城市扩张下的“西进”选择

　　上周五，本报《家周刊》针对清远人买房时很注重区域选择的特点，推出了一篇《东西南北中，哪里买房好？》的报道，针对清远城市的发展定位及发展方向做了整体描述，原本只是一个抛砖引玉的话题，却引起了许多市民的强烈反响，并在网上进行大讨论。

　　不过，许多市民的困惑并没有消除，因为在他们看来，清远市区的发展似乎左右摇摆，早期提出向东发展，后来又提出南拓、西进，城市建设四面开花，看上去很美，但无论是到开拓较早的东城和洲心买房，还是到广清大道以西甚至横荷居住，商业、家居生活、交通等总有一样不能令他们称心。

　　因此，他们热切渴求获知更多关于城市规划的详细解读，特别是对清远市区各个片区，尤其是新兴的新城西片区的发展规划、发展方向进行一个详尽的梳理。

　　对此，本报记者兵分多路，查阅了清远历年来的政府工作报告、“十五”规划、“十一五”规划、“十二五”规划，建市后的城市总体规划及大量原始资料，并采访了清远市规划局、代建局及镇街相关负责人，对清远市区城市发展做了系统了解。本期开始，我们将从新城西片区入手进行系统梳理。欢迎各方提供建议和见解，可直接致电我们：15816275046；或者加入清远观察QQ读者群：152524779。

　　向东向西？摇摆的城市发展现状

　　如果把清远建市后出台的四个清远城市总体规划即1988年版、1993年版、2004年版、2010年版相对比，会清晰发现，许多市民关于清远市区城市发展东西摇摆的说法有一定根据。

　　前两个城市总体规划版本中，广清大道是发展主轴，旧城延伸至广清大道到百嘉工业区，广清大道东西两侧也是主要发展区域，现在的新城西片区即广清大道以西、广清高速以东、人民三路以北区域的道路规划早在建市之初已经确定；而东城片区的道路规划则在之后的历次规划中有大幅调整，直到去年初，东城新区二期道路规划才真正确定下来。但实际情况是，原本和新城繁华地段小市桥南附近连成一片的新城西片区并未发展起来，向东发展在近十多年中成了城市发展主题。

　　清远规划局一位负责人透露，实际上早期在向西方向发展做过尝试，即沿着北江南岸的北江三路向西进行城市建设，但效果并不明显，反而是越过广清大道向东发展非常迅速。“为了开发新城，市政府新址移到现在位置，连江路到北江二路一带开发为单位集资房、公务员居住区，市域发展向行政中心走。”长期从事清远城市规划的清远市建设用地规划科副科长张国坚分析其中的原因。而事实上，新城向东发展，到2000年后甚至越过行政中心，居住区一直沿江向洲心移。

　　但是，近几年来，城市向东扩，出现了规划跟实际发展不一致的现象，而新城西片区在冷了多年后，突然热闹了起来，早期规划的南北主干道富强路、东西走向的连江西路部分路段已经完工，该路段崛起了义乌商贸城、美吉特华南装饰城、卧龙五洲世纪城、翔隆无色城邦等专业市场及商住项目；而反观开发较早的东城及洲心片区，则慢了一个节拍。

　　东城片区开发较早的东城新区二期部分，除了早期的先锋路、东城大道、沿江路、凤城大桥北引道主干道之外，近几年基本停止。张国坚说，东城部分道路规划在2004年版总规中有了较大调整，到去年初才整理出来，因此推迟了开发时间；洲心开发主要是沿着北江走，而人民一路延长线到武广高铁路段两边及向南部分，属于早期原住居民区，拆迁是个“老大难”，发展连接性受到限制。

　　此外，近年来旧城升级改造迟缓，市区和清新县城来往频繁，所有车辆主要由北江大桥或者凤城大桥进入清新，造成该路段交通拥堵，于是清远大桥承担了主要的交通功能，北江三路、人民三路及四路承担了一部分分流功能，新城西片区的地位日益凸显。

　　摆脱地域限制，南拓须先“向西”

　　从现在的眼光看，新城西片区位于广清大道和广清高速之间，两条道路是清远到达珠三角通道，客流不小，物流方便，而且和市区原本连接成一片，但为何原本早在20年前完成的城西片区规划却远远落后于东城及洲心片区？除了城市本身市政建设外，这和清远城市需求与定位有密切关系。

　　1993年版清远城市总体规划这样对城市定性：“珠江三角洲的北面门户；全市的政治、经济、文化中心；工业以轻工业加工为主，工、贸、旅相结合的生态环境良好的现代化园林滨江城市。”2000年前后提出广州后花园概念，在随后的2004年版总规中仍旧沿用这一方向：“珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市。”

　　清远市建设用地规划科副科长张国坚分析，早期规划视野主要集中于城市内部规划，和珠三角尤其是广州通盘考虑并不足，而且清远周边的交通骨架没有搭起来，早期外围只有京广高速，广清高速是21世纪前后才建好的，当时清远作为粤北寒极，向广州融合的条件并未成熟，因此城市规划更多考虑的是城市内部规划，向西动力并不足。

　　然而随着清远城市发展，外部环境发生了巨大变化，清远摆脱城市空间限制的需求越来越大，向西拓展的动力越来越强烈。清远市城乡规划局一负责人对此有深刻分析。

　　首先，江北的旧城区人口已经密集，但基础设施配套无法满足需求，旧城更新和改造面临较大的拆迁等压力，而江南的新城区和高新技术产业开发区的开发骨架拉得过大，存在着大量已征的未建用地和闲置空地，影响了城市空间拓展。

　　其二，作为一个以休闲、宜居、旅游为主的城市，应体现更多的对外服务功能，但近年来市区建设了大量的居住用地，缺少高档商业及旅游服务设施的建设。

　　第三，从城市交通来说，向南，广清高速公路和广清大道是清远与广州及珠三角的区域交通要道，在2009年底开通的武广高铁清远站目前还未能发挥其有效的客运作用；往东，通过清远大道、清佛公路联系东面的佛冈和源潭等地；往北，通过107国道与清新县城联系。很明显，清远缺乏其他高等级干道与清远南部地区和广州的北部地区进行联系。

　　开发较晚的新城西片区，向南连接横荷、高新技术开发区，一直未被开发的空间资源和空置的土地资源正好为其发展提供了有利条件；而南拓发展横荷片区，与市中心最近的新城西片区必须得到充分发展。

　　西进：2008年迎来转折点

　　“西进”大踏步前进，这一切在2008年迎来了转折点。这一转折有赖于2008年底出台的《珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020）》，规划首次把清远南部地区纳入珠三角规划范围，并明确提出一些有利于清远的条件：珠三角轨道交通网络延伸至清远市；广佛同城化成为区域一体化的示范，清远市将成为接受广佛都市圈辐射的首要地区；并首次提出了“环珠三角区”，赋予珠三角辐射带动广东东西北地区和周边地区的重大使命。

　　也许是先知先觉，在当年的3月中旬公布的《2008年清城区政府工作报告》中，清远首次明确提出“西进”战略，西进区域包括旧城及小市以西片区，并要求高起点、高标准地实施连片规划、连片改造，加快改善城西“一河两岸”面貌，明确要求完善城西道路网络。当年发布的清城区“十一五”规划把这一战略与“东拓”提到同等重要地位。

　　到2009年3月公布的《清城区政府工作报告》，进一步明确了将在城西大道、107国道、人民路两旁和武广客运专线清远新站广场周边等重点区域，科学布局，合理规划一批上规模、上档次的商贸物流项目，其中主要重点项目就在新城西片区的人民三路和人民四路两旁：包括五洲商业城（即现在的义乌商贸城）、农副产品批发市场、中南汽贸城等商贸物流项目建设，带活带旺商贸物流业发展。同时结合“西进”战略在该区域大力支持房地产企业发展上规模、上档次的商住小区，着力打造一批精品楼盘，提升城市品位。

　　随后的4月1日，清远市政府出台“十个一批”重点工程，将新城西片区带入了大开发阶段。其中涉及到的该片区工程主要有：启动一批拓展新城的工程，分四个片区，包括东城片区、洲心片区、城西片区、城南片区（人民路至清远大道部分）；启动一批城市交通主要干道等基础设施，拉开城市发展空间，新城西片区道路建设富强路、连江西路在列；同时建设一批大型商场，也就是已经建成的义乌商贸城、美吉特华南装饰城、富荣农副产品批发市场等。

　　新城西片区的开发，在2009年再次迎来了更大的机遇：当年11月广东省委省政府给清远提出了新的三大定位“大广州卫星城市、环珠三角高端产业成长新区、华南宜居名城”，在此刺激下，去年6月初《清远市主体功能区规划（2010—2020年）》出台，提出“对接大广佛，融入珠三角、广清同城化”区域一体化发展战略，并在随后出台的《清远市城市总体规划（2010—2020）》将清远城市性质调整为“广佛清地区次中心城市、环珠三角高端产业成长新区、华南休闲宜居名城”。对接广佛、向南拓展势在必行，而向西成为南拓首站。

　　随后清城区出台的“十二五”规划，将“西进”战略中的新城西片区商贸物流带，要力争用3到4年的时间，塑造成为面向珠三角、辐射粤北地区的商贸物流带。

　　迟来的大发展：新城西自成一体

　　大规划直接带来的是大规模土地出让，近两年来，新城西片区以及人民三路和人民四路以南部分，成为清远主要的供地区域。截至3月9日，该片区总出让面积34.51万平方米，占总成交面积的45%。而去年这两个月成交土地几乎全部在此区域。

　　城市建设也从2008年8月起首个商住项目碧水康桥的面市而进入了大开发阶段，基础设施建设进度超过东城和洲心片区；商业开发方面，与单纯以住宅开发为主的东城和洲心片区不同的是，洲心片区相继有商贸、住宅区等不同类型超大项目面市，俨然自成一体，形成一个独立城市新区。

　　道路建设

　　富强路和连江西路 连接新城西和市中心

　　2008年启动的一批新城西片区拓展道路中，连江西路和富强路（洲心段）全部完成后，将与现有的连江路对接，贯通北江路与人民路，成为新城区向西拓展的交通大动脉，自此新城西片区和市中心连接成一片。两者总投资9亿元人民币。

　　连江西路长1977米，宽45米，双向6车道，东西走向，建成后直接和市中心主干道连江路连接，可直接通达小市桥南、赢之城。目前该工程已经完成西段工程，还有一小部分正在进行征地拆迁工作。

　　富强路（洲心段）长1909米，宽60米，均为双向6车道，南北走向，为新城西片区中轴，商住项目沿线依次建设，并承担起打通人民三路和连江西路、北江三路的任务。首期已经完工，二期也在进行征地拆迁工作。

　　此外，该片区的道路骨架南北走向连接人民三路和连江西路、北江三路的还有国泰路，按照规划进度要求预计年底争取达到开工条件；连接凤鸣路、广清大道到城西大道的凤鸣西路也将争取在年底开工。

　　商贸

　　衣食住行购物规划齐全

　　2009年元旦，该片区人民三路首个商业项目义乌商贸城发售，9月开业，两年来这个总占地面积19万余平方米，总建筑面积占16万平方米的小商品批发市场，为该区域引来大量人流，反过来加速了该区域的发展。

　　人民四路和城西大道交界处，大量汽车4S店已经开始营业，其中中汽南方国际汽车城该项目是由深圳市中汽南方投资集团有限公司投资兴建，总投资1.1亿元人民币，将以汽车销售相关产业和递延产业为发展方向，以汽车销售全程服务为核心功能，目前已经营业。据相关人士透露，远期规划还将建有名车、跑车展厅等。

　　人民四路北面美吉特华南装饰城将建成32万平方米的建材城，其南面还将兴建一个工业博览城；附近将建成富荣农副产品批发市场；未来将在义乌商贸城北面规划建成一座总建筑面积达18万平方米的商业购物中心卧龙广场等。

　　商住项目

　　大盘云集，综合体开发

　　该片区房地产项目开发2008年起步，和该西片区大开发节点几乎一致，最早的是碧水康桥。整体看该区域作为一个独立成型的开发区域，大盘云集，以城市综合体开发为最醒目的特征。

　　最瞩目的当属卧龙五洲世纪城，总规划建筑面积160万平方米，包含住宅、商业购物广场、幼儿园等，其中仅住宅就规划有67栋楼；翔隆五色城邦一起开发建筑面积就达50余万平方米，远期规划占地面积达800亩；杰晖地产将开发总建筑面积约67万平方米的“幸福家园”商住小区，总户数达2144户。此外，还有金世纪地产、恒福地产等均在此有地块及项目。

　　清远市建设用地规划科副科长张国坚：

　　新城西片区 将建一座小学

　　《清远城市总体规划（2010—2020）》已经出台，不过目前只是一个基本架构，确立了方向，每个片区的详细控制性规划现在还在组织编制，因为现在控规编制跟以往单片地块不同，是一个整体性的控规，编制难度较大，或要等到明年才能出台。新城西片区的部分控规也还在编制中，当然从全局考虑，该片区还要增加一些功能配套，如小学。