济南全面全方位优惠促销商业地产

    严密的调控以及官方眼睛紧盯的时候，金九银十注定是寡头论道的时刻。

　　对于中小房企来说，这次金九银十可以采取跟班策略，而且中小房企任何降价促销举动都掀不起风浪，更不足以打动观望中的冲动性消费与必须性消费。
　　现在，东部的四线及以上城市有万科恒大等的足迹，中部则是寡头们角逐的主要战场，西部俨然也成了众多地产大鱼们囤积居奇的好地方。

　　必须承认的是，寡头提供的产品是目前市场唯一得到进入者喜欢的并放心的房子。让我们放眼中国，看看金九银十寡头们如何论道吧。

　　武汉——刚需集中地领涨，边郊投资及中心地段投资领跌。

　　据监控中心统计，目前武汉在售普通住宅总数为294个，近一个月以来，价格发生波动楼盘总数为55个，占19%。其中价格上涨楼盘数为39个，占总楼盘数的13%；价格下跌楼盘总数为16个，占总楼盘数的5%；从上涨和下跌的楼盘分布来看，洪山区、江夏区价格上涨的楼盘较多，且涨幅较平均；青山区、新洲区及汉阳区下跌楼盘占比较多，跌幅最大为武昌区，一月内降幅为2000元/平，涨幅最大的为东西湖区，一月内涨了3000元/平。东西湖地主云集了万科/金地/泰跃/阳光100/香港新世界等巨头。

　　济南——全面全方位优惠促销，借九消愁十月发力。

　　自调控以来,济南市民月月盼房价下降而不得。据济南建委发布省城7月新建商品房市场数据显示，7月份新建商品房网签5925套，环比增长9.9%，但新建住宅价格却止住了上涨的势头，7月房价出现年内首次环比零增长。8月以来，济南商品房周成交量也在持续下滑，上周（8.15-8.21）省城楼市共成交750套商品房，其中住宅占438套，签约率创近4个月以来的新低。

　　恒大/路劲/海尔/融基/绿地率先调整价格，并推出吻合中端需求的理想性价比产品，优惠幅度以及优惠房源极大改善，旨在“借九消愁”并为黄金周发力做储备。

　　北京——郊居盘加推，正点区域紧急降价，全面解决倒挂问题。

　　伟业我爱我家市场研究院分析表示，北京新建商品住宅已持续五个月出现供应量超过成交量的情况，成交量的持续低迷，以及新盘供应的不断增加，使得楼市库存再创新高。此外，预计9月份北京会有近30个项目开盘入市，这将会给楼市库存带来更大的压力。新建商品房库存量已达111136套，创两年来新高。其中，商品期房73528套、现房37608套，均接近历史峰值。

　　据中国之声《新闻纵横》报道，关注楼市的朋友可能会发现，从今年（2011年）8月下旬开始出现的一二手房价格“倒挂”现象，就像突如其来的夏季台风，从一线城市登陆，逐渐将整个的市场一并卷入。这样的开场，与2008年楼市大跌之前的景象出奇地一致。

　　降价求售成黄金周主流，阵营集中于富力/永同昌/华业/K2/金隅/首开，降幅平均超过2000元/平米。但囿于通胀压力以及热钱及投资性资金避险，象中心城区的金茂府/金地九号公馆以及中央别墅区在售各现房别墅项目，寻求的不是降价而是提供更充足的投资量，借助权证优势以及中高端住宅的集中营运来保障市场。同时，多数巨头寻求郊区盘的加推来稀释成交下滑带来的各类压力。

　　上海——涉外桥头堡借机揽客，低总价打响头炮，价格拉锯持续进行中。

　　2011年8月上海共计27个住宅项目开盘，与7月28个的开盘量基本持平，环比小幅下滑3.6%，同比2010年8月则大跌12.9%。其中公寓项目23个，别墅项目4个；从全物业类型来看，8月开盘还有1个商住项目，4个商铺项目，至此，8月总计开盘项目达32个，其中公寓项目占比超7成。

　　迈入楼市传统销售旺季“金九银十”后，9月首个周末，最出风头的却是一些涉外楼盘。在上周末的一场海外房展会上，很多国外房产商都认为，在国内限购令的背景下，现在是他们抢购客户的时机，因此不遗余力地打出了免交遗产税、获准将盈利汇返回境内、免缴产业盈收税等各种优惠措施来吸引国内投资客。

　　从8月全月50多万平方米的成交量看，创下近几年新低，这主要是供应不足造成的，尤其要考虑到8月近70万平方米的供应量，有很多是在8月最后几天集中供应的。而从需求来看，目前上海的潜在需求从绝对量上看还是比较大的，如果9、10月份的供应能跟上，尤其是刚需项目、首次改善型项目，成交应该还是乐观的。

　　广州——金九变金八，加推土地零旋风举牌，限时特惠充斥楼市。

　　刚刚过去8月份的广州楼市不失为一个疯狂的楼市，纵然全国上下调控力度依然有增无减，广州8月份无论是从成交金额还是成交面积上都增长于7月份，特别是成交金额，增长势头迅猛，开发商回笼资金到位。与其说是金九银十摸底，不如说是广州楼市“脱缰”，在全国调控施压，整体楼市下行的态势下，广州楼市领涨百城的势头受到了强烈的关注：8月广州商品住宅成交top10楼盘中：成交总套数达1919套，环比7月下降4.15%；成交面积达230240平方米，环比上涨4%；成交总金额为323170万元，环比狂涨59.37%。

　　推出的9块地中8块以底价成交。另外最受关注、需配建公共租赁房的同德围鹅掌坦地块溢价100万元，以7847万元成交。

　　为黄金周储蓄势能的促销潮提前到来，以本土王越秀/珠江及港资巨头引领金九银十拭目以待。

　　深圳——新盘集中入市，地产巨头万科领标优惠榜，抢人战一触即发。

　　据初步统计，深圳９月预计将有27个项目开盘或者加推新品，据了解，由于大运会的召开，部分楼盘原定于8月份开盘亮相的计划推迟到9月份，“金九银十”推盘量有大幅提升。这些项目主要集中在龙岗和宝安两区，共有14个，其中龙岗区有10个，包括万科清林、金域缇香；宝安区有4个，包括金地天悦湾、龙华花半里等。

　　从9月份开始，万科将有11个项目、共10000套房源正式入市。该公司有关人士昨日向记者表示，此前承诺的购房优惠日前由每套5000元升级至10000元。此前，深圳万科宣布启动今年最大规模的营销传播活动“万团大战”，此次活动规模之大、辐射区域之广、产品数量及类型之多均创下万科的历史之最。同时，万科在营销模式上大胆尝试，首次采用“团购”的形式。购房者只需要报名申请“万团卡”，即可在深圳万科任一项目开盘当天享受所购房屋总价减5000元的优惠。

　　买卖双方再博弈，抢人战成新景。

　　成都——地铁纵贯线，南北差距缩小，成都依然美丽。

　　要知道城南和城北的差距有多大，比较一下这两个区域内的楼盘就可以了。城南多豪宅，每平方米卖两三万元的房子非常好找，一万多元更是已经成为了均价水平，相比之下，城北的档次就要低一些了，一般类型的商品住宅每平方米均价大约7000元。根据规划，城北的荷花池、五块石等大型专业市场将整体搬迁，同时引进现代商业以提升城北地区的整体品质。同时，地铁一号线将于10月开通，城北与其他主城区在空间的距离上将被大幅拉近，而且正在规划中的成都地铁三号线、七号线都在经过城北后贯通主城区，今后城北的地铁布局将实现网络化，利用地铁对人流、物流的强大聚散能力，城北地区未来的商务和居住环境都将大大改善。据其他地区的发展经验看，地铁开通后将对整座城市的格局产生深远影响，而城北地区为三条地铁线路交汇之处，再加上成灌快铁、北新干道、蜀龙路四期等交通干道相继投入使用，其居住和商务品质将大幅提升。

　　上周（8.29-9.3）成都主城区共有12个项目取得预售许可证，全部为住宅类项目，新增总预售面积约44.3万方。相对前一周（8.22-8.28）的27.9万方。上周主城区新增供应面积继续放量，环比涨幅59%。从区域来看，上周高新、锦江、武侯和成华均有新增预售项目，新增供应面积主要来自城南，其中高新区新增供应面积约33万方。在上周取得预售资格的房企主要有中海、绿地、建发、仁和等。

　　重庆——万科定律全面普及，货值追求下规模与速度同在，血拼不可避免。

　　“价格方面，我们现在下调了10%。”8月23日，在富力地产中期业绩发表会上，董事长李思廉表示，富力地产是主动下调价格的开发商，下半年准备以价换量的方式，积极去获得预售证，以加快销售速度。今年多家房企都在通过打折、促销等策略暗降价格，并不愿意对外承认降价，因此富力地产上述举动使其成为了今年首家高调宣布降价幅度的大型房企。

　　李思廉率先打开虚掩的降价闸门，明确提出了对市场的看跌，不仅自身项目向下调价10%，还对下半年市场再看跌10%。富力这张骨牌，是否会引出一连串多米诺效应？

　　截止8月24日，已经确定将于9月推出的楼盘共51个。其中纯新盘7个，其余项目均为老盘新开，看来开发商都知道“金九银十”的重要性。除开7个纯新盘外，在这些老盘当中，有一些项目在经历了上一次开盘之后一直没有再加推的房源，此次开盘，相信又会引起大家的关注。

　　有趣的是，主力新开盘尤其以龙湖悠山、协信总部城、远洋高尔夫国际社区这类高端纯粹新盘为重点。

　　综述，今年固然有严密调控导致的深度博弈与延迟观望，但由于供求关系紧张以及产品结构不太合理，再结合被打压的投资投机消费重新抬头，更由于开发商必须重视现金流问题，速度为王也就是现金为王的理念达成共共识，因此金九银十还是十分让人期待，也依然会有一半对一半的机率导致入市消费适当增强。所不同的是，无论消费者如何选择，今年的金九银十将更多是寡头们的天下。