上海城市副中心：商业带“飞”住宅

      徐家汇、五角场、真如、花木四个区域是上海未来的四大城市副中心。其中,徐家汇作为传统市级商业中心区位条件优越,花木连接陆家嘴金融中心,五角场是上海东北部的商业中心和交通枢纽,真如的区位在四个城市副中心中优势最不明显。这四个城市副中心在近年来的发展,一方面为城市各片区提供了更好的商业服务,另外一方面也提升了片区内自身住宅市场的价值和档次
　　特别关注:商业和办公是未来发展重点,档次将进一步提升
　　受益住宅:徐家汇花园、天际花园、尊园等
　　依托整个区域的完善配套设施以及传统商圈的凝聚力,徐家汇目前已经成为上海的高档住宅区之一,近年来,随着市中心可开发地块的减少,徐家汇地区新开发的高档住宅因稀有而更显得珍贵。
　　徐家汇城市副中心的房地产业由商业、办公和住宅构成。商业地产方面,徐家汇地区着重发展商贸、商务和现代服务业,目前已发展成两个商业圈,以东方商厦、太平洋百货、六百、汇金等围成一个商业圈;和由港汇和88号地块及周边区域的商务楼群组成另一个商务圈。
　　上海中原地产投资咨询部预计,未来徐家汇商务圈内商业企业的建筑体量约达50万平方米,商务圈的规模将超过现有的商业圈,并将商业与创意产业相融合。
　　而作为商务办公区,徐家汇写字楼的档次和租金明显低于淮海路及南京西路办公区,港汇双塔的建成对提升徐家汇的办公氛围起到了举足轻重的作用,而徐家汇中心项目的建设将连同港汇双塔办公楼,为徐家汇地区的写字楼市场注入新的活力,未来将有更多国内外大企业集团、研发机构进驻徐家汇城市副中心。
　　副中心之二:五角场
　　特别关注:商业档次提升,创意办公先行,高档写字楼补缺
　　受益住宅:新江湾城
　　五角场的整体形象改变后,最受益的住宅区之一要算新江湾城,新江湾城依托于其本身的湿地价值,其中住宅档次普遍在中高档,由于靠近五角场商圈,五角场商圈的改变亦改善了新江湾城的生活娱乐配套设施,有效增加了新江湾城住宅的附加值。
　　在五角场城市副中心大规模改造开始之前,五角场的房产由老式居民楼、中低档商场及中低档商务楼组成,交通条件的局限性也使得五角场的商业发展水平不均,档次高的有东方商厦,档次低的有大西洋百货。经过一番改头换面的改造之后,目前已经建成的万达商业广场及百联又一城购物中心完全改变了原有的商业局面。
　　万达商业广场总建筑面积约33万平方米。整个商业广场内有沃尔玛、黄金珠宝城、新世界百货、第一食品大厦、宝大祥、特力屋家居广场和华纳电影城等主力店进驻经营,提升了五角场的商业档次。
　　五角场城市副中心的高新技术产业园区是杨浦区城市功能的重新塑造,也是五角场城市副中心的特色功能。五角场是人才、科研、知识密集的汇集地和制造业高度发达的地区,这为园区的发展提供了极好的条件。
　　园区内将建成第一个具备科技、产权、信息交换功能的市场,通过网络沟通,充分发挥园区内外科技创新功能和工业生产功能。在此基础上,五角场出现了创智天地这一为初始创业者提供低成本商务办公条件的商办项目,在这个服务于创新人才的知识型社区中,有上海市人才服务中心杨浦分中心,还有创业者风险投资服务园,这个项目的诞生也为日后五角场写字楼市场的发展奠定了一定的基础。
   　副中心之三:花木地区
　　特别关注:发展格局基本确定,未来写字楼规模还将壮大
　　受益住宅:香梅花园、99别墅等
　　作为中高档住宅区已经成型的花木地区,聚集了世纪公园以及联洋社区等国际化社区,由于花木的居住功能很大程度上是满足陆家嘴金融区上班族的居住需求,世纪公园的良好环境造就了一批高价位景观住宅,联洋社区吸引了大部分外籍人士,未来住宅发展仍将以仁恒河滨城这类中高档国际化社区为主。
　　花木的一个主要职能是行政办公,目前有上海市出入境管理局、浦东新区政府办公中心等近100万平方米办公体量。由于小陆家嘴地区可容纳企业已处于饱和状态,未来将实施陆家嘴东扩战略,除了知名的500强大企业入驻以外,中小企业为降低企业经营的商务成本亦看中花木地区的商务办公功能,预计未来花木地区的中高档写字楼规模将进一步扩张。
　　目前花木地区没有形成五角场或徐家汇那样的商圈,这也是花木特殊的布局所导致的,其住宅基本分布在世纪公园周边区域,难以形成一个能够服务到整个花木城市副中心的商业中心。在这种情况下,证大大拇指广场这类社区型的中等规模商业则很好地满足周边居民生活娱乐消费的基本需要。预计未来花木地区的商业还是会以这种社区型商业的形式作为商业发展的主导。
　　从整体来看,花木城市副中心的发展格局已基本确定,西部以浦东新区政府为中心的区域将着重发展写字楼市场,东部着重发展为世博会展中心服务的各项商业酒店设施,整个花木城市副中心的住宅开发将进入平缓期。
　　副中心之四:真如
　　特别关注:处于初步启动阶段,未来房地产市场具有较大的发展潜力和空间
      受益住宅:品尊国际等
　　目前真如城市副中心率先崛起的房地产项目是品尊国际,该项目是一座大型多业态的都市综合体项目,集高档住宅、酒店、办公楼、大型商业于一体。该案住宅的价格目前为20000-24000元/平方米,价格达到历来区域住宅项目的最高。
　　真如城市副中心的启动最迟,以发展物流为主,所谓商业多为一些批发市场,住宅多为老式公房,既不像五角场是传统商业中心,也不像花木有陆家嘴金融中心的发展为支撑,因此近年来,真如地区的房地产发展基本处于停滞状态。城市副中心的规划建设无疑为沉寂已久的真如带来了发展的契机,真如拥有稀缺的内环沿线土地,城市副中心的规划定位使真如的发展潜力受到关注,一批顶级开发商,如和记黄埔等随即入驻真如,并计划在此兴建一批大型物业项目。