意义非常合海外投资者的胃口，因为他们认定这些公司已经从中国房地产的红海厮杀中聪明灵巧地跳了出来，开辟了一片属于自己的蓝海。

　　高复制性带来的土地储备优势。由于有一个标志性的地标性项目，例如卓尔的汉口北市场，五洲国际的无锡五洲国际装饰城、毅德地产的赣南贸易广场、华南城的华南国际工业原料城等都是成功的典范，企业借此去游说其他急于希望提升郊区产业氛围的中游城市，可谓一呼百应，而新的项目是否真的成功已经不重要———实际上那些标志性项目往往会被专业人士认定是天时、地利、人和机缘巧合而不具复制性，重要的是土地储备已经成倍地提升，这就成为上市公司质量的最好背书。

　　自持物业提高的承诺。战略性销售和适当提高自持比例是这些专业批发市场上市公司对投资者描述中的一个亮点，例如卓尔和五洲国际都不失时机地提到，会在未来逐步提高自持物业的比例，甚至回购已经销售出去的优质物业，相比仅仅是销售了之的住宅开发商，这些企业未来的现金流和抗风险能力似乎要更加优异。

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