卖铺招商高于运营 浙江桐乡千亩市场空置

　　上海的卢老太把30多万元的养老钱全部投资到桐乡商铺后，血本无归。如今，卢老太所购买的桐乡香港城项目已经人去铺空，开发商不知去向。在浙江省桐乡市，遍地开花的专业市场正面临纷纷倒闭的危机。

　　拥有“南有义乌，北有桐乡”之称的桐乡市位于浙江省北部杭嘉湖平原，东距上海131公里，北离苏州74公里，西邻杭州65公里，居于沪、杭、苏金三角之中。2006年9月，桐乡市宣布在振东新区南部规划千亩市场聚集区，占地总面积约600亩，计划总投资约17亿元。桐乡中国鞋业皮革城、桐乡世贸中心、桐乡国际蚕丝城、桐乡红星美凯龙等多家专业市场如雨后春笋般崛起，一时间，桐乡商铺吸引了众多上海、江苏、浙江投资者的目光。

　　记者近日赴桐乡调查后发现，这些名噪一时的专业市场因经营不善而异常冷清，大多数靠卖商铺圈钱生存，不少项目在惨烈的同质化竞争中倒下。而当初这些专业市场承诺的高回报率也套牢了不少投资者，数千名业主收不到租金，转卖也无人愿意接盘。据了解，投诉无门的业主正使得桐乡商铺的维权人数越来越多。

　　“桐乡那里的专业市场都是独立的商城，缺乏周围住宅居民的依托，导致人气不足。”零晨房产策划咨询经理张佳浩表示，专业市场往往是寻找一种产业做流转批发，但不是每个地方都能有一个具有特色的产业或者有成本优势的产业，导致后期项目多变成摇摇欲坠的“空中楼阁”。

　　千亩市场遇冷

　　桐乡市规划的千亩专业市场集聚区里，商铺大面积空置与开发商曾引以为荣的美好梦想形成强烈反差。

　　在桐乡客运站东侧的桐乡中国鞋业皮革城，记者看到，大部分商铺已经关门，市场里空空荡荡。但从陈旧但色彩依旧鲜艳的商铺宣传广告中，隐约还能透露出曾经的“繁华”。一位在附近拉客的司机告诉记者：“最开始这里生意还不错，是振东新区人气最旺的市场之一，后来周边建起更多的市场，定位都是皮革、鞋业，这个市场就被完全挤倒了。”谁会料到，这座空城曾是轰动全国的“双城大战”的主角，2006年9月，桐乡鞋业皮革城一开业，就卷入与海宁皮革城的纷争中。桐乡鞋业皮革城距离沪杭高速屠甸出口仅5公里，而海宁皮革城距离同一出口则有25公里，这无疑对海宁皮革城形成了一定的“截流”作用。两家皮革城由最初的相互出台针对性的招商条款到叫停对方广告，再发展到路牌之争，以致到后来由工商部门直接进驻市场时刻监督的程度。

　　与桐乡中国鞋业皮革城仅隔一条马路的是桐乡世贸中心，同样主营鞋类、箱包以及皮革皮草制品，而且规模更大，对外号称打造“世界皮革直营航母”、“中国最大的皮革集散地”。记者在商场里看到，店铺生意十分冷清，营业员三五成群地聊天、打牌，每层只能看见两三个顾客。

　　桐乡世贸中心一位经营皮草生意的老板表示，旺季时生意也不是特别好，现在是淡季生意就更差。市场上的经营户如果不是自供自销，而是通过进货转手再卖的，很难收回各项成本。市场依靠的是旅游加购物的方式，消费者都是靠旅游大巴接过来，市场与旅行社等机构签协议将乌镇等地的游客带到这里购物，如果没有游客，基本上没有生意。

　　在桐乡市客运中心周边的市场，除了桐乡世贸中心能定期靠旅游大巴拉来客源外，桐乡国际蚕丝城、桐乡红星美凯龙等项目大多在经营上较为消极，市场里商户入住率较低，运营景象同样相当冷清。

　　但是，倒闭和经营惨淡的现实，并未使开发商们冷静下来，新的市场仍在陆续开工。桐乡世贸中心一期的销售展示中心对面，二期的羊毛衫市场及五星级酒店正在热火朝天地进行当中，一位姓庄的售楼人员向记者介绍，二期将投资30亿元，整个体量将达到41万平方米，羊毛衫市场商铺售价2万~3万元/平方米，酒店式公寓售价4388元/平方米。“相比一期开盘时商铺每平方米几千元，二期的价格已经涨了三倍多。”此外，目前桐乡千亩专业市场核心区还在建设珠宝城、新能源城等多个专业市场，开工面积均在10万平方米左右。

　　卖铺高于运营

　　“到处都是大水坑”，是桐乡本地人对千亩专业市场的评价，不仅是新市场的工地在挖坑，开发商也在给投资者设下包租陷阱。

　　记者了解到，桐乡市近五年来新建的专业市场几乎无一例外采取售后返租的模式。桐乡世贸中心承诺给购买商铺的投资者前三年8%租金回报，第四年到第六年10%租金回报，前三年的租金收益，通过返租的形式，从商铺总价中扣除。国家法律早已规定开发单位不能承诺租金回报。

　　在桐乡世贸中心的售楼处，来自上海、江苏、浙江等地的看房者不在少数，“皮革航母、毛衫海洋、五星级旅游购物市场”，售楼员们仍不遗余力地描绘表面上诱人的发展前景。上述经营皮草生意的老板对此十分担忧：“一期还未运营成熟就开始卖二期，市场经营的不是市场，而是房地产开发带来的高收益。”在桐乡，这些不断涌现的市场在开工后不久就开始卖商铺，通过以10%甚至20%的高投资回报将商铺卖给投资者，用铺天盖地的广告、煽动人心的演讲，把商铺价格炒高，开发商获利后转卖给其他公司，然后自己“撤离”。桐乡香港城、桐乡中国鞋业皮革城等市场就是在这种怪圈中走向死亡之路。

　　作为桐乡唯一的商业步行街，桐乡香港城在建设之初得到桐乡市政府鼎力支持，计划建设集购物、旅游、餐饮、娱乐为一体的商业综合体，开盘后销售一路火爆。但三年后，香港城由于招商不当、经营状况差而成为一座“死城”，涉及商户和业主一千多家。“政府也出面协调过，但始终难以联系上开发商。”桐乡市住房和城乡规划建设局相关负责人对记者表示。

　　“专业市场相比独立商铺，独立性和稳定性较差，如果市场经营不好，手中的商铺可能不但赚不到钱，还会成为‘死铺’，转手也会比较困难。”星彦地产总经理张猛指出，专业市场“考”的是后期团队的运营能力以及相关操盘团队的管控经验，一个大型的专业市场必须有3年以上的市场培育期。此外，行业、交通、开发商实力、资源优势等综合因素是专业市场后期运营能否成功的关键。

　　“招商和经营两方面的不定向，是桐乡专业市场经营无以为继的深刻教训。”一位当地业内人士分析称，在桐乡现有的市场中，生活资料市场较多，而生产资料和生产要素市场偏少。从交易方式上看，桐乡各专业市场基本上仍采用集市贸易的机制和管理办法，市场信息化和管理水平不高，有形市场与无形市场结合较少。此外，部分市场规划设计不合理，设施不完善，市场经营者素质不高，市场交易水平和组织化程度低，规模结构层次不分明等现象也不同程度存在。

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