看潜力不看收益 商铺投资市区郊区大不同

    又是一年“金九银十”来临，成都房地产市场显现出冷热不均的分化态势。一边是住宅项目集体降价，依靠低价策略诱惑购房者；一边是商业地产应市加推。住宅市场观望情绪正浓，商业地产市场却销售火爆。冷热不均，显而易见。

但正如CRC商业地产投资顾问联盟专家所言，市场再火，也要理性。产品再诱惑，也要看清潜藏的风险。在这个“乱市”，在这个几乎脱离了住宅市场占据主导地位的时代，即便商业地产逐步上位，对于投资，仍要保持谨慎之心。

追求平稳高收益 投资主城区

据不完全统计，2011年1—8月，财富123会员在中心城区的商铺成交额主要集中在400—800万元/套之间，占到中心城区成交量的近六成，300万元左右的投资总价占不足三成的比重。财富123会员在主城区投资的商铺达到了到40余间，成交均价却高达500多万元，投资门槛已经提高到300万元。这样的数据，已经完全超出了2010年。但必须看到的是，在这一连串数字之间，却隐藏着诸多风险和投资误区。财富123联盟资深投资会员吴先生表示，“虽然说主城区的商铺价格要高得多，但地段价值在那儿摆起的，我就算转手卖了也能挣钱。”另一名投资会员张先生则表示，“选择主城区的商铺，主要是想快速收回投资成本，挣个块钱。”

对于财富123投资会员的看法，CRC商业地产投资顾问联盟专家却表示否定，且给出了相反的看法。CRC联盟专家认为，对于主城区的商铺来说，其区位价值和口岸相对新兴区域，确实要优质得多。但正因为如此，大多数的项目所在的区域价值都相对发展到一定饱和的阶段，其价格也相对维持到一个顶端的水平。因此，发展空间就被大大压缩，升值潜力反而被压缩殆尽。因此，对于投资者所认为的，投资主城区挣快钱的说法，是不符合实际情况的。相反，因为项目品质和地段价值都相对优质，其租金收益也更高，故更适合追求长期的高收益投资需求。

看潜力不看收益 投资近郊

随着市场的“高烧”不退，商铺的价格更是一涨再涨，门槛的抬升，虽然对部分大额投资者以及企业投资会员影响不大，但中小投资者却被扫地出门。而这一部分资金则流向了近郊甚至远郊，这一片尚处于发展阶段的新兴区域。

据统计，近段时间以来，以新都、龙泉、温江、华阳等为首的近郊不断有项目推出商铺，一时间它们也成为商铺投资热点区域。此外，投资产品也逐步丰富起来，除了社区商业，像城市综合体、专业市场、商业风情街等形态层出不穷。

CRC商业地产投资顾问联盟专家认为，近郊商业是近一年来兴起的另一个投资热点。在主城区价高量少，投资门槛提高的当下，近郊商业则引起丰富的选择面，以及较低的投资门槛，包括未来巨大的发展空间吸纳了众多投资客。虽然，从短期来看，近郊商业的投资收益的基数较小，增长速度也较慢，但从长远来看，一旦区域发展成熟，地段价值的提升必然会带来收益的上涨。

边缘系产品 投资风险大

在商业地产火速蹿红的这一、两年间，游离于主流投资产品，商铺、写字楼之外的另一些隶属于商业地产范畴的投资产品也沾上了大环境的光，逐渐走进投资者的视野。据CRC商业地产投资顾问联盟监测，这些产品都被业界人士称为边缘系投资产品，它们迎来这样的机遇无非得益于两方面的原因，一是商业地产实现了飞跃式的发展，甚至在一段时间内出现了价高量少，但投资需求旺盛的状况，一部分投资需求在求购主流商业地产投资产品无门之后，进而转向边缘系产品。另外一个原因则是在商业地产大环境的利好之下，投资者的投资需求也开始多样化。例如商务公寓、专业市场、农贸市场、LOFT、酒店式公寓等多种形态都属于边缘系投资产品。

据CRC商业地产投资顾问联盟监测，在这一系列的边缘系产品中，专业市场、商务公寓、LOFT甚至农贸市场都深受投资者的青睐，在财富123联盟中表现得尤为突出。整个1—8月间，财富123联盟约20余名投资会员入手商务公寓，共计50余套。其中，缤纷·新天地、索尔龙舟、神仙树3号等主推商务公寓的项目成为投资热点。同时，财富123联盟投资者还对LOFT产品持乐观态度，资深投资会员严静女士更是一口气分别在缤纷·新天地、保利中心以及花样年美年广场投资了三套LOFT产品。

相较于上述两种边缘系产品，农贸市场的走红则让业界人士略感以外。据CRC商业地产投资顾问联盟监测，自从2009年沙西农贸市场问世以来，包括东城小居以及位于龙潭寺的富润生活广场等项目纷纷推出农贸市场摊位或铺位，并且赢得了不少投资者的青睐。

虽然从市场面上来看，边缘系产品开始走俏，但CRC商业地产投资顾问联盟专家却给出了自己的意见。他们认为，边缘系投资产品投资门槛低的优势是诱因之一，但投资者必须看到其背后的风险。其中，酒店式公寓和农贸市场的风险最大。这两者有一个共同特点，投资门槛低，看似收益稳定，其风险之处在于后期的运营和管理。

CRC商业地产投资顾问联盟专家建议，边缘系产品是一个机遇，但更应当保持谨慎，切忌因为贪便宜而忽略了对项目整体、区域以及开发商甚至后期运营方实力的考量。