2009年 买商铺真是“闲钱”的最好归宿？

     2009年大部分开发商开始关注商业地产，对于开发商而言，他们急需去寻找一个具有稳定投资前景的行业细分进行操作，较之处于风口浪尖上的住宅市场，商业地产板块显然成为开发商眼中再合适不过的避风港。对于职业投资客而言，他们也需要去寻找一个更具成长价值的潜力板块进行投资，购置商铺显然是这些资本最好的归宿。
　　据统计，2008年武汉商铺成交均价为8763元/平米，与2007年相比上涨了903元/平米，价格增幅高达10%。在2008年武汉住宅市场行情走弱的大背景下，武汉商业地产价格逆市而涨给了投资者足够的惊喜，这让所有人对2009年武汉商铺市场表现有了更多的期待。
　　有职业投资客问道，2009年在武汉投资商铺前景到底被看好到何种程度，投资者又应该如何操作资金进行投资，在武汉购置怎样的商铺更为合适呢?
　　投资商铺前景与风险并存
　　武汉住宅市场几乎是一个被透支了的投资市场，虽然进入2009年后更多房企和楼盘选择降价策略，但不可否认的是住宅市场的持续走弱使得市场信心严重受挫，对于投资者而言寻觅有稳定增长和回报的投资渠道成为重中之重。
　　业内人士指出，住宅和商铺两者的经营者与使用者的差异也不一样。商铺的经营者与使用者的差异非常大，假如购买了商铺想要出售难度相对住宅而言要大许多。
　　购置商铺后，一般投资者都是将其租赁给他人进行操作，而自己则赚取其中的租金。相比较住宅租赁来看，商铺用户的租期是比较长的，这可以保证投资者相对稳定的投资回报，假如遇到投资风险周期，商铺投资者显然能够有更好的缓冲时机。
　　当然，投资商铺，是一个富人才玩得起的游戏。拓普物业顾问(深圳)有限公司总监熊江陵提出善意忠告，“2009年是武汉商铺投资年，每个人都想在这个市场上分得一杯羹，但正所谓君子爱财取之有道，不是每个人都能尝到甜头的。”
　　选择合适铺位就是选择丰厚回报
　　在很多刚入门的投资者看来，如何选择一个合适的铺位是让他们头疼的问题。既然看上去“遍地都是黄金”，那怎样才能更轻松地将黄金“捡起来”呢?
　　在业内人士看来，投资商铺其实是有一些共性可以参考的，这些共性无论在武汉还是其他城市都具有实际操作意义。
　　首先，投资者要找非常好的位置，也就是通常人们所说的“地段”，这其中需要注意商业地产历史因素、周边交通配套因素、聚集有效消费群的因素。
    其次，投资者在购买商铺时尽量选择资质更好的优良开发商，这类开发商必须要认同商业地产是他开发企业的重要目标之一，并且拥有专业的操作团队。
　　第三，有了以上两点作为前提，那么就需要睁大眼睛看看自己意向商铺所在项目是否邀请了优秀的经营管理公司，有了优秀的管理者，未来投资者就能更稳妥地获得丰富投资回报。
　　“武汉一个商圈的发展最起码需要15年以上的时间积淀，用一年至两年的眼光来看待自己的潜力商铺投资是不正确的，购买潜力商铺寻求稳健回报最起码是十年以上，缺乏投资经验的投资者需要注意这个问题，切莫心急。”业内人士指出。
　　前人引路——“过来人”分享商铺“投资经”
　　十年前，朱忠还是一个事业单位的职员，“我喜欢自由自在，希望每天能有充足的睡眠还能有个好收入。”朱忠坐在自家沙发上畅谈起了他的商铺赚钱“经”。
　　定位精准租金九年翻两番
　　2000年，辞去工作的朱忠听闻父亲所在单位的办公楼一楼有部分铺面要转让给个人，而且优先对单位员工销售。“单位转让给个人，价格非常低，可能是有一点冲动吧，当时我就怂恿父亲拿点钱出来买两个铺面。”
　　当时朱忠的父亲为其购买的两个铺面正在如今发展得朝气蓬勃的光谷商圈内。九年前，根本没有人看好那个地方的发展。朱忠为了给两个铺面找到合适的租赁者可谓费尽心思，很多人上门询问租赁价格都被朱忠一口回绝。
　　虽然朱忠不是一个安逸的在岗工作者，但观察事物却比一些普通人要敏锐，“当时我觉得铺面就在华中科技大学附近，那么我找的经营者必定是做学生生意的，学生市场相对稳定而且消费能力是很大的，租给一个餐饮营业者或者小型超市营业者是我当时的目标。”
　　朱忠不像其他商铺投资者一样把铺子租出去就只管收租金了，当时朱忠给租赁者提出了一些要求，“首先必须保证铺面的整洁，这对我或者他的生意而言都是有好处的，哪怕是未来他不租了我也可以更容易寻找到下一个经营者，而且餐厅干净整洁也更容易把学生招上门来。就这样，我的铺子给租出去了，两个铺子一年租金五万块钱，当时租赁者跟我签订的租期是1+1合同，假如第一年做得好他有优先续约的权利。”
　　再买商铺寻求持续发展
　　而到如今，光谷片区的各种利好极大推动了片区内房地产市场，朱忠的两个面积较大且地段上佳的铺位早已租到了10万元/年，而近几年的租金回报积蓄又让朱忠有了更高的追求。“假如仅仅守着那两个铺位，或许再赚不到更多的钱，眼见着购买商铺尝到了甜头，我找家里又拿了二十万，再加上这几年攒的三十万，跑到世界城又买了两个小铺子，如今也租给别人在运作。”
　　有了商铺回报作为经济来源，我现在每年可以花三分之二的时间去玩。”朱忠乐滋滋地说。
投资有道——投资商铺注意四点
　　1、买商铺并非稳赚不赔
　　很多刚入门的商铺投资者往往只看重商铺所处地段和商铺销售价格，其实，投资商铺还要注意的细节有很多，往往都被头脑发热的投资者所忽略了，他们更多看重的是大方向上的选择，而缺乏对自身能力的掂量以及对铺位购买细节的思考。
　　“如今投资商铺的投资者一般都是中小型的，很少有带企业背景的投资者来购买商铺，很多投资者就缺乏对商业地产经营的了解。有些投资者属于有些闲钱的，往往进到商铺销售现场就显得财大气粗，点名要购买最好的商铺。其实对于这些中小投资者而言，头脑发热绝非好事，搞不好还容易在投资中栽跟头。”思锐房地产投资顾问有限公司一位业内资深人士说道。
　　在资深人士看来，商铺位置虽然存在一定的讲究，却也不像很多投资者认为的那般重要，其实铺位是没有绝对好坏位置之分的。“关键看投资者的经营头脑，如何招来更有竞争力的租赁者和经营者往往比选择一个良好铺位要重要得多。而且对于项目操作开发商而言，他们希望商铺卖出的价格越高越好，所以自然希望投资者购买更好的铺位，这样便可以赚到更多利润。”
　　2005年夏日，武汉某个体商户以高价拍下了汉正街某商业地产项目有“铺王”之称的一个铺位，当时在武汉商铺投资市场引起轰动性效应，可是时至今日其铺位不但不见投资回报踪影，而且就连该铺位所在项目的整体运营也并没有人们想象中的那般火爆，对于该商户而言，这笔买卖就还需要得到更长时间周期的检验。
　　“如今很多人仍带着以前做生意的思维在购买商铺，很多商铺购买者也是原有从汉正街发家起来的一些散户，因为这些经营者原有的铺位都是家里传下来的，生意做大了于是就开辟第二战场，就是因为不太了解购置商铺的一些潜在因素，所以并不能获得很好的投资效果。”业内人士建议，“其实不同的项目适合不同类型的投资者，而不同的铺位对投资者细分也更为看重。购买商铺必须要看到该项目辐射规模大小，一定要选择适中的，假如购买太大铺位不好操控，假如购买太小铺位则有可能回报不充分，投资者购房商铺前一定要仔细掂量，不能全凭过往经验和片区宏观发展方向来考虑，更要结合自身的投资回报周期承受能力以及项目竞争能力多思考，这样才能找到更适合自己的铺位。”
    2、商铺经营最花心思
　　望着铺外的人来人往，看着自己铺里空荡荡冷清清，投资者小胡最近有点烦。
　　“我的铺子处于汉口最繁华的地段，可是铺内生意却十分惨淡，服装换了一茬又一茬，却始终不见起色。”小胡低着脑袋满脸无限的苦恼。
　　像小胡这样在武汉繁华商圈盘下铺面做生意的中小投资者不在少数，相对于一些租下铺面做服装专卖店的投资者而言，他们的回报几乎是微不足道的，为什么在商业旺区却不能将自己铺面做成旺铺成为他们遇到的一致难题。
　　“武汉各大商业地产项目也缺少有效的经营管理，在这些项目的经营者看来，把投资者手中的铺位租出去并带给他们丰厚的回报就算完成任务了，却几乎不关注这些铺位到底是怎样在经营的，于是到最后很多商业项目越做越冷清，投资者也就无法得到丰厚回报了。”一位在武汉操作商业地产项目长达十年的业内人士坦言，“这种表现其实是武汉商业地产运营不成熟的一种表现，商铺运营缺乏整体思维和可持续发展观念。
　　业内人士指出，“其实在武汉的商铺经营中同质化现象非常严重，而在无法改变大环境的情况下，商铺经营者应该从自身找原因主动求变。试想一下，如果消费者逛完整条街发现几乎都是蓝色的牛仔裤和各式各样的服装，他们的购买欲望自然是不强烈的，虽然相比品牌专卖店而言这些商铺销售物品更为廉价，但缺乏特色就是他们的死穴，所以商铺经营者一定要学会寻找商机，走差异化路线。”
　　在考察了小胡铺面周边的运营状况后，业内人士建议小胡经营一些小型特色餐饮来招揽顾客。“对于繁华商圈而言，虽然这些地方并不缺乏优秀的餐饮机构，但往往消费者都不愿意花费太多精力在饮食上，很多消费者在逛街时就在路边解决一天的温饱而继续淘宝了，所以小胡可以开一个特色餐饮，加盟一些小型餐饮连锁也可，铺面也不用做得很大或者很富丽堂皇，店面装修出特色并保证供应食品的口味和便捷性，就一定能够获得更为丰厚的回报。”
　　3、以租还贷，仍需谨慎为之
　　随着武汉商业地产市场的不断升温，商铺投资已成为不少投资者2009年追捧的热点话题。有很多投资者欲将手中的闲钱拿来投资买铺，以期未来一段较长时间里能得到稳定回报，而另外有一批投资者则希望借助银行贷款“以租养铺”获得回报。对于欲借贷购买的投资者，业内人士提出忠告，以租还贷风险大，还需谨慎而为。
　　“如果在2007年以前向银行贷款购买商铺的做法还是可取的，虽然利率是处于相对较高水平，但由于整体经济大环境的相对良好运行，投资者还是可以寻求相对较高的投资回报的，但进入到2007年以后再以租养贷就显得不合时宜，且操作起来对中小投资者而言风险较大。”中银理财沈晓勤说道。
      商铺贷款的贷款期限一般不超过10年，远远低于住房按揭贷款年限，而且其贷款利率也是要高于住房按揭贷款的，加之武汉商铺每平方米单价要明显高于住宅产品单价，所以投资商铺的成本要比住房成本高。“在用贷款投资商铺时，应该充分考虑自身的还款能力。假如是首次购置商铺的投资者，作为理财机构来看，是不支持他们用贷款来购置商铺的，毕竟商铺投资回报周期要较住宅长得多，而且价格波动也不太敏感，投资回报虽然丰厚，但不会出现超越投资规律的现象出现。”兴业银行东湖支行一位理财师认为。
　　“商铺贷款是比较适合暂时缺乏资金周转的商铺投资者运用的，对于这类投资者而言，还款周期相对较短，而且这类投资者往往有一个或者数个多余商铺在运营，出现资金短缺只是暂时的，办理短期商铺贷款相对适合：借款期在一年内(含一年)的，采用利随本清的还款方式，对于实力较强的投资者而言，还是有能力承受的。”该理财师说道，“对于首次购置商铺的投资者就采用贷款方式风险大，很多投资者十年不到就有可能丧失投资能力，不仅如此，办理商铺贷款还有着许多的条件限制，并不是所有商铺投资者都能够办理商铺贷款的。”
　　据记者向多家银行打听，在武汉办理商铺贷款的一般前提是：商铺必须是现房，而且买家要通过银行方面的资格认定。这样一来，购买期房商铺的投资者基本就很难贷款了。
　　4、优先选择有口碑的开发商
　　说起购买房产不能听信销售人员一面之辞，很多投资者都知道，对于其中大部分人而言，虽然无比熟悉购买住宅的门道，但对于首次出手商铺，心里还是有些不踏实。由于缺乏购买商铺的经验，这类投资者就特别容易听信商铺销售人员的一面之辞。业内人士提醒，为了保证投资者自身利益，购买商铺时切勿听信销售人员的花言巧语。
　　“具有丰厚的收益和回报，投资者能赚钱自然是很开心的，但关键是这些话都说在你买铺之前，精明的投资者能轻易上当吗?”一位不愿意透露姓名的商业地产开发企业负责人介绍，“在这个市场上呆的时间长了就知道一些见不得人的勾当，而正是这些勾当吭苦了投资者。邀请一帮专家学者来对项目指指点点，一块原本并不发光的‘石头’转眼就变成了‘黄金’，这样的项目大多集中在武汉的一些潜力商圈内，开发商赚得满满当当，而购铺的投资者运气就不会那么好了。”
　　该负责人以深圳某大型商业地产项目为例，“当时我还在深圳，看到一个超大体量的商铺项目，开发商吹嘘得非常厉害，说商铺从买时起就可以一直‘旺’几十年，当时对外轰轰烈烈地招商、不断路演，其实按照开发商当时的实力来看，并没有出类拔萃的营运能力和业界口碑，除了项目大一点，几乎剩下的都是概念空炒，但确实有很多商铺投资者相信了他们说的话了，甚至包括很多有购买商铺经验的投资者，其实在商铺买到手后，这些投资者就成了待宰的羔羊，而事实上到现在那个项目仍旧是冷冷清清，受到租用群体的带动效应影响，现在没人敢去那个项目租铺子做生意，有的投资者亏得血本无归。”
　　武汉是一座商业地产处于蓬勃发展时代的城市，必然会有不成熟的一面，所以购铺者更要把眼睛瞪大，看清开发企业以及经营管理企业的资质，项目未必要叫得响当当的，但一定要挑选一个“精”的。
　　该负责人最后建议，初次购买商铺的投资者不一定要选择市面上名声非常响亮的商业地产项目，而最好选择一些已经得到时间检验的二手商铺，这样自己既可以得到一定的投资回报，同时也可以培养自身选铺和理铺的能力，等到未来实力更强大了、眼光更准了再去投资潜力商铺。