领头羊试水商业地产 沈阳综合体大战升级

　  国内“住转商”成趋势，万科、中海加入商业地产市场竞争

　　2011年，房地产行业最为热门的词汇除了“调控”，就是商业地产。

　　在国家宏观调控的背景下，以万科为首的国内一线品牌开发商先后表示将涉足商业地产领域。而这些大腕们似乎对二线城市颇为关注。9月，中海与万科在沈阳似乎已率先展开行动，他们将目光盯向了沈阳的商业项目。

　　风云再起

　　大腕在沈开发新战场

　　9月，中海寰宇天下80万平方米的商业项目亮相。除商务公寓产品外，还有甲级写字楼中海广场、购物中心环宇城。值得一提的是，写字楼、购物中心部分将由中海自己持有。

　　而今年下半年，万科新项目明天广场的规划中，除北区的住宅产品与部分商业外，南区被规划为商业区，包含了公寓与写字楼两种产品。

　　两家行业领头羊房企在沈阳的行动，似乎都表明了自己“住转商”或“住商并行”的意图。而据中海地产相关人士透露，今年，中海已成立专门负责商业地产的部门，并已进入沈阳、珠海、南京、天津等多个城市操作商业项目。而万科的首个商业项目也早已启动。

　　竞争加剧

　　沈阳综合体已经扎堆

　　“房企选择沈阳这样的二线城市，一方面因为一线城市的商业地产相对饱和并且开发成本高，而在二线城市试水，可以住商并行，降低风险，即使有损失也是可控的。”精诚集团精图企划策划总监李昂分析说，“而在沈阳开发商业地产也将面临一个问题：综合体扎堆上市。”

　　不难发现，万科与中海在沈阳的行动更趋向于“住商并行”，业内称之为“住宅保底，商业突破”，其写字楼、公寓产品均与住宅项目一起开发，因而也可视为综合体项目。

　　而在沈阳，据李昂介绍，正在开发建设的综合体项目至少有30~40家。仅金廊沿线就有华润中心、市府恒隆广场、裕景中心、佳兆业中心、新华天玺等多个大体量的城市综合体项目。而在铁西、大东以及浑南的新兴商圈内，也有龙之梦、万达等商业地产领域的大腕。

　　加上在沈阳试水“住转商”的万科、中海，综合体在沈阳已是多点开花。而在开发综合体的大军中，显然也不乏资金实力强、运营经验丰富的商业地产领域大腕，中海、万科要分一杯羹显然不易。

　　出路何在

　　精准定位服务上用心

　　“商业地产不是简单的住宅+商业，后期运营更需要经验和资金支持。”香港联祥市场总监何祥俊认为，“商业地产涉及的问题更多，也更具专业性。”

　　而作为商业地产领域的新兵，“住转商”的万科、中海既有优势又有劣势。“这些大品牌的基础好，资金实力强，抗风险性好，综合体项目多以住宅小区为中心，客户基础好。”李昂分析，“而其劣势则在于项目多在非城市中心主流地段，商业运营的成本较大。”

　　“城市中心的综合体要在高端性上下功夫，而由住宅转商的开发商可在社区服务上精心定位，在运营品牌上与中心的综合体进行区分。”李昂表示。未来这些大腕究竟谁能笑傲江湖？我们拭目以待。

　　本报记者 刘轶南

　　商铺投资：

　　啥样的更有潜力？

　　地下商铺、临街门市、大商业外铺、社区底商……

　　今年以来，各种各样的商铺类型呈现在投资者眼前，而随着地理位置、商铺类型、门槛高低的不同使投资方式也日趋多样化，那么投资者该如何选择适合自己的商铺呢？

　　中心地段

　　有机会就存在风险

　　地段、地段、还是地段，这个房地产的取胜法则用在商业地产上也一点不为过。纵观市场中街名满天下、中街九龙港、中街新地、太原街新天地、沈阳国际汽车城、北一路万达广场、千姿汇等各种琳琅满目的投资商品，这些商铺的地段都坐落在中街、太原街、铁西等中心地段，产品以地下商铺、临街门市、下沉式商业为主，面积不等，但单价都在1万元以上。

　　点评：沈阳市房地产研究所研究员周世昌表示：“今年以来随着沈商业地产的增加，各种新增的商铺量也越来越多，且大部分都处于已成熟的商圈中，提升了商铺的使用价值和投资价值，因此受到青睐。”

　　据了解，要想在这几个地段投资，选择一个中等面积的铺位，投资者手头的闲钱一般都在60万元左右，有的甚至上百万元。周教授谈到，商铺投资的诀窍之一就是“看客买铺”。哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。

　　沈阳建筑大学房地产研究所副所长刘宁博士提醒道，有机会就存在风险。商业街的旺铺优越在于其商业氛围、稳定的客流量，决定了该类商铺的运营收益水平较高。不过，商业街商铺的投资回报率高，其风险也会相应增加。

　　非中心地段

　　要对项目本身做考量

　　随着城市中心土地面积的不断缩减和郊区社区的不断开拓，郊区化发展的趋势已经成为一种必然。

　　“受历史发展格局的影响，人们习惯于在传统的市中心建商业地产，但实际上，目前中心市区的大型商业地产项目已经渐趋饱和，而市郊还有着很大的开发空间。因为有市场就有需求，有需求就有动力。”沈阳丰泽房屋开发有限责任公司总经理耿辉谈道。

　　道义荣信财富广场、陶乐新天地、华强城、亿丰东北五金建材品牌中心、1克拉生活广场、顺丰新未来、保利溪湖林语等，在开发的这些项目中，主要以专业市场商铺、社区底商为主，商铺面积不等，投资总价至少在40万元上下。

　　点评：“沈阳目前的商业地产主要集合在市区，非传统商圈相对薄弱，新发展起来的大型居住区是商业地产发展的新空间，是未来发展的趋势。”沈阳市房地产研究所周世昌教授表示。

　　刘宁提醒广大的投资者，尤其是地段不是在成熟商圈的商业地产项目，单枪匹马本身就是一种风险。

　　汪辉工作室总经理汪辉说，投资者在投资时要对项目本身做考量，第一是地段，第二是价位，最后要看这个城市的发展预期。

　　本报记者 杨孟渝

　　数据很单纯，

　　沈阳挺热乎

　　国家统计局公布8月份全国70个大中型城市住宅销售价格指数，辽宁的二线城市锦州丹东首次出现降价，沈阳住宅同比涨幅为6.4%。

　　对于这个数据的背后隐喻，我想是这样的：相对于日渐拥挤的沈阳城市中心区域，二环外已经成为沈阳新房供应的主力战场，不限购的二环外也呈现外地购房客涌入购买，业内人士就此指出，“6.4%的增幅应该是二环外的贡献较大，另外，沈阳房价本来就不高”。

　　至于丹东，虽地处三线，但因依山傍水的难得且宝贵的自然资源，房价早于2005年就已启动，比其他三线城市早3年；而且这几年涨势一直迅猛，在限购风声和政府主动压制的情况下，出现回落，也是正常的反应。

　　而另有消息说，近期沈阳的房价涨幅全国最高。在这个大家都在回避“涨幅最高”的时候，沈阳“突出表现”，令人担忧。事实上，剥离这个“最高”的外衣，我们会发现另一个秘密：在这些年里，曾一度被认为经济发展较缓的沈阳，经过十余年的产业调整之后，经济结构越来越趋于合理，单一的工业城市印象越来越被人们淡忘，一个充满活力的沈阳已经得到国人的认同；与此同时，十年来沈阳的城市格局也在发生着深刻的变化，区域性中心城市的功能得到了进一步的加强，商业、科技产业、金融服务业越来越受到重视，进而成为沈阳城最活跃的几个产业元素。从这个意义上说，“沈阳住宅同比涨幅为6.4%”这一数据佐证了这样一个道理，那就是沈阳的城市聚合力越来越大了，对周边人群的吸纳和辐射能力也越来越强了。

　　“沈阳的抗打击能力，远在辽宁其他三线城市之上。”资深财经评论人刘长杰认为，这不仅体现在房价的走势上，也体现在城市整体经济长久平稳运行的过程中。

　　城市经济仍将继续大步前进，这是大势所趋。至于其他依附于城市经济这一大势上的产业，比如房地产市场，那就是“健康+稳定”或“稳定+健康”（别嫌这个组合使用的频率太高），更直白更东北的说法是“沈阳的房地产市场，还是挺热乎的”。