商业地产获利必备十大要素

  “专业批发市场策划”系列专题
   编者按：  目前，中国专业批发市场风起云涌，而专业批发市场成功繁荣发展又何其艰难！为了帮助支持全国专业批发市场投资举办者、运营管理者解难释惑，商成专业市场研究所联合义乌最强势的专业批发市场运营策划咨询机构——商兴成市场投资管理（义乌）有限公司，陆续推出“专业批发市场策划”系列专题，对专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的项目定位， 顾问咨询 ，招商销售 ，运营管理，建筑策划 ，规划编制 ，全程代理， 投融资金，可研报告，市场研究， 高层论坛 ，人员培训等内容，期望通过商成专业市场研究所及商兴成市场投资管理（义乌）有限公司的努力，形成专业批发市场策划系统内容。
   商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性投资管理机构。
    希望我们的努力，能有助于全国专业批发市场投资举办者以及专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发策划机构。
　　商兴成公司是专业致力于专业批发市场等商业地产策划咨询、招商销售和运营开发为核心业务的综合性 投资管理机构，为客户提供优质而专业的服务：
  项目定位 顾问咨询 招商销售 运营管理
  建筑策划 规划编制 全程代理 投融资金
  可研报告 市场研究 高层论坛 人员培训

经过与商业地产一段时间的接触，以及阅读了部分相关的报刊杂志报道以后，发现今天的商业地产开发或多或少都存在着这样或那样的问题，制约着这片市场的发展成熟。针对于此，在这里提几点简单粗浅的认识，相信各商业项目在实际开发运作中，会发现更多更关键的要素，这里的十点，仅供抛砖引玉罢。

一、地块素质要过硬

相比较住宅地产，商业地产的开发对地块条件的要求无疑是更高的，这几乎成为商业地产开发成败的前提性因素，所以在选择地块的时候有必要引起充分的重视。

比如土地：位置一定要好，最好是在传统商业区域或靠近交通要道。因为在人们长期的消费习惯沉淀下，已经形成了一定的消费思维定式，某块地方就是做什么的或不是做什么的，在人们心里有时候已经有了根深蒂固的认识，与其改变这种认识，另外开辟一块处女地重新引导人们接受，当然不如就近在传统商业区域开发，能够收到立竿见影的效果。再比如区域消费能力：周边地区要有足够的消费群体以及购买能力。对此，国外的商业开发已经形成了一套相应的体系，区域内人口达到多少、人均可支配收入超过多少才能开一个多大规模、什么档次的商业消费中心都有明确的参比规律，当这些基础的条件都不能满足时，项目的开发无疑是有很大风险的。又比如交通：要求一定要流畅、方便，要有尽可能多的交通工具存在。对于中国农村有句话说：要想富，先修路；对于商业项目，同样可以说：要想旺，道路畅；这是不言自明的道理。

此外，我们知道，一般大型连锁店在选址时都有严格的要求，比如店址与市中心的距离、市场需求趋势、周边人口密度、客流车流、停车设施、交通条件、建筑状况、使用年限、规划限制、周边店铺数量、规模等等，只有这些基本条件符合了他们的要求，他们才会考虑是否进驻的问题，可见，项目地块的质素高低彻彻底底影响着以后的招商及存活问题。

二、确定项目财务分析与目标

商业项目在开发伊始，就应该根据开发商自身的实力确立相应的财务目标。包括根据开发商能承受资金压力的大小确立商铺租售的比例、租售的时机以及资金回笼的速度等，以保证开发商获取利润的最大化。对于大型商业项目，商铺租售的比例和租售的时机把握不当都将会在很大程度上影响商业整体的运营能力，实际的赢利能力，甚至导致整个项目的运营失败，所以说，一个合理的财务目标是持久运营大型商业项目的基础性因素。