商业地产的黄金期已经过去

　“中国大妈”这个群体在“抄底”黄金之前，早已活跃于房地产投资领域。商铺类产品承诺稳定回报率，符合偏爱稳健型投资的大妈们的口味。如今，在嘉兴、杭州、苏州等地，急功近利的商业地产开发商们将商铺一卖了之，商铺烂尾等现象频频出现。即使是红星美凯龙这样的品牌市场的商铺，现在也成了“烫手山芋”。
　　开发商往往在商铺售后包租与非法集资之间打擦边球，如何看待商业物业“散售必包租、包租不保险”的矛盾？

　　在江浙一带有一群退休的大妈，乘坐看房班车穿梭在各个房产售楼处，她们用大把资金买了商铺等投资品。谈到矛盾，法律保障的缺位是包租盛行并失败的主要原因。投资者在签约的时候，先是跟开发商签房屋买卖合同，再和开发商组建的商业运营管理公司签委托经营管理合同。这种方式就相当于商铺的“两张皮”，当商场运营出问题时，大不了运营公司倒闭，业主们就没有可追究的对象。但是，如果开发商不做散售和包租，资金链肯定无法承受，毕竟直营的成本是非常高的。专业市场散售，只要业态统一相对就安全些，但购物中心散售，档次一定是中低端，大的品牌绝对不会进驻，招商[简介 最新动态]就很困难。所以要解决包租的风险，最后还是人和心态的问题，要看开发商能不能沉下心来好好做。投资者在成长，对简单的包租不买单了，就不会再有这种行为，会逼着开发商一起成长。

　　缺乏专业的商业管理团队导致许多商铺类项目失败，如何建立起高质量高效率的管理团队？

　　最大的问题是，商业管理人才的培养速度远远跟不上商业地产扩张的速度。许多中小城市的商业项目经理都很年轻，只能培养到一半就上岗，后面根据自己的悟性去发展。对于商业人才，真正的培养还是在市场上，一般家居类卖场都是一个带一个，店长带副店长，副店长带经理，经理带副经理，一级一级往上提，这种比较快。其实，最快的方法还是直接去同类公司挖人，购物中心项目都是挖万达[简介 最新动态]的人。目前市场上还没有一家专业的商业管理公司可以输出团队，因为太容易挖走，很容易整个团队被一锅端挖走，这是一片很难打开的蓝海。

　　商业物业销售及运营的发展趋势会怎样变化？

　　商业地产的黄金期已经过去，现在进入已经有点晚了。现在像一二线城市的最中心位置的地都没有了，三四线城市也逐渐减少，在南昌、长沙、武汉这些城市到处是工地，优胜劣汰已经开始了。当然，抢不到好地段也不一定不行，开发商一定会想其他突破方式。随着市场逐渐打开，商业地产一定会有新的品种出来，比如北京的芳草地，南京的虹悦城，上海的证大喜马拉雅中心，这些都是包含艺术、文化因素的体验式商业项目，市场的反映还不错。未来商业地产开发商自持的比例会越来越高，不会再盲目销售，而运营商则会走错位发展的路。在招商上，中国应多发展自有品牌，目前亲子类、设计师类的品牌还刚刚兴起，一旦被市场认可很容易被快速复制，需要尽早收购或吸收股权。总之，专业的人做专业的事，开发商要大胆尝试，小心决策。

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