天津天鸿大厦：小商品集散地向特色商务楼宇转型

     以经营小百货、服装批发为主的大胡同天鸿大厦，虽然地处环境优美的海河三岔口，但经济效益并不明显。近日，记者从红桥区获悉，该区投入100万元启动资金，开始调整天鸿大厦经营业态，由小商品集散地向特色商务楼宇转型，争取通过3年努力打造“亿元”楼宇，发挥其在商业旺地应有的作用。

　　小仓库——“沉重”的负担

　　2003年，总建筑面积8.5万平方米的天鸿大厦投入使用。但由于诸多历史原因，本定位为白领上班的写字楼却成为小商户们存储货物的“仓库”，“除了1至5层为商场设置，6至22层有551套‘仓库’，占了总数的71%。”天鸿大厦楼宇办公室主任付洪武告诉记者。
　　由于“仓库”的存在，大厦内大宗货物上下频繁，久而久之，楼宇内部墙体电梯严重被破坏，环境变得脏乱。然而，更让人堪忧的是大厦内部人货混居的现象十分严重，甚至一度成为公安部、消防局的安全威胁隐患重点楼宇。
　　“大胡同确实口碑不好，是白领阶层不愿眷顾的地方，更是总部经济不想考虑的地方。”付洪武坦然表示，大胡同以服装批发为主，没有自己的品牌、没有自己的产业研发，附加值、税收不高，只是看“别人”脸色行事，如果长此以往，等待它的只能是消亡。

　　如何改变这一困顿的现状，成为天鸿大厦转型中的一道难题。

　　转型——寻找新的生存空间

　　“天鸿大厦不占地理优势，不占产业优势，那占的应该是什么？”在经过调查研究后，付洪武意识到天鸿大厦必须要与其他商场“错位发展”，“要想生存发展，我们可以结合相关艺术院校，扶持天鸿大厦建立自己的品牌。”。
　　付洪武举例说，如果这种结合成功的话，商户需要什么样的服装，院校就可以包装、设计什么服装，商户自己就拥有了定价权、销售权。这样一来，不仅能变成学生就业基地，同时也成为了研发基地。
　　“我跟年轻一代商户沟通这一想法后，他们都非常认可，极其渴望与电子商务相结合，紧密与院校结合，提高产品的附加值。”付洪武激动地说。

　　在大胡同三年规划中，现在已经明确发展规划——将天鸿大厦打造为以服装服饰“研、产、销”基地为核心，融合会展、商务服务、商业服务等多种业态为一体的特色楼宇。

　　腾笼换鸟——实施“瘦身”计划

　　“但目前，最大的困难就是没有产权，我们先要将仓库请出大楼，再将企业引进来。”天鸿大厦管理办公室主任付洪武说，但没有产权就没有主动权，大厦管理办的工作人员只能逐户走访业主、宣传、发放公开信及奖励政策。
　　为了就热打铁，大厦管理办同时打造“示范层”，前期与A座7层13户房屋产权人先后两次召开座谈会，重新对墙体、顶部、外延顶棚等进行了改造，并安装了电子监控以及制作公司指示牌，彻底改变内部环境，为整栋楼宇业态调整打下基础。
　　“重新装修后，环境确实有了非常大的提升，客户也更愿意来这里上货了。”经营服装批发的张老板说，整个楼道、房间焕然一新，显得更有档次了，做起生意来也更有自信了。
　　而对于将来如何安置从“仓库”腾出来的货物，大胡同管委办正在联系河北区原乳胶厂，使用近7000平米厂区空地，筹建为大胡同配套的仓储物流中心。
　　在一番努力之后，截至6月底，大厦小仓库已由过去的551套降至477套，办公用房由最初的48套增至99套，来访咨询登记开办公司事宜的近百户，已入驻公司、商品展厅49户，申请改建展厅12户。

　　奖励措施——吸引更多的商家

　　为了能够引进更多企业入驻，天鸿大厦管理办开出了多项招商引资的优惠政策——对于主动搬走的仓储用房，给予3000元至5000元的补贴；业主自行注册公司，一次性给予3000元补贴；吸引企业入驻的个人或中介机构最高给予5000元奖励。
　　而对于引进公司总部、结算中心在大厦登记注册的，还能享受1万元奖励。并且，对于在大厦注册的办公室的业主，还能享受到一定比例一定时期的退税以及免征房产税等多项优惠。此外，当地政府也出台了配套措施，帮助写字楼外围环境进行整改，并开辟了专门的停车场。
　　现在，阿里巴巴的一家公司和大胡同淘宝网已经进驻大楼，还有来自北京等地的电子商务商也正在洽谈中。“大胡同拥有一万多户商户，这个市场空间对于淘宝网来说，非常具有前景。”大胡同淘宝网总经理朱新桐表示。
　　付洪武告诉记者，下一步还将重点对企业经营者特别是“二代经营者”进行培训。天鸿大厦依托于大胡同，多数经营者最初从事的是简单商贸活动，缺少现代企业理念，在培育企业不断发展的过程中也将有针对性的定期举办经营者培训班，开展MBA、EMBA等多种形式教育，引导最初个体工商户向现代企业转型，带动企业实现创新型发展。付文超)