文化商业问道"云起时"

    商业地产被大多数开发商视为畏途，更何况是面向小众消费市场的文化商业，如果，这还是个单纯的文化商业项目，无法依靠周边住宅产品的销售来平衡收益，同时规模还很有限，其开发难度可想而知。

    位于北京长安街畔白云路边白云观前的“云起时”【珍宝花园】就是这样一个文化商业项目，深入解读其缘起和发展当会获得很多有益的启示。

一问：“云起时”【珍宝花园】具备怎样的文化商业基因？

“云起时”【珍宝花园】位于白云路边和白云观前的两幅建设用地在北京市总体规划中的用地性质明确为文化商业，这是政府部门对这段城市空间所设定的发展目标，之所以会做出这样的预期愿景，缘于这幅土地所具备的基因文脉——

拱卫香火鼎盛的千年道观，北接长安街、首都博物馆，南隔莲花池东路即是天宁寺塔（始建于辽代，与白云观同为国家级文物建筑，其所在区域已被规划为创意文化产业园区）——底蕴深厚的文化脉络为文化商业的经营提供了一个独具特色的场所环境；与此同时，周边的中央商务区和西扩至白云路的金融街为文化商业经营提供了高端、稳定的市场需求。

回顾北京清代兴起的文化商业街区琉璃厂，其形成原因一是汉族官员居于城南，上朝下朝必经此地，二是周边会馆云集，赶考的学子众多，引来各地的书商纷纷在这里设摊、建室，逐渐发展成为人文荟萃的文化街市。

再看北京新地标798艺术区，艺术家们聚集这里，也不仅是因为旧厂房空间高大、租金便宜，北京东部地区的国际化氛围以及投资前卫艺术的外国资本更是这里的文化商业发展起来的内在根源，又获政府包容和扶持近十年方有今日之貌。

同理，对“云起时”【珍宝花园】来说，城市历史文脉、区域政商优势是成就此处文化商业场所最具决定性的基因。

二问：谁是“云起时”【珍宝花园】现在和将来的投资者与经营者？

高端文化商业需要较高的经营水准，成功者多长袖善舞，拥有成熟的经营模式，积累了广泛的客户资源，目前已入驻“云起时”【珍宝花园】的商家充分体现了这一特点——

坐拥周边政商云集的区位资源，有若干家文化商务会所设立于此，或以茶馆为店面招牌，或根本就不设招牌，会所主持者主要为特定的客群举办书画、玉石、品茗活动，城市中心便利的交通条件以及独具特色的空间环境，令这样的文化经营适得其所，正所谓“文化搭台，经济唱戏”。

相比上述文化商务会馆而言，“泽中画廊”、“泰吉轩摄影画廊”和“深巷画廊”更加对公众开放一些，除周一按惯例闭馆之外均欢迎参观，展览主题定期更换，周末常有画展开幕式，所经营的绘画、摄影艺术品类型也以具有收藏价值的当代经典作品为主，符合北京西部城区中央机关部委以及教育界、金融界人士的投资和审美取向。

临白云路还有两家经营金银珠宝首饰的店面，其中的“人之初宝典金店”是国和金证(北京)黄金制品有限公司首家旗舰店，该公司是国内唯一独创性地运用贵重金属为原料制作并销售个性化新生儿“出生纪念金银证”的专业公司，将旗舰店设在“云起时”【珍宝花园】，面向白云路上每天川流不息的车水马龙和白云观传统节日里熙熙攘攘的祈福人群，起到了很好的品牌宣传作用。

更耐人寻味的一点是，上述这些会馆、画廊、金店的经营者更加倾向于买下（而不是租赁）其经营店面，一方面是基于其资金实力，另一方面也是基于其经营需求——正如调侃古玩字画店的俗语所言“三年不开张，开张吃三年”，越是高端的文化商业越需要长期持续稳定的经营空间来培育市场、积蓄人脉、塑造品牌；加之作为业主，伴随文化商业经营的收益还可以获得城市中心商业物业的增值。

“云起时”【珍宝花园】的沿街独立店面提供了这样的空间，因此，这里很多商家既是经营者，同时也是投资者——“有恒产者有恒心”，这些经营者在周边大型停车库、绿地以及白云观扩建工程实施阶段，带着“真金白银”先期投资入驻，是打造百年老店、构建文化商业街区的中坚力量。

“云起时”【珍宝花园】店面的买家中还有一部分是纯粹的投资者，尽管在项目销售伊始，就明确告知客户此为文化商业项目——首先，根据国家政策法规不得售后包租，业主需要自行出租，再者，购买面向花园层公共空间的店面还要签署定向出租给文化商业经营者的承诺书，在这种情况下，投资依然非常踊跃，花园层的店面甚至早于其他沿街店面售罄。投资者的组成以高知识高收入阶层为主，充分了解城市中心文化商业的特点和价值，有从事城市规划工作的投资者从城市发展角度来判断发展前景，还有一些投资者以免费合作的形式或是相对较低的租金交由文化商业的经营者来经营，持有独立店面物业静待升值。

相比投资者对远期前景的笃定从容，在“云起时”【珍宝花园】租赁店面的经营者目前要面对周边绿地、道路等在施工程，经营环境有待完善，文化商业气氛也还有待培育，有些签下长期租约的经营者在周边政府机关拥有固定的客户群，坚持高端品牌经营，但其中也有部分依赖过往人流的低端或非文化类的经营形态出现，显出急功近利的架势，因店面各自独立，二者道行高下立判。未来真正淘汰这些低端经营形态的力量源自这幅土地自身的基因文脉和环境设施的完善成熟，因为，尽管这里地处城市中心，但是，相对高端且低密度的街区环境并不支持薄利多销的低端业态，著名宗教祈福场所、城市绿地、大型地下车库等都是为文化商业经营带来高附加值的独特元素。

三问：“云起时”【珍宝花园】将为城市中心带来怎样的变化？

北京城市中心的发展方向是纾解人口，强化历史文化街区特色，提升文化功能内涵。

在“云起时”【珍宝花园】建设的同时，白云观也在扩建西路的中国道教协会办公会所和东路的中国道教学院，其东侧由陕西延长石油集团投资的五星级酒店预计于2011年底投入运营……这片区域集中体现了北京城市中心的典型特征——古今交汇，政商云集。

“云起时”【珍宝花园】文化商业项目的开发运作，为白云观周边的环境整治工程提供了财政资金支持，7000平方米城市绿地和地下车库至迟于2012年春天建成交付使用，为春节到白云观祈福的民众提供充分的停车便利和游憩空间。

“云起时”【珍宝花园】文化商业的经营者也将为这片历史文化街区注入新的活力和色彩，为城市提供更丰富的文化体验以及更活跃的文化交流、展示和交易活动。