江门商业地产“有得做”

  　核心提示：

　　在房地产调控压力之下，投资者的目标开始从住宅向商业转移，江门义乌小商品批发城（以下简称“江门义乌”）成为典型代表。业内人士认为，江门目前的商业地产集中于老城区。北新区和江海区的商业地产项目正处于起步发展阶段，尚未形成区域实力，未来十年是黄金发展期。商业地产目前仍具备相当大的投资价值，或许是社会投资资金目前最好的出路。业内人士提醒投资者，要根据商业地产产品的特点，结合自己的实际，谨慎投资。

　　文/图 江门日报记者 刘志聪

　　江门义乌热销

　　商业地产项目引发关注

　　江门义乌方面透露，10月中旬开盘后，投资客户和商户的热情非常高，开盘当天超过2000组近4000名客户到场。到场的客户当中，既有白发苍苍的老者，也有年轻人，不少人和亲戚朋友一起过来。至今，江门义乌项目已经销售了2000多套商铺，大概占到货量的80%。

　　广州美吉地产营销总监汤建军指出，江门义乌项目产品受到投资者和本身有经营项目的商户的青睐，主要是因为目前住宅市场受到打压，很多人把投资的眼光和资金投向商业地产，“是时势造就的”。江门义乌项目产品，因为面积较小，很多人都可以投资得起，而且义乌小商品的品牌延续得好，所以受到社会投资资金的青睐。目前可以让投资者投资的商业项目并不多，所以一上市便热销。江门义乌不仅有江门人买，也有中山和佛山等外地的人来买。

　　江门市房地产行业协会会长黄德文认为，江门义乌的产品卖得好，是因为其产品有别于超市百货和街边铺位等商业地产产品，其处于高档商业地产产品和传统商业街铺中间，属于新生事物，所以受到投资者的青睐。江门义乌整个项目的发展，今后关键要看物流，这也是商业地产转型的方向。“哪里便宜、方便，消费者就会去哪里。物流费用低，将使产品的价格在市场中更具竞争力。”黄德文说。

　　商业地产发展的路还很长

　　汤建军认为，老城区的中远大厦、地王广场等是传统商场街区的代表，北新区益华百货则成为了新兴商业龙头，其它超市则点缀着城市的商业配套。老城区的商业发展得很好，但北新区的商业“跟不上”。北新区北至北环路，目前只有北新区南部的益华百货等商业项目投入运营，商业配套远远满足不了已经入住的住宅项目。广州珠江新城，过去商业也很差，但随着入住率的不断提高，交通的不断改善，商业项目的不断进驻，整个区域也跟着旺了起来。北新区要繁华，首先就要做好交通和商业项目配套，而这，起码需要5年时间。

　　业内人士指出，目前江门缺少国际大型超市，规模和档次“上不去”，卖的是中端和低端的货品。江门商业地产“有得做”，北新区和江海区的商业地产项目才刚刚起步，未来十年是黄金发展期。就目前的布局来看，必须有大型商业超市的补充，近期将开业的乐购东华店便是代表之一。另外，已经奠基的时代广场和确定进驻江门的苏宁广场等商业项目，将撑起江门商业地产的框架。汤建军认为，今后新市民广场建设完善后，卜蜂莲花将与益华百货、金汇国际金融中心、上城财富中心等一起，成为江门商业最大容量的片区。

　　黄德文也表示，江门商业地产在珠三角来说算是“落后了”，不过，今后，伴随着交通优势的显现，江门商业地产的前景会越来越广阔。江门商业地产目前只处于起步阶段，并不像一些人所担忧：“江门超市太多了”。如果商业地产项目能不断提升江门的消费层次，会吸引来自五邑各地及周边城市的消费者前来消费。

　　投资商业地产也要注意风险

　　通常商业地产项目的产品会采用租或售的形式呈现在投资者面前。业内人士指出，只租不售的商业地产项目，证明发展商对商场“很有信心”；只售不租的商业地产项目则是发展商短期内有回笼资金的需要。街铺是一定会卖出去的，因为售价较高。三者对于投资者而言，只租不售的商业地产产品的升值空间会更高，但如果贬值也是贬值得最快的。

　　“全国的商业地产项目今年都卖得不错。商业地产是值得投资的，但具体要看产品目前是否已经处于高位，还有没有升值空间。天河城早期的地铺只卖10000元/平方米，租金不到100元/平方米，但目前的租金已经超过了1000元/平方米，投资回报率相当高。”汤建军说，如果商业项目经营不善，会让商业物业迅速贬值。所以投资者租赁或购买商业地产产品，一定要看发展商的实力。在所有商业地产产品中，街铺的风险最低，值得长线投资。

　　住宅受调控政策影响，江门商铺市场借机发力，呈现火热成交情况。除了江门义乌外，国庆期间台山碧桂园在10月1日和5日推出的两批商铺发售当天全部售罄。时间再往前，江海碧桂园推出的商业街商铺、江门奥园推出的临街商铺都火了一把。近期，市中心旧城改造项目世纪城近日也获得两张商铺预售证，合计有199套商铺可以推出市场。

　　业内人士提醒，商铺和住宅尽管都是房地产项目，但商铺的实用率、管理费、水电使用等方面都与住宅有很大的差别。近期，银监会对炒作商业地产发出内部警示，要求“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。在监管层的介入下，商业地产贷款利率近期飙升。在这样的政策背景下，投资者更应该对投资商铺的风险有所预防。

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　　近期值得关注的

　　商业地产项目

　　上城财富中心：根据龙骏置业的构想，位于五邑大学西北角上的上城财富中心，将集金融、保险、证券、科技研发、企业总部、商务办公、高端教育培训、商务酒店等于一体。

　　绿岛商城：位于江门汽车总站南边，楼高21层，建筑面积超过45000平方米。1－6层为综合商业场所，面积达18000平方米。东边塔楼为写字楼，定位为五邑地区企业的办公室和展示厅。西边塔楼为中高档商务酒店。

　　绿岛商城目前已经封顶，将于2012年底开业。绿岛商城只会卖少量的铺位，绝大部分会租出去。

　　星汇名庭商业体：位于北环路上的星汇名庭四期将兴建江门地区最具规模的旗舰式POPARK MALL（创新休闲商业综合体）以及由国际酒店管理公司管理的高端商务公寓。

　　乐购东华店：乐购东华店正在进行全面装修，将于今年年底开业，届时将成为江门首家大型国际超市。