昆明商业地产汹涌放量 商业格局开始进入新纪元

       [提要]对于今年昆明的商业地产发展，其实从去年的10月份后各方看空的消息就已密集出现，甚至有人预言今年4—6月份，全国的商业地产都将出现拐点。但从目前掌握的昆明市场的信息看，今年商业地产的汹涌放量已势不可挡。对此，业界的观点依然是谨慎乐观。之江置业相关人士鉴于昆明老街的良好区位和业态，就对今年的市场十分看好。
     “今年市中心唯一的商圈已被彻底打破，东、南、西、北多商圈将迎来大发展。”昨日，南市中央金座开发商吉兴隆地产相关人士在接受记者采访时表示，今年商业地产的集中放量，将会促进昆明商业地产的进一步成熟和发展。北客置业总经理助理陈昕认为，今年每个区域的商业发展将齐头并进、各有千秋。但最后的舞者，当属于有充分准备的志远者。
     主城区 3大项目主城争霸
     主城区的商业霸主地位依然当仁不让、独占熬头，今年几大新项目的加盟不仅使得主城的商业商务地位更加稳固，且将形成3大集聚点。首先，以南屏街为核心的区域主打商业商务，除了现有的项目外，昆明老街、顺城将继续发力，高47层的昆明世纪中心大厦，地上1—5层将作为现在世纪广场的延接和扩展，并形成互补，7至42层为商住部分；东盟国际城、东盟国际商城及南屏新华大厦等威远街五项目拟联合建设“±1商业街区”；建筑面积约为17万平米的东方首座正在打造集商业、金融、办公、商务配套、酒店、酒店式公寓为一体的国际性金融商务中心。
     在东风路市级行政机关现办公地区域，是政府规划的昆明主城CBD，目前该核心区首个项目，也是昆明乃至云南目前为止最高建筑——316米的“南亚之门”已正式开工建设，总建筑面积55万平方米。有消息称，万达集团拟投入35亿元参与该片区内商业综合体项目的开发建设。而在螺蛳湾片区将发展成昆明的次级CBD，将于今年底启动，届时，这一片区可与南屏街、三市街形成优势互补。
     南市区商业集群渐成气候
     纵观南市区商业地产的发展，由于区域面积较大，布局也相对分散，此前并没有真正形成集群气候，但在今年南市区的商业路线轨迹将会更加清晰。
     滇池路上，总占地282.45亩的南亚风情·第壹城”的出现，使得该板块地商业地位得到了实质性的奠定，预计将在2010年8月竣工，建成后这里将会是南市区最大的综合性商业商务建筑群，还将有西南最大的超市和最奢华的电影院。其不远处的南市中央金座也是一个集购物中心、商务中心、商务酒店、商务公寓为一体的大型商业项目。将贡献商业部分约3万平米、办公楼1.5万平米、公寓1.5万平米，预计2010年年中可交付使用。这两大项目建成后，北可连接民升超市，南可连接西贡码头，这一板块办公居住人群足以支撑起中高端消费。
     如今的广福路商业已不再是大商汇孤军作战，现在汇聚了精装公寓、风情商街、铂金写字楼、独栋商业楼群、生鲜超市、公寓式酒店等六大魅力产品，相互联动、相互支持，其中心街区为开放式街区，商街面积达4万平米，占了整个项目的30%左右。再加上世纪半岛等沿线社区商业和一些专业市场，广福路的商业氛围已在日益提升。
     新昆洛路，从官渡园大商圈直下呈贡新城，未来这一板块商业将在南市区的地位举足轻重，而且沿线已经布置有总建筑面积54.6万平方米的世纪金源时代购物中心、世纪金源大饭店、世纪金源国际商务中心、星都国际总部、新螺蛳湾、春城财富中心。星都国际总部基地二期——星耀星世界，也将开发成一个复合型的城市综合体项目，总体量约为15万平米，以区域商业中心为建设核心，配套开发酒店、商务写字楼以及酒店式BOBO公寓，预计在5月份推向市场。
     北市区城市副中心现雏形
     今年1月1日通车的铂金大道成为了贯通穿金路和北京路的大动脉，连通了“大北市”，将原本隔离的穿金——世博板块融为一体，也更加突显了北辰财富中心作为北市区商业核心的地位。在北辰财富中心已得到认可和发展的基础上，今年总建筑面积近30万平米的欣都龙城和领域时代的加盟，在北京路延长线和北辰大道交汇处，三足鼎立的局面定将让这里的商业足以号令大北市。毫无疑问，这里将是北市区的核心所在。同时这里也是北市区、新机场空港区和滇东北进入昆明主城的门户。
     根据规划，北市区以北京路延长线为中轴线，在中轴线两侧建商业商务带，布置高尚生活居住区。“五纵四横”交通发达，轻轨2号线纵贯南北。如今沿北京路延长线从俊发中心到颐高数码广场、家乐福，再到财富中心、领域时代，麦德龙、北沿至江东好世界、江东国际友联大厦、沃尔玛、金江北大街、嘉年华商业中心、美璟欣城商业中心、和谐世纪、郡城水景生活广场等已经完成了一系列的商业布局。
     此外，在铂金大道旁，城建股份不仅开发云南映象大社区，还有包括90精装公寓、商业广场、高端写字楼的铂金国际商务中心。这将是一个体量很大的城市综合体，相当于几个北辰财富中心，也使得北市区商业版图迅速扩张。
     西市区商业体量将达30万平米
     今年起，西市区商业地产的发展也进入崛起发力阶段，主要集中在高新区，此前曾有媒体引述业内人士的介绍称，2年内西市区商业地产将集中放量，仅高新区商住项目就超过了5个，包括昆明财兴盛房地产公司开发的财兴盛大厦、云南华海房地产开发的城市新光大厦、昆明佳宸地产开发的城市新宸商务大厦、正大地产开发的正大紫都城和云南中渝置地发展有限公司开发的云都国际等。
     目前，西市区除了一红汇金商业广场正在销售外，由原正大电子城变身的城市综合体——正大紫都城售楼部已开放，项目物业包括7栋简约时尚的点式建筑组成，1至3层为商业部分，将在3、4月份推盘上市。即将在4月开盘的经典·壹城，将有1.3万平方米的商业街公开发售，在完成周边城中村项目改造后，预计今后其商业体量将达到30万平米，这将囊括两幢200米的超高建筑、一幢五星级酒店和一幢商务写字楼。而正在推售的中晟·溪城，其社区商铺面积也超过1万平方米。
     另外，高新区于去年12月27日启动的首个城中村——新发村改造，原址上将建成融酒店、地下大型超市、水疗中心、娱乐为一体的综合商业区。建成后该项目总建筑面积达26.9万余平方米，其中回迁安置房面积为4万余平方米。
    
业界看市

     一场混战见分晓
     对于今年昆明的商业地产发展，其实从去年的10月份后各方看空的消息就已密集出现，甚至有人预言今年4—6月份，全国的商业地产都将出现拐点。但从目前掌握的昆明市场的信息看，今年商业地产的汹涌放量已势不可挡。对此，业界的观点依然是谨慎乐观。之江置业相关人士鉴于昆明老街的良好区位和业态，就对今年的市场十分看好。
     “今年销售竞争肯定很激烈，但招商运营影响不大。”北客置业总经理助理陈昕认为，南市区、北市区等各个区域的商业各有千秋，而且都存在一定的区域性辐射特点，但从招商运营的角度讲，受金融危机的影响并不大，竞争也不十分明显，如果从销售的角度讲，对投资者的争抢上肯定会是十分白热化的拼杀。陈昕还表示，今年商业地产的竞争更多的是舆论上的竞争，实质性竞争应该在明年，比如写字楼，今年预计有15万平米的放量，但写字楼的销售与工期关联密切，只有到准现房阶段或者提前半年的时间才能进入销售期。
     田野咨询机构数据研究经理杨凡也有着上述类似的观点，他同时分析，尽管今年商业地产放量很大，但开发商的持有比例也会很高，因为当前开发商对商业地产的理解已经越来越深入，市场形势也将促成开发商自己持有物业比例的增大，比如昆明老街、顺城在这方面已经走在了前头，而今年上市的欣都龙城和南亚风情·第壹城也铁定会持有绝大部分的商业物业。目前可以明确的是欣都龙城的商业物业部分将会是开发商全部持有。
     至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉表示，从今年商业地产的变化和走势上看，昆明将面临很大的机遇和严重问题。扩大内需在一定程度上刺激商业地产的发展，但由于昆明商业的发展一直处在产业链的低端，大型商业的发展受阻，商业地产的需求和消化有限。而旧城改造与新城开发促使昆明整体商业升级，也会促使一批特色商业诞生。
    “今年昆明商业地产市场上，将会上演几家欢喜几家愁的老剧。”星耀地产营销部总监颜进表示，在商业地产开发链中，开发商其实是处于整个开发链的最底端，需要开发商有很强的资源整合能力和商业消费引导能力，因此说开发商必须要清楚认识商业地产开发模式和商业运营理念。他预测，通过今年一年的混战下来，很多没有准备好就胡乱杀入商业地产开发领域的地产企业，将不得不退出这个舞台，最后的舞者，当属于有足够充分准备的志远者。

铺王情报站　　

     欣都龙城   　4月蓄势发力
     “欣都龙城将于4月份开始营销推广，”北客置业总经理助理陈昕昨日表示，于1月24日动工建设的欣都龙城正蓄势待发，5月份将在昆明、上海两地同步营销，预计在7、8月份开盘。项目总占地84.99亩，总建筑面积近30万平米，是一个全方位、多功能，集聚商业、商务、商住的大型综合性地产项目。
     星耀星世界 　  5月闪亮登场
     记者昨日从星耀集团证实，位于新亚洲·体育城内、星耀东路旁的星都国际总部基地二期，将开发成一个复合型的城市综合体项目，总体量约为15万平米，以区域商业中心为建设核心，配套开发酒店、商务写字楼以及酒店式BOBO公寓，最高建筑为12层。预计在5月份推向市场。
     星耀·绿岛  　 欲主打“时尚旗舰店”
     位于青年路418号的高端商业项目——星耀·绿岛，预计在6月份开盘，该项目地块曾是星耀以每亩1127万元的高价竞得。项目占地面积为2286.54平米，总建筑面积7860.79平米，建筑形式为地上9层，地下一层。星耀集团相关人士表示，这个项目总体量不大，所以计划开发成一个“品牌时尚商业旗舰店”。
    志远·城市综合体  　下半年有望面市
    远建地产相关人士昨日透露，该公司开发的志远·城市综合体项目有望在今年下半年面市，目前推广计划正在积极酝酿中。
    这是去年5月，远建地产以6.1150亿元拿下的莲花池地块诞生的项目。占地面积300亩、总建筑面积40万平米、物业包括住宅、写字楼和商铺。
    南市中央金座 　  预计7月开售
    记者昨日从吉兴隆地产获悉，已于去年12月份动工兴建的南市中央金座项目预计在7月份开始销售，商业部分约3万平米、办公楼1.5万平米、公寓1.5万平米，2010年年中可交付使用。项目占地68亩，总投资7亿多元，是一个集购物中心、商务中心、商务酒店、商务公寓为一体的大型商业项目。
　  南亚风情广场　　更名“南亚风情·第壹城”
　  不久前，由南亚风情园变身而来的南亚风情广场正式命名为南亚风情·第壹城。该项目已于2月1日开工，预计将在2010年8月竣工。该项目总占地282.45亩，总投资额达68亿元，建成后这里将会是南市区最大的综合性商业商务建筑群，还将有西南最大的超市和最奢华的电影院。（记者李先锋）