商业地产宜长期持有 投资商铺跟定专业团队

     无锡商业地产项目共五大类
 
商业地产项目大致可以分为五类：综合体、专业市场、商业街、社区商铺和写字楼。

“综合体”是商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等组合为一体的、多功能建筑群体。目前，无锡市场上已经开发和正在开发的综合体共有22个。已经投入运营，并且运营较为成功的代表项目为滨湖万达广场和广益哥伦布广场；在售的代表项目有：五洲国际广场（梅村）、五洲国际广场（高铁新城）、金太湖国际城等；待售的代表项目有：新区哥伦布广场、惠山万达广场等。

专业市场分为生产性服务专业市场和生活型服务专业市场。生产型服务专业市场，是为大中小企业提供原材料采购的市场，例如五洲国际工业博览城、广益汽配城等；生活型服务专业市场，是满足市民家庭生活需求的市场，例如五洲国际小商品城、塘南招商城等。

商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，如崇安寺步行街和南禅寺步行街、欧陆风情街等。目前，无锡在售的商业街较少，仅有金科新大陆格调街区。

社区商铺是指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。无锡许多较大型的住宅社区都有各自的社区商铺，如西水东社区商铺、金科世界城社区商铺以及水岸花城社区商铺等。

小面积商铺热销

自限购以来，商业地产的拿地量、开盘量相比2010年和2009年同期都有较大幅度的增长，市场投资热度也明显提高，但是成交面积与2010年和2009年同期相比，却没有较大变化。对此，毛景宏先生认为，2011年以来，商铺投资出现了小面积投资热的现象，一些热销的项目如金太湖国际城、五洲国际小商品城，汇坚国际工业原料城、五洲国际工业博览城、五洲国际广场（梅村）等都是以小面积为主的商铺，它们的大量成交拉高了商业地产的成交套数，但对总成交面积方面没有较大的提升；其次，投资者群体广泛，由于住宅限购而转移到商业地产投资中的这股力量，并没有对整个投资者群体产生较大的冲击，所以商业地产总成交面积较去前年同期持平，也不足为怪了。

纵观2011年的商业地产市场，部分商业项目销售十分红火，例如金太湖国际城、五洲国际小商品城，汇坚国际工业原料城、五洲国际工业博览城、广益哥伦布广场、长江一号、南方不锈钢交易中心、五洲国际广场（梅村）、五洲国际（高铁新城）等。这些热销的项目中，综合体占了大多数，其次就是专业市场。

商业地产宜长期持有 投资商铺跟定专业团队

对于商业地产投资，毛景宏先生建议，商业地产宜长期持有。因为商业地产不同于住宅商品房，商铺转让时要交纳营业税、城建税、印花税、土地增值税、个人所得税等各种税费，占商铺转让收入额的将近四成。而且，商铺的最核心的价值并不在于短线炒作，而在于长期的物业增值，随着城市的发展、人流的增加、商业项目的运营红火，物业价值将逐年水涨船高。例如崇安寺步行街，在05年开盘的时候，内街大约8万元/平米，至2011年已增至约18万元/平米。

对于刚入市的商业地产投资者，跟定专业团队是最简单可行的方法。一个专业的运营团队往往具备多年的开发运营经验，能够保证整个商业项目的经营持续性，合理的业态布局，能够盘活整个商业消费市场，从而保证投资者的利益。

许多投资者在购买商铺时，并不真正了解商铺的核心价值，他们将地段放在了商铺选择的第一位。地段真的是商铺选择中最重要的条件吗？

无锡的中山路是无锡当之无愧的商业中心，其地段价值在无锡是独一无二的，但是中山路上各大商业体的经营状况却参差不齐，在地段无差别的情况下，为什么他们的经营状况会有这么大的差距呢？显然，跟背后的运营团队有着莫大的关系。毛景宏先生认为，一个专业的运营团队必须将满足三维客户群体的利益作为宗旨——投资者、经营户和消费者，只有无一例外的满足了这三维客户的需求，才能将一个商业地产项目真正的做成功。